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那麼,『公說公有理,婆說婆有理』,到底是東風壓過西風,還是西風蓋過東風,不僅房地產業內人士和買房人鬧不清楚,就是銀行業內人士也難下結論。但有一點毫無疑問是負面影響:父母意見不統一,政策出爾反爾,搞得作為子女的商業銀行們不知所措,無所適從,房貸業務只好暫停。中央部委這種『試錯』、『糾錯』式的政策制定和實施方式很不對頭,建議接下來央行和銀監會建立更加密切的溝通、協調、決策機制。
去年12月的『補丁文件』,最終是嚴格界定了第二貸房政策以家庭為標准,花了兩個多月時間纔平息坊間爭論。然而筆者認為,此次房貸政策的演變方向將是放松。去年12月中央經濟工作會議決定了經濟調控的『雙防』方針,並實行從緊的貨幣政策,所以央行和銀監會跟緊其後就把房貸政策朝嚴格化方向推進。而目前,保經濟增長成為中央工作的重中之重,近期歷史罕見的兩個月內三次降息,充分表明貨幣政策趨於放松,在經濟下行、樓市低迷的情況下,房貸政策也需通過一步步的松綁來保護和鼓勵合理的自住消費。
再者說來,目前我國個人房貸不良貸款率不足1%,純屬優質資產,即使面臨房價繼續下跌風險,但商業銀行依然有理由把它視為重要的盈利點。商業銀行當然需要銀監會的督導,但既然商業銀行市場化的步伐不可阻擋,就應當給他們更多的經營自主權,相信他們對市場的判斷力。比如『二套房貸政策』所限制的第二套房中,相當大一部分屬於改善性需求,而這種自住需求不僅合理,而且購房者的收入水平、信用等級遠高於多數首次置業者,日後房貸斷供風險也遠小於後者,對於商業銀行來說,他們是優質客戶,卻被銀監會給拒之門外。不亦怪哉。
管得多,不見得就能管得好。在目前房地產市場冷若冰霜的形勢下,政府不僅需要關注住房保障,更需要鼓勵自住需求入市,不管他們是首次置業,還是二次買房,不管買的是普通住宅,還是非普通住宅,房貸政策都不應成為自住性需求的『攔路虎』。只有他們,纔是拯救中國樓市的直接的、主導的力量,政府所要做的,是為他們提供便利。無論銀監會,還是央行,必須想清楚這個道理。
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