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國房景氣與股市密切相連
『推高土地價格最開始一輪就是資本市場和土地的聯動形成短路,直接推昇房價,沒有想到上市公司利用股市的飆昇,把土地作為資產,裝到上市公司中蒸發,就敢於拿地王。』聶梅生認為,國房景氣與股市密切相連,通過去年非常紅火的資本市場,房地產市場充分利用了股市這一『放大器』,利用融資大舉囤地,高漲的地價推動房價飆昇,嘗到了透支未來的苦果。盡管目前我國宏觀經濟景氣指數連續處於穩定的綠燈區,但是國房景氣指數卻快速下滑,而且自2007年以來波動趨勢和上證股指密切吻合,說明當前制約房地產的因素和資本市場是一樣的。
聶梅生表示,房地產在快速上昇區間時,表現為積累泡沫,在下行區間時又具有對金融乃至於經濟的巨大殺傷力,當前應采取有效措施防止房地產業下行對經濟、財政、就業等方面的負面影響。在9月19日國務院有關部門召集的房地產政策座談會上,與會房企代表也提出建議,盡管近期房地產開發企業不會出現大面積倒閉,但應促進積極的企業自救,政府應減緩預征的稅收,如土地增值稅、企業所得稅預征等;盡管近期銀行不會出現由房地產貸款引發的大比例壞賬,但應擴寬融資渠道,促進直接融資,釋放銀行壓力,活躍民間金融。
而對於近期部分企業通過積極的降價行為進行自救,聶梅生表示應予以肯定,『都說房價高,但降到哪裡纔算是合適?如果沒有市哪裡有價,價格要在交易中纔能達到平衡。』
盡管出現了『業主退房』風波,聶梅生認為降價的目的在於恢復交易量。市場會出現有價無市,絕不會出現有市無價。交易量上來了,對價格的調整也容易找准平衡點,在市場經濟中價格的調整是正常行為。
換房需求應獲得政策鼓勵『目前的情況是房地產供需矛盾迅速變化,90平方米以下商品住宅空置面積大幅增加,目前滯銷的恰恰是我們原來非常想賣出去的部分。我覺得以房價為目標的房地產調控已經持續五年,形成了房地產滯漲的僵局。』聶梅生認為,盡管房價在近期不會大幅下跌,但是市場交易量已經腰斬,應促進恢復合理市場交易,尤其是針對量大面廣的90/70住宅,應出臺激勵政策,積極恢復內需。只有在市場恢復正常成交量的時候,房價纔能找到新的平衡點。
對於未來的房地產調控政策走向,聶梅生建議應適當降低居民購置自住房的貸款利率,針對改善性需求的居民,取消第二套房貸利率上昇10%的限制。而對中低收入家庭增強支持力度,實行減息、貼息等;在談到對90/70政策和第二套房貸政策調整的預期時,聶梅生向記者表示,她相信這些政策的調整將有助於釋放換房群體的剛性需求,而這些政策應采取因時制宜,因地制宜的方式,應充分考慮地區差異,發揮地方政府積極性,靈活進行調整。事實上,近期國內一些城市已根據本地情況,對90/70政策進行了放寬。
-相關鏈接 亞太論壇年會日前,亞太論壇2008年年會在廣州匯景新城亞太會所舉行。在本屆年會上,『歐元之父』羅伯特·蒙代爾、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松和全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生女士等專家學者就中美經濟的現狀與未來進行了深入探討。廣東省副省長宋海、經濟及金融界知名人士、廣東華商會著名企業家和世界500強企業的CEO等近兩百名嘉賓參加了當天的論壇。在論壇的最後,僑鑫集團還正式聘任蒙代爾為僑鑫集團首席顧問及亞太論壇顧問,並現場進行了聘書頒發儀式。
亞太論壇的主辦方僑鑫集團榮獲『2007年建設和諧生態社區全球傑出貢獻獎』,是聯合國成立60多年歷史上首獲『建設和諧生態社區全球傑出貢獻獎』的企業。其高層表示,此次發起立足廣東的全球性高端論壇,旨在通過這一渠道集思廣益,通過對全球合作和發展問題進行研究與交流,為中國和國際經濟社會的和諧發展作出應有的貢獻,該論壇將在今後每年舉辦一屆。