目前售價 |
均價5000元/㎡左右。9月27日, 91平米二室直降10萬元,由56萬調低至45萬,也即均價由6200元/㎡速降至4990元/㎡。 |
成本因素 |
從公開的資料分析表明,首創當初的拿地成本大概在1700元左右,如果附加後續的建安成本、銷售成本,估計其成本線應該在3500元左右。這個成本線如果估計基本成立的話,那麼目前四期5000元的均價下,首創的平均利潤率仍在40%以上,高於市場的平均30%的毛利率水平,換句話說,從回歸行業平均利潤水平的角度,四期還將有10%的降價幅度,如果再考慮到行業整體景氣程度的下降,估計最大降幅還將達到20%,這樣算來,四期在未來一年的目標價定為4300元左右。(參考網友cokopo分析) |
企業因素 |
9月27日,首創針對四期采取大幅降價行動,91平米二室直降10萬元,由56萬調低至45萬,也即均價由6200元每平速降至4990元每平。這意味著在經歷了半年的煎熬後,首創迫不得已,也開始了回歸之旅,並且從其降價的力度看,很可能是采取了一種一次到位的策略。據資料記錄表明:首創一期開盤價在4700左右,二期均價在6000左右,三期在7000左右。(參考網友cokopo分析) |
市場因素 |
在寶翠花都降價之後,有很多業主損失慘重,有的業主一周前買房,一周後即損失20萬。於是,在降價後,很多業主前往售樓處要求退差價,導致短時間內售樓處被圍,沙盤也被砸。在此種情況下,寶翠花都是否還會降價有很大疑問。
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降價可能 |
因此,我個人判斷,寶翠花都目前的降價,基本上是一次到位的價格。如果出現首創集團的強大現金缺口的需求,以及市場繼續蕭條甚至惡化,不排除有繼續降價的可能,但是這種可能性並不很大。
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降價空間
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如果出現繼續降價的可能,寶翠花都的均價應該可以降到4500元/㎡左右。 |