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有不少購房者忽略付款方式的靈活性,萬一中間出現問題,往往會使自己陷入被動境地。
案例:陳先生與深圳某房地產開發公司簽訂購房合同,以68萬餘元定購開發商某樓盤房屋。在簽訂《深圳市房地產買賣合同》時,開發商在合同附件提到,要求陳先生必須在一個半月內辦妥所有貸款手續,否則視其違約,開發商有權拒絕簽訂買賣合同並不予退還首付款等。但令人意想不到的是,陳先生向銀行申請貸款時未能成功,按合同約定首付款可能無法退還。
律師點評:張茂榮認為,上述案例中的附件內容明顯對購房者不利。一般情況下,合同附件會對付款方式的違約責任進行約定,但對於沒有經驗的購房者而言,一定要防止那些只有自己義務和對方權利的條款,以免落入圈套。
類似的情況在二手房買賣過程中也比較常見,有些與付款方式有關的附件內容也規定買方必須在一定的時間內辦妥一切貸款手續,否則視為違約。
對於上述情形,律師認為,附件是合同的補充,正常情況下是先簽合同再簽附件。不要違反正常的簽約順序先簽附件再簽合同,更不要簽訂只有自己義務和對方權利,沒有自己權利和對方義務的附件。因此律師建議可以在附件內容中特別提出:如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款,雙方均無需承擔違約責任。
裝修內容需細致不管是買全裝修房,還是買二手房,對於裝修部分的描述一定要細致,不能籠統模糊。
案例:上海的王先生購買了一套全裝修房,在參觀樣板房時,王先生發現開發商采用的裝修材料質量很好,於是毫不猶豫地在購房合同上簽了字。但等到開發商交房之後他卻發現有諸多地方與樣板房標准不符。而更讓他感到有些無奈的是,開發商在合同附件中並未明確規定裝修材料的品牌。
律師點評:龔勝利表示,涉及到能夠明確的內容必須具體,這樣纔能避免日後發生遭遇侵權而無法追究的尷尬局面。如全裝修房關於裝飾、設備標准的約定。對於購房人而言,此約定的關鍵是要把裝修標准具體化。要避免采用諸如『高級面磚』、『高級外牆涂料』、『高級木地板』之類的模糊性標准。應當盡量寫清裝飾材料規格、顏色和設備的商品品牌(型號)及其質量標准。
在二手房買賣過程中也會涉及到這方面的內容。如果賣方同意贈送,那麼在合同附件中盡量把裝修的狀況描述清楚,以及贈送的固定裝修部分如空調等內容都做記錄,而不能只是籠統的一句『保持室內原有裝修程度』。
此外,在二手房買賣過程中,還有一些裝修隱蔽部分的詳細情況,如水管是否漏水等,都可以事先詢問賣家,然後記錄在附件中。這樣,即使日後出現問題也能明確應該由誰來承擔責任。
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