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這是商業銀行最左右為難的時期,也是房貸市場最富有戲劇性的時期。
本報獲悉,上周央行高層曾召集各大部委相關人士及部分業內人士召開了一次非正式的座談會。會議討論的重點便是對『房貸新政』相關細則做具體界定,其中涉及到『改善型自住房』的定義。值得注意的是,在這次討論當中,第二套住房並未完全被排除在外。
事實上,在10月22日央行發布『房貸新政』時便稱,金融機構將在10月27日前完成實施細則的擬定。但直到記者截稿時,僅有農業銀行、光大銀行以及建設銀行相繼出臺了房貸細則,且內容仍具模糊空間。據記者獲悉,目前相關部委正在聯合擬定一個對各行實施細則的指導意見,但對於『改善性自住房』等具體定義尚存較大分歧。
爭議『改善型自住房』據本報獲悉,在上述非正式座談會上,各方人士就『改善型自住房』提出了3條建議:一是以購買時間為限制,在購買首套住房若乾年之後購買的第二套住房,可以界定為改善性自住房;二是對第一套住房所計算出來的家庭人均住房面積進行規定;三是對第二套住房的面積進行限定,依然執行90平方米以下的中小戶型標准。
而這也意味著,目前對第二套房貸松動的可能性依然存在。據消息人士透露,央行相關負責人在座談會上表示,會再針對『改善性自住房』等具體定義進行研究,出臺一個對各行具有指導意義的明確意見。
頗具戲劇性的是,10月28日晚,作為第一家出臺房貸細則的農業銀行,將細則掛到官方網站後不到一天便突然撤下。
『農業銀行的細則是被銀監會叫停的。銀監會認為,目前對於一些概念的定義還沒有形成統一的意見,各大行的細則出臺可能會導致惡性競爭,或間接對投機行為有所放松。』一位消息人士對記者透露。
該人士表示,原本考慮到各大銀行信貸結構及客戶風險評估都有所不同,所以在房貸新政中僅僅做了原則性規定,具體實施細則交由各大行自行決策。但是,新政出臺後,各方對於當中的理解分歧較大,一些商業銀行認為對細則沒有足夠的把握去擬定,希望能夠出臺統一的指導意見。
蹊蹺的是,10月30日下午,農行又在其官方網站重新發布了細則,其內容基本沒有變化:對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款,在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持,最低首付款比例為20%;貸款最低執行利率調整為同期同檔次基准利率的0.7倍。然而,對於改善型普通自住房,細則中仍未有詳細定義。
在各大商業銀行的實施細則難產之時,銀監會卻下達了一紙通知,規定除首次利用貸款購買自住房外,其他繼續嚴格執行此前的規定。可見,銀監會只將『首次利用貸款購買自住房』列入享受20%首付款及貸款利率優惠的適用范圍。
『對於房貸政策的適用范圍,央行的意見是納入改善型自住房,但銀監會的意見只限於第一套住房。這讓商業銀行比較為難。』民生銀行負責個貸按揭的相關負責人表示。
『利率倒掛只是暫時』『房貸新政』細則難產的背後,其實是商業銀行在『保增長』與『保利潤、避風險』之間的權衡。其中,5年期存貸款利率倒掛直接導致商業銀行對房貸新政實施缺乏動力。
10月30日,央行宣布降息,暫時收窄了倒掛空間。本次調整後,5年期貸款利率為7.20%,5年期存款利率5.13%,最大優惠房貸利率為5.04%,僅比5年期存款利息低0.09個百分點。
『此前各銀行遲遲不出細則,利差倒掛可能帶來的虧損是很重要的原因。如今降息後,這個顧慮小了很多,各大行應該會加快出臺細則的步伐。』某股份制商業銀行房貸負責人表示。
『利率的倒掛只是暫時的,預計在明年1月1日前還會降息,最終補上這個倒掛的漏洞。』某相關部委官員對記者表示。
該官員表示,利率倒掛可能導致銀行積極性不高,但如果促使樓市回暖,銀行算大賬的話未必沒有好處。『現在個人住房貸款都是和開發商捆綁的,商業銀行如果從穩定和擴大客戶群方面考慮,並不會計較暫時的倒掛。』
對於風險和收益的控制正是商業銀行斟酌再三的原因。農業銀行在修訂後的房貸細則中,便要求申請首次購房貸款的客戶簽訂保證書,以誠信來擔保首次購房貸款的真實性。
但個人貸款按揭仍然是商業銀行認為最可控的金融品種。據民生銀行房貸相關負責人表示:『利率倒掛使得商業銀行的房貸收益變成微利品種,但在目前經濟形勢下行周期內,房貸在金融貸款裡無論如何仍然是風險系數最小的。』 (張媛媛盧丹)