目前售價 |
2008年10月開盤,均價7000元/㎡左右。 |
成本因素 |
萬科魅力之城的地塊在『天一mall』地塊中,約一年前被轉讓給萬科。轉讓本身就能夠說明原開發商實力不夠。萬科魅力之城的轉讓價格不得而知,但轉讓時已是全國房地產開始蕭條之日,因此,個人判斷轉讓地價不會太高。個人估計在2000元/㎡左右,不會超過2500元/㎡。地塊到手之後,萬科動作很快,一年時間進入銷售階段,但除了引入宜家之外,並沒有其他的大動作,因此估計其他成本並不高於行業平均。因此,從成本因素看,萬科魅力之城降價空間較大。 |
企業因素 |
萬科一年來的舉動,充分說明萬科在降價方面是不顧及同行,也不顧及已經購房的客戶。萬科的降價風潮明顯是從南到北,降價力度也從10個百分點以下突破到20個百分點左右。個人認為這種降價舉動,說明萬科的資金需求一直沒能得到很好的滿足,只能從南降到北,只能一降再降。萬科在天津目前還沒有比較大的降價舉動,但只要房地產市場短時間內不回暖,萬科的資金需求就不會得到很好滿足,那麼萬科的降價風潮一定會波及天津,因此,我判斷萬科魅力之城今後采取降價措施的可能性很大。 |
市場因素 |
在全球股災的背景下,萬科魅力之城堪稱逆市開盤。均價7000元/㎡,且是毛坯房,在可參考的樓盤價格都在暗降的時候,不可能出現逆市熱銷的情況。萬科魅力之城位於津塘公路外環線外2.5公裡,可參考板塊如中北鎮、華明鎮、雙崗板塊等,目前價位均在6000元/㎡左右或以下。雖然有輕軌概念,但與市場期望值嚴重不符。此外,個人認為宜家作為一個家居商業設施並非住宅產品的賣點,不會給萬科魅力之城加分。因此,我判斷因為市場因素導致萬科魅力之城降價的可能性較大。
|
降價可能 |
綜合以上分析,萬科魅力之城降價可能性很大。尤其是在最近的兩三個月,出現銷售不暢的可能性很大,萬科集團的現金流出現更嚴重的危機的可能性也很大,這些因素的共同作用,萬科魅力之城很有可能在萬科降價風波來臨天津時做大幅價格調整。
|
降價空間
|
綜合以上分析,如果萬科集團的資金問題解決的好,萬科魅力之城只遇到市場蕭條的因素,這樣降價幅度不會太大,均價從7000元/㎡降到6500元㎡是可以預期的。但如果遇到萬科降價風潮吹到天津的情況,以萬科在其他城市降價的力度,20個百分點是可以預期的。因此,萬科魅力之城有可能降到5500元/㎡,甚至更低。 |