沒有哪一個民族,像我們這樣,被住房問題牢牢綁架,無數人為住房問題懮慮。當那些背負著沈重還貸壓力的人們,在渾然不覺中失去笑容,生活的情趣和意義在哪裡?現在,許多年輕人的夢想竟然是圍繞著能夠擁有一套住房展開的。人們選擇愛情,有無住房會成為一個極重要的標准。而對於這樣的現象,似乎已經沒有人感到奇怪。當住房成為年輕一代價值觀的核心,這個民族的未來在哪裡?
解救房奴、解決中國住房問題首先要解決的問題是什麼?
我的回答是:打破壟斷!
中國房地產市場存在壟斷嗎?開發商經常以譏諷的語調反駁這個問題。在強勢既得利益集團掌控信息,掌控話語權的今天,有多少真相在被無情地遮掩?而這些說謊者,往往被稱為最講實話的人!黑白顛倒若此。
中國房地產市場中,存在兩大根深蒂固的壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發商對房地產市場的壟斷(當然包括對房屋開發的壟斷)。
地方政府壟斷土地出讓(拍賣)權,是導致地價上漲的根源。土地儲備中心代表政府履行對土地的統一征用、統一收購、統一儲備、統一出讓職能。
土地儲備中心壟斷土地的出讓,是導致中國房地產市場畸形發展的一個重要根源。這裡面反映出三大問題:
第一,是否為了公共利益的問題。根據我國《憲法》的規定,國家為了公共利益需要可以征用土地,而土地儲備中心是先儲備土地,到底是不是為了公共利益這個前提就不存在了。因為儲備的土地既可能是賣給開發商,供商業開發,也可能是真正用於公共利益的,但是《憲法》很明確規定是為了公共利益的需要,沒有這個前提就可能違背憲法。我國《憲法》規定:『城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有。』『任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。』那麼,如果土地儲備中心儲備土地的前提不存在,就可能違反憲法規定。
第二,『農民集體所有』的『無人所有』問題。我國《土地管理法》規定:『城市市區的土地屬於國家所有,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地,自留山,屬於農民集體所有。』 法律最講准確、嚴謹。但此處一個『屬於農民集體所有』把水徹底攪渾。『農民集體』指的是誰?到底是農民還是集體?如果說屬於農民,農民一不能進行土地交易,二不能將土地抵押融資,產權殘缺不全。如果說屬於集體,根據《村民委員會組織法》的規定,村委會僅僅是一個自治組織,無法賦予其所有權身份。那麼,『集體』到底是誰?因此,有法律專家指出:『這樣法律規定的農民集體所有,實際上是無人所有。』
2006年2月24日,我發表在《上海證券報》上的評論文章《如何防止征地異化為掠奪》指出:『近年來,相當一部分征地並非為了公共利益,而是為了滿足特殊利益共同體的私利,一些地方政府將低價征來的土地轉賣給開發商,從中牟取暴利,公眾並未從中受益。所謂公共利益,不過是權貴資本掠奪鏈條中的丑陋一環。應該認識到,倘若征地並非為了公共利益,地方政府就不能強制征地,而應該作為市場主體的一方,與被征地農民展開平等談判,商定市場價格後,實行征地。也就是說,非公共利益的征地行為,其運作應走市場化的道路,而不能動用公權力,進行強制性征地或者掠奪性征地。土地產權不明,則是征地異化為掠奪的另一重要因素。道理很簡單,既然土地本不屬於農民,既使強征他們又如何維權?』
第三,全民土地所有權無法在現實中得到具體體現。國家所有即全民所有,全民所有的土地,購房者在買房時,還必須全額承擔土地出讓金,即全民土地所有權沒有真正得到體現。
第四,土地只賣給開發商,即使個人合作建房,也必須通過開發商拿地,造成個人合作建房之路被徹底封堵死,衍生出開發商對市場的強勢壟斷地位。
這些問題都是需要解決的。
開發商對房地產市場的壟斷權亟需打破。
開發商不承認其處於壟斷地位,理由之一是,行業集中度非常低。開發商故意混淆了概念。我國房地產業集中度的確比較低。截至2006年底,全國共有房地產開發企業5.87萬家,地產界的大哥大萬科,2006年的總資產佔全行業的比重僅為0.55%,營業收入佔比僅為0.99%,淨利潤佔比為1.38%。
但是,我國的房地產壟斷根本不是體現在集中度上的,它體現在以下幾個方面:
第一,准入限制帶來的壟斷。並非誰都可以進行房地產開發,它有非常嚴格的准入限制,這使得民眾(尤其在城市)只能購買開發商建造的房屋,而不能自己建造房屋。我們知道,現在,婚姻介紹所的收費是可以接受的,並不高,這是因為法律准許自由戀愛,自由戀愛對婚介所構成了競爭關系;我們還知道,飯店的菜價並沒有高到非常離譜的地步,是因為無數個家庭主婦可以自己做飯,她們對飯店構成了競爭關系。倘若不允許自由戀愛、不允許家庭主婦做飯,那麼,無論是婚姻介紹所的收費還是飯店的菜價,都會高到極其離譜的地步,因為婚介所和飯店擁有了絕對壟斷地位,他們可以憑借壟斷地位不斷抬高價格。
我們的房屋開發市場被開發商壟斷,就如同民眾被限制自由戀愛,而只能通過婚介所找對象纔被視為合法一樣,最終,導致了開發商群體壟斷地位的形成。
第二,政府壟斷的延續。政府既壟斷著土地供應,也壟斷著融資渠道,大大小小的開發商只能從處於壟斷根端的政府手中拿地和融資,在得到這兩種資源的以後,開發商們也繼承了原來掌握在政府手中的壟斷特權,這本身就注定了開發商的壟斷其實是非常牢固的。地方政府在向開發商讓渡土地和融資權的同時,也得到了相對應的回報,一般不會反過來去拆開發商的臺,再去強化開發商的競爭,壓縮開發商的利潤,使得自己在下一次交易中換取的利潤降低。共同利益成為地方政府與開發商走到一起的原動力。地方政府強化開發商的壟斷地位,確保開發商的利潤,而開發商則讓地方政府分享土地昇值(土地高價拍賣)帶來的利好,至於腐敗官員從中牟取的巨額私利更是人所共知。
第三,房地產具有天然排擠競爭的特性,暗藏著空間壟斷。開發商們經常說,開發商不計其數,樓盤多如牛毛,彼此激烈競爭,並不存在壟斷。這一說法非常具有欺騙性。住房有別於其他商品的一個重要特點是固定性。上海的樓盤與深圳的樓盤肯定不存在價格上的競爭關系,北京四環外與三環內的樓盤價格也沒有任何可比性,即使相鄰地區,經濟適用房與別墅之間也不會有任何競爭關系。只有位置相鄰近、品質相近的樓盤,纔能真正形成價格競爭,而同時符合這兩個條件的樓盤並不多見。換句話說,住房的固定性特點決定了房地產市場的壟斷有別於經濟學所定義的傳統意義上的壟斷。
第四,信息壟斷。目前,與房地產市場有關的信息基本上都掌握在開發商與地方政府、有關部門手中,在後兩者在信息公開方面不作為、不到位的情況下,開發商對信息的壟斷權得到強化,他們憑借對信息的壟斷,挑選、篡改甚至編造、捏造對自己有利的信息向社會發布。比如,一些經常拋頭露面的地產商,不斷強調,歷史將證明『房價永遠是只漲不跌』的,但為什麼,在房價還沒有下跌,僅僅成交量下降的情況下,他們就惶惶不可終日,強烈要求政府救市呢?是的,他們自己所壟斷的信息清晰地告訴他們,危險正在到來,對房價的長年透支累積的泡沫正面臨著破滅的危險,而絕不是什麼實際需求推高房價的鬼話!看看各大城市投機性購房所佔比例就不難了解這一點。
第五,通過囤積居奇強化其壟斷地位。開發商壟斷囤積土地和囤積住房(在房價飛漲過程中尤其如此),人為減少市場的有效供給,制造供不應求的緊張氣氛,推高房價。如果不是佔據市場的壟斷地位,他們敢這樣做嗎?
除了這一點,在物業管理方面,開發商繼續延續其壟斷權,獲取超額壟斷利潤。
中國的房地產市場要走出畸形的局面,必須打破開發商的壟斷地位。
開發商是什麼?這是一個首先要弄明白的問題。 在我國房地產產業鏈條上,規劃由有關部門做,設計由設計單位負責,住房由建築單位建造,開發商扮演只是『中間人』角色。而且,從資金來源上來看,許多開發商的自有資金寥寥無幾,主要通過讓建築企業墊資建房——向建築企業轉嫁風險和成本,預售房——向購房者轉嫁風險和成本,直接貸款或假按揭——向銀行轉嫁風險和成本等方式,來維持經營。在我們這個時代,開發商擔當著皮包商、食利階層和寄生蟲的角色。
不可否認,一些開發商在樓盤設計方面的確付出了一定的勞動,他們聘請了優秀的設計師,設計出了一些獲得較好口碑的樓盤。而且,開發商作為中間商,可以有效降低房屋開發成本。房地產開發商作為中間商的確有其存在的必要性。 問題在於,在這種情況下,開發商所獲取的利潤,就應該是它作為中間商角色應得的利潤,這個利潤應該是微利而不是超額暴利。如果開發商僅僅因為做好了中間商或者召集人的角色,你本需要50萬就可以住上的高品質住房,他卻收你150萬甚至更多,這樣的中間環節、具有這種食利性質的中間人還有存在的必要嗎?更何況,許多房屋質量難以得到保障。
在我國廣大農村,政府沒有花一分錢,就很好地解決了住房問題,而在收入更高的城市(2007年國內城鎮居民人均可支配收入為13786元,農村居民人均可支配收入為4140元,城市是農村人均收入的三倍多),住房問題卻解決不好,與開發商等中間環節的盤剝,和地方政府在賣地過程中獲得的暴利及過高的稅費有著最直接的關系。 那麼,應該如何打破開發商的壟斷地位?
首先,應該降低房地產開發門檻,激活房地產市場中的競爭。
其次,是允許個人自建房、合作建房等等,賦予人人都有當自己開發商的權利。
從經濟學上來看,競爭或替代性會導致價格的下降。無數家庭主婦自己做飯對餐館構成了天然競爭,自由戀愛對婚介所形成了強有力的競爭,因此,菜價可以接受,婚介費不高。
現在,城市居民自建房、合作建房在事實上是被禁止的,由於沒有自建房、合作建房與開發商競爭,形成了開發商的強勢壟斷地位。 如果允許自建房或合作建房——這當然是一種市場化的機制,就可以壓縮開發商提供的商品房空間,可以壓縮其暴利。同時,政府加大社會保障性住房的供應量,也可以壓縮開發商的暴利。在這兩種情況下,開發商雖然還存在,但其壟斷性、其暴利因素則被壓縮,促使整個房地產市場由於競爭的活躍而發生質變。
事實上, 在西方發達國家,房價之所以走勢平穩,是三個方面的結果:一是大量自建房、合作建房的存在,與開發商構成了競爭關系。二是政府保障性住房供應充足。三是開發商所佔據的市場份額被自建房、合作建房及政府提供的保障性住房壓縮在一個較小的比例內(如新加坡,開發商建造的商品房在整個住房供應體系中的佔比不到5%),而我國現在主要是依靠開發商供應住房!這還不是強勢壟斷嗎?
我們為什麼不通過允許自建房、合作建房來與開發商競爭,以降低房價,並且使房屋質量更有保障? 於是,另外一個問題來了。允許自建房會不會導致房地產市場更加混亂?這是開發商及其御用文人強烈反對自建房、合作建房的一個最常見理由。
我經過調查了解西方發達國家的做法,發現, 自建房根本不會亂。只要政府規劃做好,就可以做到有條不紊。我們可以看看德國的做法。我在《自建房不會導致房市混亂》一文中指出: 西方國家的自建房能夠有條不紊地進行,關鍵在於政府的規劃。比如,在德國,法律規定對土地的使用必須作出詳細規劃,一旦規劃獲得通過就產生了法律效力。政府的規劃做得比較詳細並且非常長久。土地用途一旦定性,就不能輕易改變。比如,一個地塊是專門用作住宅的,規定的容積率只能用於造低矮的小樓,就不能擅自建造高樓。土地價格是規定好的。而且,這個小樓應該造成什麼樣子,政府都有一個框架式的規定,精確到房頂的顏色。比如:屋頂是深色,坡度為40度,屋檐不超過50厘米等等,甚至連所植樹的類型都明確規劃好,比如要種大型樹冠的樹木還是中型樹冠的樹木等等,非常詳細。有這種規劃,是自己建造還是請建築商建造又有什麼關系呢?只要政府監管到位,自建房又怎麼會影響到城市的整體規劃呢?
規劃好是政府應該提供的服務。我們目前的政府規劃缺少長遠考慮,常常不斷推倒重來,以至於在國際規劃評比中我國常常處於墊底的位置。 如果准許自建房,就會促使政府不得不在規劃時把眼光放得更遠一點,減少由於推倒重來所造成的混亂和巨大損失。從這個意義上來說,准許人人都有建房的權力其實也是促使政府提昇規劃水平的一個契機。
這絕非是什麼向計劃經濟的倒退,恰恰相反,實行自建房、合作建房的國家,恰恰是最純正最正統最成熟的市場經濟國家!一些開發商、腐敗官員及被既得利益集團收買的學者,動輒拿向計劃經濟倒退的旗號壓人,如果披著市場經濟的皮卻行掠奪之實,讓民眾苦不堪言,這樣的市場機制難道不需要糾正嗎?
通過競爭,打破開發商的壟斷地位,有許多好處:
第一,民眾可以少花錢,住質量更好的房子。
2007年,全國政協委員、博士生導師王長德在『兩會』期間指出:『一般地區,商品房每平方米的建築造價不會超過1000元人民幣。』深圳市人大代表鄭學定指出:『據一位房地產開發商向我透露,即使是較高檔的樓盤,每平方米的建築成本充其量為1500元,可見地價和開發房的高額利潤是房價高的主因。』
為了弄清房屋建築成本,我先後詢問了多位開發商,得出的結論是:高檔樓盤,哪怕是售價在每平方米兩萬、三萬以上的樓盤(帶電梯),每平方米建築成本也很難超過1400元,而一般的非高層建築,每平方米的建築成本在千元以下。如果政府允許自建房、合作建房,政府只要提供土地(這真正符合土地全民所有的憲法規定),或者,由民眾適當承擔些稅費,不需要政府花一分錢,民眾自己就可以出資建房,解決好住房問題。當然,這裡面還存在著級差地租問題,我認為,可以通過稅收的方式調節。願意住在中心城區的購房者,可以承擔高於郊區的稅收。這樣,一套80平方米的高品質的商品房,算上稅收,平均下來不足20萬元(建築成本11.2萬元,其他費用加起來8.8萬元不算少了吧?)足可以搞定,而這個費用很多家庭是能夠承擔得起的。至於那些低收入者,政府應該也必須為他們提供廉租房,承擔社會保障責任。這樣,住房問題就能得到很好的解決。
當然,這需要實行嚴格的實名監管,嚴厲懲處炒房、囤房行為,同時,禁止外國人在中國買房(允許其租房)。
第二,打破開發商壟斷,可以降低金融風險。開發商的自有資金很少,很大一部分源於銀行貸款,這加大了銀行的風險。如果大量自建房、合作建房存在,老百姓不需要太多銀行貸款,就能很好地建設優質的住房,銀行根本不需要像現在這樣,因被開發商綁架而戰戰兢兢。甚至,有開發商說要死銀行先死,對銀行進行恫嚇與威脅,並迫使銀行幫助開發商說話,游說決策層出臺對開發商有利的政策——這幾乎成了地產恐怖主義。
第三,打破開發商壟斷,可以把一個民族解救出來。
從來沒有哪一個民族,像中國這樣被住房問題死死地綁架。許多年輕人從大學一畢業,就開始為住房問題犯愁,而他們是一個民族的未來和希望啊!住房成為一個沈重的枷鎖。買到住房的人,為了按揭日夜操勞,壓力重重,淪為房奴一族。沒有買到房的人,為不斷攀昇的房價懮心忡忡。住房這一生活中的一個必需品或者一個工具,竟然變成了許多人所追求的終極目標,許多人淪為住房的奴隸。這一目標綁架並扼殺了一個民族的創造力。
而且,開發商這一不付出實質性勞動的群體,不斷佔據富豪排行榜的前列,嚴重扭曲了人們的價值觀和追求目標,它告訴人們:通過掠奪,通過壓榨,不勞而獲也能成為成功人士,這起到了引領人們走向投機的作用,必然助長投機熱。試問當今世界,有哪個國家把房地產業這一可能傷及民生的行業作為國家的支柱?
第四,打破開發商壟斷,有利於民族建築業的發展。許多人把房地產開發等同於建築業。其實,這是一個誤解。許多房地產開發企業只是寄生在建築業身上,他們讓建築企業墊資為其建房,開發商壓縮建築企業的利潤,拖欠建築企業的工資,導致了大量農民工工資被拖欠,引發一系列社會問題。許多人把農民工工資拖欠問題歸結到建築企業身上,其實根源在於開發商對建築企業的掠奪之上。
我國建築企業長期遭受開發商的剝削。據社科院的曹建海博士研究,在整個房地產鏈條中,開發商攫取了其中90%的利潤,而包括建築企業、設計單位在內的環節,只佔了整個利潤中的10%。這嚴重制約了建築企業的發展。當然,也有個別開發商擁有建築公司,但是,其利潤來源於其作為開發商的角色而不是建築商的角色。
打破開發商壟斷,有利於建築業的發展。中國建築業在國際上具有相當強的競爭力。1980年4月,鄧小平在《關於建築業和住宅問題的談話》中指出:『從多數資本主義國家看,建築業是國民經濟的三大支柱之一……在長期規劃中,必須把建築業放在重要的地位。』但是,開發商目前正在壓縮著建築企業的生存與發展空間。2005年的經濟數據顯示,在國民經濟的20個行業中,建築行業排名第五,佔我國國內生產總值5.4%的份額,領先於采礦業、房地產業、金融業等14個行業。建築行業增加值從1978年的138.2億元發展到2005年的10134億元,年均增長17%。建築施工行業就業人數達4000萬人左右,佔全部非農產業就業人員的12.4%。建築施工行業每年為國家創造300億美元左右的外匯收入———這是房地產業不能相比的。
而且,相對於建築商,開發商對建築知識的了解和對建築質量的重視程度要弱得多,建築商直接為不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服務,更有動力提高房屋質量,而房地產領域的農民工工資拖欠問題,也能從此得到根除。
第五,打破開發商壟斷,允許自建房,可以減少腐敗。試想一下,當腐敗的官員面對幾百、幾千戶的合作建房者,他敢索要賄賂嗎?但是,面對開發商,他們就敢!開發商擁有許多個項目,通過與開發商的勾結,腐敗分子與開發商共同分贓,而且,被查處的幾率更低。打破開發商壟斷,腐敗幾率就會降低,這可以促使政府廉潔,促使政府更有親和力,促使社會更加和諧。
第六,可以減少偷漏稅行為。開發商偷漏稅現象之嚴重,幾乎人所共知。房地產企業通過壟斷優勢,操縱房價,惡化民生,加大了政府解決住房保障問題的難度。而房地產企業大肆偷稅漏稅,則減少了財政收入,將導致公共產品供給的不足,這將增大民眾為彌補缺口所支付的成本,降低社會資源配置的效率,危害社會公平。
第七,可以減少土地囤積與炒房行為。
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