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一些私募不惜高價收購物業,中海地產也透露,北京的中海廣場項目,商業面積12萬平米,也被外資叫價60億元,相當於每平米5萬元的高價。
除商用物業以外,住宅物業也受到青睞,中海地產旗下杭州的住宅也開始引起外資的興趣,一只不大的國外私募基金欲整棟購入,因為對價『沒談好』擱淺。
而外資對國內企業的滲透也超過了這些形式,一些國內企業也在離岸市場發起房地產基金反向投資他們在國內的項目。
最早的萬科與中信資本的合作已經進入了第三期。
金地也披露正在發起一只美元基金,上限為5億美元,投資金地在國內開發的項目,單個項目不超過20%,即不到一個億美金,投資開發性股權,一起開發一起拿地。
華潤置地(1109.HK)和中東一個基金公司在香港合作成立的Halfs capital基金管理公司,則是各拿5億美金放在新的公司,讓這個新的公司去拿地。
『外資對中國的房地產的熱情是持續的』,鄭樑律師是美國盛智律師事務所上海代表處公司法律業務組的資深律師,他正在幫助一些對中國房地產市場非常看好的國外私募基金進入中國市場。『從今年1月份開始,海外的資金就非常關注中國企業需要資金的問題。』他說。
20%~25%的高回報率
原華盛國際(HVS International)投資公司中國區副總裁趙祥龍認為,國內開發企業的資金鏈危機,成為了海外基金們的機遇。
他認為房地產企業正在出現『流動性危機』,即資產變成現金的能力正在減弱,當市場有賣方而缺乏買方的時候,企業的運營就出現了問題,這時候企業股權的價格就會降低。『這是最簡單的原理,』他說,『資金鏈斷裂的企業基本上已經沒有討價還價的能力了。』
他認為,那些前兩年盲目擴張,運用高財務杠杆,資產過於依賴債務融資的企業都是基金關注的對象,國內一半以上的地產企業都可能成為『獵物』。
鄭樑表示,他目前跟隨多家海外基金看項目和進行談判,目前這些基金也尚未行動,因為時機未成熟,房地產市場的調整還沒有最後到底。
『一般來說,大型基金由於投資標的物規模大,所以投資門檻高,基金之間競爭會更少,所以大型基金的規模一般都在5000萬美金以上。』鄭樑解釋。這樣的基金在尋找項目上也比較挑剔。
而在尋找到合適的公司或者項目之後,一些基金不僅會注入資金甚至會參與管理,將公司經營良好之後可以溢價出讓。『跟普通的VC還是有一些區別。』
而對於基金本身要控制風險,趙祥龍認為主要在估值環節。而購入那些資產比較優質的企業,風險也可控,尤其是上市公司優先。
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