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7月19日,銀監會2008年年中工作會議上,銀監會主席劉明康表示,要密切關注房地產市場的變化,滿足正常合理的房地產信貸需求,科學地支持房地產業健康發展。此消息一出,地產股、銀行股走勢趨好,沈寂半年多的房地產行業似乎躍躍欲試起來,尤其是那些資金實力相對薄弱的中小房地產企業。
現階段
銀行放不放貸有條件
上半年『意外』災害帶來的貸款需求也讓今年的貸款控制形勢嚴峻,下半年銀行放貸繼續收緊似乎成為必然。
但這次銀監會年中會議上劉明康表示,『要支持中小企業渡過難關』,同時指出『要滿足正常合理的房地產信貸需求』。『這就是說銀行不是絕對不貸款,只是要有條件』,確實,我們完全可以像大連市房地產經濟學學會副秘書長賈廣葆一樣理解這番話。據賈秘書長介紹,『實際上,各家銀行也是這樣做的,他們在決定是否放貸前都會進行調研,對幾個主要方面進行審查。』
首先,銀行要調查申請貸款的企業所開發建設的項目是否為普通住宅產品,如果條件符合放貸政策上會有一定傾斜。其次,銀行要調研貸款企業將要開發建設的區域房地產項目供應是否處於飽和臨界點,如果答案肯定貸款成功的概率將會很小。第三,銀行要看購房者對申貸企業所開發區域住房需求是否旺盛,如果旺盛度小於30%將停止放貸。
『緊縮銀根的政策剛剛見到成效,央行不會因為幾聲「救市」而叫停可能產生良性影響的政策。』賈廣葆認為中小房地產企業想在目前樓市環境下生存,要在產品上、營銷上下功夫,不能指望銀行在短期內『放松』。
輕資產運營方式
最重視現金流
面對觀望繼續、博弈繼續、從緊繼續的樓市現狀,『尋求新的商業模式,摒棄以土地儲備投資昇值的路線,以輕資產的運營方式』,似乎成為中小開發商突圍的關鍵所在。2008年博鰲房地產論壇上,中國首家在紐交所上市的房地產開發企業鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇如是說。
與資金雄厚的大公司不同,中小房企最重視的就是現金流,而輕資產的發展模式最重視的也正是這個。這個連續三年企業利潤增長率超過100%的房地產企業的經驗是:只拿招拍掛土地,拿到土地後四到六個月開工,八到十個月實現銷售,建完賣完不存房子,不像有些開發商存土地、存房子去調節。一個顯而易見的現實是,擺脫以土地資產增值收益的囤地模式,競爭的關鍵在於對於市場的准確定位和快速銷售。『采取這種「不囤地、不捂盤、零庫存」的運營模式,就一定要瞄准中檔市場,通過專業化運營、成本控制,快速開發適合市場的性價比產品。』也就是說在定價上要低於以囤地獲取高房價的開發商的做法。
對於二、三線城市的中小開發商而言,這種『不囤地、不捂盤、零庫存』,顯然開啟了另一扇門。事實上,在二、三線城市,中檔市場是一個比重最大的市場,但在常規上都喜歡追求高利潤的做法,使得真正符合市民需求的高性價比房子很少,而這往往又是最受市場青睞的產品。
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