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第三,南京市房產管理局副局長郭宏定稱:四季度國家包括各級政府可能會出臺相關方面的政策,這個政策會對房地產市場的影響非常重要,包括南京市我們出臺的政策,包括我們了解的全國各個城市的政策,以及包括國家部一級的政府也在積極研究准備相關的政策。此說的真實性值得懷疑。這是因為,目前還沒有任何正式的官方輿論明確表示以上內容,而不知道他一個市級政府的房產管理局副局長怎麼知道國家將出臺新政策?他的結論或消息是哪來的?如果消息不真實,是否有假借『國家』的名義擴大傳播輿論之嫌疑?
第四,南京再現排隊現象,並不主要是因為南京政府救市消息刺激,主要是因為恆大綠洲開盤85折優惠、以低於物價部門核價近3000元/平方米的價格銷售。但這種排隊並不意味著成交。而且這種排隊,到底真的是消費者在排隊還是可能有人做『托』?有待核實。這種事,終究在南京曾經有發生過,不能排除做『托』的可能。
第五,南京救市之前,已有不少地方出臺各種所謂的『救市』措施,由於未能解決目前房地產市場中供需雙方即買賣雙方『對抗』的關鍵問題,即開發商願意拿出的房價與消費者預期的房價未能達成一致,迄今為止,幾乎還沒看到哪個城市『救市』成功的。甚至,有些地方,地方政府『救市』後價量不昇反跌。
第六,從目前種種跡象來看,包括上海、杭州、南京各大城市在內的華東市場房價已經出現了超過全國『平均速度』的房市異變,上海白呢來房價已經呈現出加速度異變的跡象,而美國次貸危機引致的金融危機,給有著『國際』元素貼金的上海市場帶來了不少的預期衝擊,尤其是外資投行等外資拋盤的行為和將大規模拋盤信號給上海房價進一步強化房價向下的預期。而且,房價一度比南京堅挺的杭州市場房價已經異變,出現7折。而南京市場,有媒體報道稱,九月四周的總成交纔1873套,幾乎只是去年9月份成交量8381套的五分之一。以『十一』長假為新一輪降價節點,華東市場,很可能成為自去年十月以來的第二個降價節點下的新的主力降價區,成為繼珠三角之後的第二個降價主力區域。在全第二階段降價潮中,華東市場的降價幅度、廣度很可能超過珠三角。在這種情況下,南京地方政府的『救市』很難改變南京市場的大勢。
第七,全國房市均已深度異變,而且包括消費者、開發商、機構人士等各方幾乎一致性地從觀望改變成對房價繼續下行的等待,市場中最主要的問題並沒有解決,消費者普遍一致性地認為目前房價太高、實際下降幅度不太大而更加堅定地觀望,乃至形成對未來房價深度下降的等待。這種來自需求因素的深度變化,使得房市的價格對抗情緒可能變得更對抗,導致成交繼續走低,這是難以通過地方政府簡單『救市』所能改變的。
第八,尤其是,南京地方政府的『新政』選在『十一』長假前出臺,而全國各地房市在『十一』長假期間尤其舉辦的房交會期間紛紛推出折扣促銷乃至加大直接降價幅度,這種全國大勢和各種加大幅度、擴大范圍的降價輿論,將更加堅定消費者和輿論界的房價降價觀點,自然會化解、衝淡南京地方地方政府『救市』的效果。
第九,特別地,南京地方政府『新政』取消『一房一價』政策,使得開發商加大降價幅度原本可能存在的政策障礙得以被清除。政策障礙清除後,不排除有開發商會利用清除政策障礙這一輿論機會而加大降價幅度,以獲取輿論和消費者關注,爭取可能促進銷售。
最後,據媒體報道,南京地方政府新政出臺後,9月30日,屬於南京邊緣區的六合區舉辦房展會,房價在3500元/平方米,雖然當天認購了227套房子,是南京所有區以前每天認購量的2倍多,但依然不能肯定說是新政在起很大的刺激作用。值得注意的是,認購並不等於完全成交。而且,在南京,許多樓盤的優惠相比前段時間而言正在昇級,認購的主要是有折扣促銷的樓盤。如江寧的世紀東山樓盤推出20套特價房,買兩房送雅紳特汽車三房送名爵汽車,如果買房人要汽車則每套房分別可便宜5萬元或6萬元;河西的拉德芳斯樓盤送裝修款,100平方米以下送10萬元,100平方米以上送15萬元;城南的金陵王榭樓盤送奶牛或不要奶牛而直接抵衝6000元左右……還有一些樓盤也正在做低價銷售。如玄武區的紫氣鍾山樓盤,9月30日宣布國慶期間的開盤均價從原來設想的9000元/平方米調整為7200元/平方米。該樓盤還承諾,買房後開發商『送三年按揭』(每月房款總額6%)。假設以總價30萬元計算,每月補貼返達到1800元,三年累計返還65210元。同時,還有一些老盤新推的房源也再次降房價,比河西宋都美域樓盤推出6套89.8萬元的『一口價』房源,平均售價從8750元/平方米調整為8390元/平方米。在這種加大降價或優惠促銷力度的情況下,是有可能在一定程度上刺激成交的。
其實,不僅是南京,其他地方也出現了因加大降價或促銷力度而放大成交的類似情況,不能算是南京『救市』新政策出臺產生了多大效果。如廣州,也出現『十一』長假由於出現了大幅度折扣而使得成交放大的情形。如恆大山水城開盤當日7.6折,洋房價格3360元/平方米起,其中還帶1600元/平方米裝修,等於毛胚房價不到2000元/平方米,結果出現了很多認購。
而且,對於一些城市房交會出來的數據,值得懷疑。不排除數據摻雜有水分的可能,不排除舉辦方為業績而『做』數據的可能,也不排除有樓盤做『托』的可能。
當然,有一點是可以肯定的,現在房市上供需雙方的對抗式矛盾焦點還是在房價價位上。因此,只要房價合理下調,市場上還是有需求的,還是可能放大部分成交的。這也說明,包括南京在內,中國房地產整體來說依然是健康的,並非是所有的需求出現缺失危機。只是,相對的高房價抑制了部分階段性需求,使一些消費需要難以實現成有效需求。
因此,如果房價不出現有太多實際意義的調整,如果房價不能下降到合理價位,本文作者陳真誠分析認為,盡管南京地方政府『救市』,但效果或將不會太明顯。可以說,在南京地方政府出臺新政策『救市』後,南京房市原本該怎樣還得怎樣,房價變化原本該怎樣還得怎樣。