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對於開發商事先擬定好的補充協議內容,必須要小心那些加重購房者義務或者開發商免責的條款。
案例:廣州的鍾先生在簽訂房屋買賣合同時,在售樓人員的『忽悠』下,並未仔細閱讀合同內容便簽下了自己的大名。但到交房時間之後他卻並未拿到鑰匙,於是找到開發商理論,但開發商告訴他,此次造成延期交房的原因屬於免賠范圍,只能遺憾地請他再耐心等待一段時日。
律師點評:龔勝利表示,由於格式合同內容並不能包羅萬象,因此可以根據自己的實際情況進行自由約定補充協議。但在現實中,很多開發商會事先將補充協議擬好,然後只需購房者簽字即可,而其主要目的卻是為了自身免責或者規避風險,如由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任,以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。如果簽字承認了這些條款,等於忘記保護自己的權益。
因此對於有些開發商事先擬好了的補充協議,購房人要仔細閱讀、審查,防止有的開發商利用補充協議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。此外,購房人還要充分利用該補充協議把自己關注和擔心的一些事項在補充協議中做出詳細約定。
處理辦法需明確開發商違約如何處理,合同約定應該越明確越好。
案例:上海的於小姐購買了一套新房,在簽訂買賣合同時,她看到合同附件中關於售後服務的內容有些過於籠統,如合同中寫道:如一年內房屋出現質量問題,開發商應協同建築商一起解決。她認為這種提法不妥,因為沒有涉及到如果未及時解決問題應如何追究開發商的責任,於是強烈要求開發商將處理辦法明確下來。
律師點評:龔勝利表示,很多合同中常可以看到這樣的條款,『如果××,應於××日之內解決』,但是並沒有約定如果沒有履行承諾內容自己應該承擔什麼責任,這樣,即使最後認定是開發商的過錯,卻因為處理方式不明確而難以追究其責任。
對於購房者的責任,在開發商提供的合同中,如何承擔違約責任早已十分明確。因此購房者與發展商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法,也要做到越詳細越好。
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