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在全行業利潤普遍下滑的情況下,招商地產仍交出了一份亮麗的答卷。今年前三季度,該公司仍實現營業收入19.1億元,淨利潤3.9億元。第三季度的淨利潤為1.7億元,較去年同期大幅增長170%。
不過,淨利潤的增長掩蓋不了招商地產營業利潤和利潤總額大幅下滑的現實,尤其今年上半年與去年上半年相比降幅比較明顯。其中,項目施工、交樓的節奏和結算的節奏不太對稱是導致公司表現在三季報上利潤波動較大的原因之一。
更令人心焦的是,招商地產今年計劃銷售目標100億元,而前三季度公司僅完成銷售額約50億元。如果招商地產今年的銷售任務不能完成,那麼市場前期基於其良好的業績預測所作出的估值將被改寫。
實地目擊:開發進度仍在掌握之中財報顯示,招商地產的資金鏈目前,招商地產在廣州有兩個項目,一個是已部分竣工並開始銷售的金山谷,一個是僅拿了地但尚未開發的漢溪項目。記者通過實地調查發現,招商地產對開發進度仍能有效掌握。
10月30日下午,理財周報記者實地考察了招商地產在廣州的金山谷和漢溪地塊。
金山谷位於廣州番禺區鍾村的飛鵝嶺,物業類型主要是別墅,盡管並非節假日,但現場看樓的人很多,記者注意到,進入開發現場前派發的安全帽幾乎要輪流等候。現場,部分樓盤已完工,而在沒有完工的樓盤,工人仍在緊張施工。金山谷的別墅幾乎都是4至8套單位的聯體別墅,樓高3層,在建的別墅上大多蓋了黑色的防護網。
據現場人員介紹,金山谷別墅售1.1萬元/平方米,如果加,大約是1.3萬元/平方米,每個單位的面積大約是230至270平方米。而據招商地產披露,其在10月前後,已售出160套,回售資金約6億元。裝修
而招商地產位於廣州地鐵三號線漢溪站出口的漢溪地塊尚未開工,現場散落著大量的水泥板塊,還有鑽井機,一米多高的雜草掩映著其他工地上常見的組裝工棚,一些窗用夾合板封著,工棚上有一個工人在踱步。工地外沒有明顯的柵欄,只是用半米多高的花木簡單的圍了一點。
而在上海,招商地產的在建項目施工進度也比較正常。海德花園是招商地產在上海開發的別墅樓盤,2007年10月開工建設。記者來到這處位於北上海寶山區的樓盤項目時,項目2期也已經開始銷售。數十棟獨棟、雙拼或疊加別墅正在建設當中,工地上搭建的腳手架邊,建築工人仍然在緊張施工。
記者了解到,近期的房價起伏並未影響這裡的建築進程。『我們還是一樣乾活,房價漲還是跌跟我們這裡關系不大。』一位正在工作的工人告訴記者。根據了解,2008年5月,海德花園二期也已經開始銷售,單日銷售率超過所推房源的60%。
三季度主業盈利實為下滑招商地產的營業收入、營業利潤,還是利潤總額都有明顯下滑。今年上半年,其營業收入由去年同期的17.17億元下降至14.47億元,降幅15.75%;營業利潤由去年同期的5.1億元下降至3.05億元,降幅40.20%,利潤總額則由去年同期的5.3億元下降至今年的3.16億元,降幅40.43%。
營業收入和利潤的下降也直接影響到招商地產股東的收益,今年上半年,招商地產歸屬於上市公司股東的淨利潤僅有2.18億元,而去年同期有4.17億元,下滑47.58%。降幅更大的是每股收益,去年同期為0.635元,今年上半年為0.207元,降幅達67.4%。
招商地產解釋稱,其營業收入下降的主要原因是項目結轉面積較上年同期有所下降;而營業利潤及淨利潤下降的原因則是公司規模擴大,期間費用上昇較快。招商地產合營公司開發的曦城一期銷售結轉帶來的投資收益增加,但該合營公司期內並未貢獻利潤。房地產
招商地產的主營業務分為5大類,一是房地產開發與銷售,二是投資性物業經營,三是房產中介服務,四是園區供水供電,五是物業管理,其中營業成本下降最明顯的是房地產開放和銷售,今年上半年與去年同比下降49.99%,但營業毛利下降最明顯的是房產中介服務,約下降93%,相比之下,房地產開發與銷售的營業毛利下滑僅下降6.26%。招商地產坦言,房產中介毛利巨大下滑是受到國家宏觀政策調控影響,房地產中介業務大量縮減,而成本受固定成本的影響下降較少。
從地域劃分,招商地產主營業務降幅最大的是長三角區域,今年上半年,招商地產在該區域的營業收入僅為3.09億元,同比下降48.12%,珠三角區域營業收入為10.49億元,僅下降3.8%,而在環渤海區域和其他區域,招商地產的營業收入都明顯上昇,除環渤海外的其他區域,增幅達306.35%。由此可以看出,珠三角區域構成招商地產最重要的收入來源,並且比較穩定。
此外,今年第三季度招商地產淨利潤的同比上昇170%含有很大的『水分』,主要是源於該公司為鎖定外匯貸款本金匯率風險所做的NBF合約的盈利,大約有1.1億元,如果扣除這部分收益,招商地產第三季度的淨利潤僅為0.61億元,比上年同期還下降3%。
經營活動現金流恢復正值在全行業現金流普遍緊張的背景下,招商地產同樣不能避免。招商地產今年上半年因經營活動產生的現金流量淨額為-31.7億元,而去年同期是-16.89億元,減少87.67%。而截至今年三季度,招商地產經營活動產生的現金流淨額為-27.88億元,比今年中期的-31.70億元有所好轉,顯示其第三季度經營活動產生的現金流終於轉為正值。
招商地產的財務表上,貨幣資金、應付賬款、長期借款和長期應付款的變化都很明顯。其中,截至去年年底公司的貨幣資金為35.88億元,但今年上半年已減少至28.47億元,下降21%,招商地產解釋是支付去年應付地價和工程款。截至九月底,招商地產的貨幣資金增至33.45億元。
招商地產的長期借款去年年底為36.45億元,今年上半年為51.82億元,上昇42%。長期應付款去年年底為2879.1萬元,今年上半年為8.32億元,上昇2792%,主要是招商地產向香港達峰公司借款。三季度,該公司的短期借款從去年年底的56.71億元、今年上半年的54.37億元繼續減少到50.80億元。