中國房地產發展到今天面臨着發展方向和基本問題的困惑:
一 土地權屬困惑
現在的土地是私有還是公有?如果公有的話,爲什麼私人還能行使所有權,可以佔有、使用、處置及收益?如果不是公有,爲什麼現在只有70年或50年?所以從現實判斷,現在的所謂的國有土地使用權本質上是一種有限的土地所有權,這或許是在所有制外推動土地資源利用的一個權宜之策和對私有制某種意義上的妥協。
二 土地市場化困惑
現在土地是政府控制和部分個人控制並存的階段,一面是城中村,一面是高樓大廈,這是兩種意義的土地所有,這兩種方式的土地佔有對城市的發展及未來產生什麼樣的作用,很值得探討。
土地市場化就意味着兩種性質佔有的土地將全部入市,這會讓現在的城中村和現代城市繼續並存,從長遠看對城市的發展不利,因爲城市的發展需要一個集中和協調的力量,僅僅憑個人或某個不具有法律強制力的團體或機構難以實現,這是個人私有制存在的最大問題,城中村的
存在就是最好的證明,不集約不符合未來發展需要,土地資源浪費嚴重,所以還必須政府這個強制性的機構介入才能真正保證城市長期的發展,目前的政府進行土地控制的方式是適合的,但這也會導致土地市場難以完全市場化,只能是政府控制下的產業鏈底端的有限市場化。
土地市場的有限市場化的結果是政府對房地產市場的影響太大,如果政府不能有效的管理好土地的話,既可能導致土地資源的浪費也可能導致整個城市的成本過高,香港其實就是一個現實的例子,所以政府控制下的有限土地市場化對政府能力是個嚴峻的考驗。同時政府控制土地也會引發很多社會問題,如私人所有者的權益保障以及後續生活安排等問題
三 房地產開發模式的困惑
房地產開發模式包括基礎條件、供應總量及供應速度、供應結構、需求引導等等方面。現在中國的房地產市場在基礎條件、供應速度、供應總量以及供應結構上都受政府很大的約束,基礎條件就是土地,這必須通過拍賣的形式獲得,因此政府可以通過拍賣速度、量、規劃、結構等方式來控制房地產市場的發展,這對政府來講是個非常難以控制的事情,控制過了就死,控制放開就亂,目前的房地產市場存在的問題也就是一個很好的證明。土地的供應跟不上,土地價格就會快速上漲,而供應的速度和量的變化對價格也存在很大影響,至於結構則是一個非常棘手的問題,社會階層的分化並不明顯,難以有很合理的手段來統計,所以供應結構的問題也一時難以解決,可以講目前的房地產市場已經陷入到了一個死衚衕,政府管的過寬,市場本身的力量又很難達到一個動態的平衡,也是因爲市場中開發個體的自私行爲導致市場難以達到社會總體需要的平衡,所以後期的政府的主要工作應該就是供給結構的改善,讓不同層次的人有不同的房產滿足,至於供給量和速度也需要政府通過社會發展水平的整體考量來做評估確定。
四 房地產地位問題困惑
房地產地位問題是目前爭論比較多的問題,有些人認爲房地產市場拉動GDP增長比較好,可以做爲支柱產業,有些人認爲房地產市場因爲政府控制土地以及金融的介入,醞釀的風險很大,具有難以控制性,並不是一個非常穩定的行業,只能做爲服務業,兩者都有一定道理。
房地產做支柱產業的條件在於房地產的經濟增長作用,但反過來經濟增長了是不是社會就有承受能力了,這個是很值得思考的問題,如果經濟增長了,但社會購買力沒上去,房地產做支柱產業比較危險,當前的情況就可以說明問題。
房地產不做支柱產業,哪什麼能推動經濟的更快增長?現在國家還找不到一個適合的產業,所以有點兩難,現在經濟形勢不好,社會的質疑的聲音也越來越多,最後的選擇就是暫時放下對經濟增長的考慮,反而是提升社會的購買力以及搞好企業的自主創新及產業升級,個人感覺這是一個好辦法,先惠民然後抓產業升級,讓經濟增長暫時放放,或許抓前者自然會帶來後者。
中國房地產走到今天確實不容易,目前面臨的困惑如果不解決,房地產市場未來就難以保證,這既是挑戰,也是機遇,需要所有參與者的共同努力大局着眼才能完成。