|
||||
現在市場普遍面臨的問題是,23日推出的房地產新政到底意味著什麼?
2003年以來調控政策已經轉向繼國務院會議『加大保障性住房建設規模、降低住房交易稅費、支持居民購房』的表態後,23日,財政部與人行雙雙推出降低住房交易稅費和下調個人住房貸款利率下限及最低首付比例的政策,用於支持居民購房。這意味著什麼呢?
目前推出的政策,雖然是以改善民生的名義推出,但我認為真正用意還是在於刺激樓市交易量的復蘇。此舉標志著2003年以來政府對房地產的調控政策已開始明確轉向為扶持房地產市場發展。在開發商紛紛退地使地方政府備感財政的壓力,而外圍經濟不景氣,宏觀經濟面臨下滑的壓力之下,我認為未來仍有空間出臺其他扶持樓市的政策。而房地產行業也將進入一個政策相對寬松的發展空間。
房貸新政對提高購買力將有實質作用雖然對是否放開二套房貸,人行和財政部都語焉不詳,但我認為『對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款』的表述,可以理解為只要是購買普通住房,則無論是首次購買,還是改善型購買,都可享受『貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%』的優惠政策。而改善型購買,其實質所指即是第二套以上購房,否則何謂『改善』呢?
關於什麼是普通住房,人行和財政部都沒有明確定義,但這實際上給了各金融機構非常大的靈活決定的政策空間。也賦予了政策放松尺度以較大的彈性。
根據人行現行的個人住房貸款標准,購買首套住房的利率為按基准利率打85折,為6.3495%,首付比例3成;購買第二套以上住房的利率為基准利率的1.1倍,為8.217%,同時首付比例為4成。本次房貸新政後,個人住房貸款利率實際將降為5.229%,則購買首套住房的利率下降1.1205個百分點,而二套房貸款利率最多可下降2.988個百分點,同時首付比例降為2成,這一政策力度是超出市場預期的,而基於購買力對利率和首付比例的敏感性測算,我認為,這一政策對於提高住房的購買力上將有實質性作用。
我們團隊測算的結果顯示,假設貸款本金為100萬元,貸款期限20年期,若首次購買普通住宅,則新政後,月供下降641元,降幅為8.7%;利息總額下降153,763元,降幅為20.02%;而如果二套房貸政策如我們對政策所理解的那樣,利率降到5.299%,則月供將下降1773元,降幅為20.86%,利息總額將下降425,577元,降幅為40.92%。