第三個是房價的轉嫁機制。有一個現象,開發商有苦說不出,那就是其綜合成本遠高於我們一般所能理解的會計成本,會計成本只對歷史性支出進行反映,包括了建安成本,地價及稅,管理財務與銷售費用等,政策規定的可入賬成本中的營業外支出非常有限,而開發商在房價高漲時代為了拿地,犧牲了相當多的不能計價的營業外支出。
當然,黃金十年,也造就了許多開發商盲目求大求全,將社會分工進行了集成,自己掌握諮詢評估建築安裝及物業管理甚至營銷管理,自然增加開發鏈的支出,導致成本提昇,同期受制於通脹帶來的人工及原材料價格上漲,導致開發成本普遍上揚。
所以開發商借助這些大幅提價銷售,投機與過度投資助漲了房市的瘋狂。但最終負擔人只有一個,那就是自住型消費者。因此,通過信息管制來打壓開發成本,約束價格上漲的轉嫁因素,讓開發商有經營風險,這是市場化樓市的本質要求,也是保持樓市穩定並建立買方市場格局的基礎工程。
第四個是房產價格最終取決於行政張力還是城市經濟價值或基礎。行政張力是個什麼概念,結合房價的一個解釋就是房產價格確定,基本依賴於政策控制,如二套房貸的限制一下讓整體樓市停滯不前,這就是行政張力的可怕作用,並不是來源於這個金融性的調節手段,真正的動力來自於讓消費者認識到行政管制的威力所有,由於對後續從緊措施的擔懮,消費者只好選擇不買,而不買再進一步推動開發商降價銷售,導致困局的產生。
實際上不動產的價值應該來自於城市經濟價值,什麼概念呢,就是基於這個城市所能提供的功能空間,就業環境與投資環境,以及收益來源穩定程度,在此前提下保障市場化供應,政府通過出讓用地量的計劃與調節確保整個市場始終處於適度供過於求的狀態,並管制成交價格與成交量的信息。此舉消滅了開發商無限漲價的可能性,另外適度競爭的存在稀釋了暴利。
第五個是確立支柱地位。這個問題從三個方面來分析,一是支柱地位有沒有錯,該不該為高房價負責,我的意見是不用,因為所謂支柱地位是看其在既往經濟發展中的貢獻率來確定,是客觀認識不是主觀確認的過程。從房地產真正長足發展的近十年來看,貢獻有目共睹。至於房價為什麼中期出現高漲,應該是從零三年八月開始,這個時候正是三大馬車齊頭並進而資本市場及投資市場建設處於變革時期,人們能夠從快速發展中取得利好,只是因為出現基礎性收入不平均導致投機的存在,富的更富窮的更窮,所以食房族產生了,而同期調節手段單一監督制度缺失導致關系尋租在房地產開發進程中更為突出。
第二個方面是確立支柱地位是否以高房價為代價呢,這是一定的,支柱地位的確定既然是依賴在經濟中的角色來體現,沒有貨幣符號的支柱地位纔是行政確認的,實際上高房價,說明了投資消費更為均衡,象一般城市三駕馬車在經濟中的比例一般也體現為三四三或三三四的結構,這本來就是合理的結果。因為房價的衍生物就是地價,房價的泡沫來源實際是地價泡沫,地價泡沫再部分地再轉化到公共投資當中,從而稀釋了部分房價泡沫,樓市能持續十年不倒就是這個原因在支持著。
第三個方面是如何通過政策的張力來穩定房價又不侵蝕經濟發展的肌體,目前尚沒有好的辦法,擴大內需中的普通消費是不足以消滅高房價的,相反僅從房地產角度看,此舉將為房價反彈准備條件,大家知道,市場供應中高檔與低檔兩類物業最具備投機特點與投資價值,前者是因為稀缺,後者則因為總價低,在窮人買不起在富人卻可以額外持有,計劃外持有,反彈的可能來自於這裡。
怎麼辦,不主張取消保障住房中的經適房,這類產物已經深入並且納入到零九年甚至下一個五年計劃。倒是結構控制,應該是由市場供應主體決定的,當消費面,尤其是普通消費面的政策優惠非常好,促進其消費,開發商自然會通過研究來降低戶室面積。