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基金正在潛水,靜靜等待著獵物的出現。
而類似的基金紛紛浮出水面。全球最大並購基金黑石公司也准備對包括中國、日本等國的房地產公司進行股權投資,黑石集團日本K.K.公司總經理AlanMiyasaki在新加坡表示,『我們很高興能和這些房地產公司成為戰略同盟,以便幫助他們走出再融資困境,希望能為他們注入新的資本。』
外資凶猛,『但是外資投資是謹慎的,』上述香港的房地產基金管理人表示,『全球市場普遍表現不好,但是投資總是要有地方去的,中國的市場風險雖然越來越大,但是相對回報更好。』
他認為,中國目前土地成本並沒有大幅下降,而銷售狀況正在減緩,所以預期收益開始不斷下調,『過去預期房價(專題)一年有20-30%的上昇,但是現在能夠保證每年5%-10%就不錯了。』但是他認為基金良好的運作仍然能夠保證有20%的回報,這樣也是較好的收益了。
戴德梁行華南區投資部主管葉國平先生告訴記者,對於海外資金來說,尤其是進取型基金(Opportunity fund),他們追求20%~25%的高回報率,這麼高的回報率,只能通過買地開發,纔能實現。
『目前一些民間資金的短期借款利率已經接近30%,如果收益不能夠達到和超過這個數字,也不好向股東們交代。』趙祥龍說。
『兩到三年的投資回報要在25%-30%的回報,基金管理公司收取7%的管理費。』鄭樑說。
最後一道坎
外資雖然凶猛,仍然要面對國家的外匯管制。
自從171號文件發出,商務部和外管局層層審批限制國外資金流入房地產。鄭樑表示,國外私募公司在國內投資注冊分公司一直都受到限制。『存在法律上的障礙。』然而私募基金如果想要直接在離岸市場上購買已經注冊公司的『殼』,價格太貴,所以不能夠成功。
即使使用一些擦邊球方案也因為國內的法律風險以及操作風險太大,國外基金難以接受。
而這些規模在5000萬美元以上的基金們,對於購買物業沒有太大興趣,並且並不喜歡合作形式,希望獨立操作項目,所以『主要是商務部不批准』。
今年7月1日起,商務部發出《商務部關於做好外商投資房地產業備案工作的通知》,稱商務部將委托省級商務主管部門,對外商投資房地產業備案材料進行核對,並由地方商務主管部門進行審批及核對。該《通知》稱,商務部會定期對外商投資房地產企業進行抽查,而同一地方商務主管部門出現兩次違規的,一旦限期未改,便會遭遇收回授權。
權力下放,業內普遍預期著外資進入接著就會放寬。
『目前還沒有看到有放寬的跡象,批下來的很少,』鄭樑說。
『外資進入是很難,主要是程序控制,需要較長的時間,但是一億元以下的資金,只需要備案,不存在審批問題。』張華綱表示,『雖然審批權下放了,但是政策上的標准還是一樣的,感覺上目前還沒有放松。』
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