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第一,『以物權養物業』。建議國家出臺相應的法律、法規,規定規劃部門在實施小區規劃時,應首先強制性地按照小區的容量規劃出一些可供出租或經營用的商業用房以及車庫、車位、俱樂部等生活、休閑設施,其總量必須有強制性的規定。而這些商業用房以及車庫、車位、俱樂部等生活、休閑設施,應禁止開發商出售,開發商必須無償地將這些商業用房以及車庫、車位、俱樂部等生活、休閑設施移交給業主委員會,使其成為全體業主的共有財產,由業主委員會委托物業管理公司實施管理,以這些物權的經營、出租收入,能足以保證物業管理的正常運行。
物業服務公司可以采取競價、拍賣使用權等方式進行招租,並明確業主有優先取得權,業主委員會作為全體業主的代表,對物業服務公司的經營管理行為實施監督。
有人擔心這樣做會損害開發商的既得利益,令開發商的利潤縮減。可筆者認為,這樣做會在較大程度上提昇樓盤的綜合品質,減少了業主對於物業管理的後顧之懮,使綜合管理成本降低,最終令商品房的價格得到提昇,開發商物權移交新增部分所產生的損失在房價提昇中將得到彌補。第二,『以經營養物業』。物業管理公司可以就開發商移交的物權直接從事較為簡單的市場化運營,如對小區內的文化體育類設施開展有償服務,增加針對居民家庭的家政服務、電器和其他日常生活用品的維修,對業主生活中常見的難點進行有償服務,如居民電腦日常維護這一目前被認為水分較多、技術含量不是很高的業務,由物業服務公司去承擔,其誠信度就較外面的專業維修公司要高得多,不但可以減輕業主的精神負擔,也可提昇物業服務水平。
通過對物權的出租和使用權的出讓,再輔以適當的經營,即可達到確保物業日常管理所需要的費用。業主不再需要為物業管理付費,更不需要因物價上漲、貨幣貶值等因素而商討物業費收費標准是否提高,從根本上避免收費和管理之間極容易引發的諸多矛盾,對於構建業主和物業管理企業、開發商之間的和諧關系具有十分重要的意義,因此,這是一項可以取得『多贏』的措施。
如果物業管理公司對已有物權管理得當,除去用於小區物業管理的費用以外,每年還將會獲得一定量的利潤,業主不但不需要再為繳納物業費而操心,還有可能按照當初的購房款所佔比例享受物業管理公司的利潤分紅。
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