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我們認為房貸新政除在對提高購買力上有實質幫助外,在改變購房人的房價預期上,改善購房意願上也將有較大影響。
實際上,當前樓市的低迷,其原因除了房價過高,超出支付能力;二套房貸過嚴,抑制了改善性需求之外;對未來房價預期的不確定,也是買房人觀望情緒濃厚、購房意願低迷的重要原因。本次財政部和央行雙雙推出購房新政,向市場傳達了強烈的政策意圖:政府不希望樓市持續萎靡。也即如果已推出的政策收效甚微,不排除還有其他政策推出。這一政策意圖,對於改變市場的觀望情緒,提高購房意願,我認為將有一定效果。
此外,降低交易稅費也利於活躍市場交易。財政部上述政策,對於降低樓市交易成本有一定幫助。更關鍵的是,肯定了各地政府救市的舉措。也將促使更多的城市加入到救市的隊伍當中。
四季度,房地產預期將跑贏大盤我們可以回顧2002年以來房地產股走勢與各項調控政策的關系,觀察2003年6月、2004年8月、2006年5月、2007年9月等重要政策時間點。
你會發現信貸政策的實質性轉變,以及土地政策變化,都會帶來房地產行業下一個發展階段的顯著變化。而資本市場出於對行業基本面將發生變化的預期,地產股都有及時而充分的反應。
由於本次財政部和央行支持購房新政的推出,對於提高購買力有實質作用,同時也在給購房人傳遞政府扶持樓市的強烈政策信號,有助於改善購房人的房價預期和購房意願,有利於緩解當前樓市過度觀望和低迷的狀態。並且,中國已進入降息周期,後續還有降息預期,可進一步降低購房人的買房負擔。
所以,我判斷四季度房地產股有望結束單邊下跌的態勢。但同時,上述政策傳導到房地產市場基本面,需要一段時間,其政策效果也需要觀察。因此在行業基本面仍沒有實質性轉暖前,地產股上漲的空間將受到懷疑,走勢也會比較震蕩。但我們認為總體上,相對於大盤,地產股仍有望在四季度獲得相對的超額收益。