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考察全球主要經濟體在70年代末及80年代初治理通脹的經驗,可以發現緊縮性的貨幣政策是有效的治理通脹的宏觀政策。而宏觀經濟政策曾經在促進經濟增長與治理通脹兩個目標間搖擺的國家,都為此付出了代價。
如美國裡根政府上臺以前,主要通過凱恩斯主義相機抉擇的經濟政策來治理通脹,政策目標在失業率和通脹之間頻繁變換,擾亂了經濟內在穩定機制。同時,政策的重點主要是促進投資和消費基金,避免經濟衰退,刺激就業增長,而抑制通貨膨脹的緊縮措施都是臨時和局部性的,結果導致美國的通脹愈演愈烈,並導致經濟衰退,進而產生了滯脹。
反觀日本治理70年代通脹時堅定的實行貨幣主義立場,甚至被美國經濟學家費裡德曼稱之為『貨幣主義的模范實踐者』,在73年連續四次上調存款准備金率,同時將利率從1972年底的5.88%,上調到1974年底的13.25%。在緊縮的貨幣政策之外,日本輔之以節能減營,產業昇級的產業政策,促進經濟結構及時調整,從而使日本不僅成功治理73-74年的通脹,而且還成功的避開了80年代初普遍困擾西方國家的第二次通脹。
基於各國治理通脹的經驗,我們認為緊縮的貨幣政策同樣應當是我們治理通脹所必須堅持的政策。因此信貸的實質性放松,應該是在CPI預期明顯回落之後。
在此之前的信貸政策若做出調整,應該只屬於結構性的微調。
隨著近期豬肉、食品價格的回落;國內能源價格的改革;以及外部經濟的衰退跡象開始顯現,我們認為已可預見CPI在明年的回落。因此,或許在今年底,或明年初信貸可逐步放松。在房地產市場沒有擺脫調整的壓力之前,商業銀行晴天借傘雨天收傘的行為特征,或許意味著信貸放松並不等於所有的房地產企業可以輕易獲得貸款。但我們認為,至少龍頭企業的貸款將更加便利,其融資成本也有望降低。從而可一定程度上緩解行業層面的生存危機與資金壓力。
當前市場的觀望,在一定程度上是基於對開發商資金鏈將斷裂,開發商將不得不繼續降價的預期而形成的。信貸如放松將減輕開發商資金壓力,也將減輕房地產企業降價銷售的壓力,從而可一定程度上改善市場濃郁的觀望氣氛,將有助於交易量的回昇,也將有助於房地產市場早日走出調整。
但信貸放松,並不能解決房地產行業的所有問題
但我們同時認為,即使信貸實質性放松,並不能解決房地產行業所有的問題。
比如09年開始,行業的毛利率將下滑的問題。在我國房地產開發企業盈利模式的實質是賺取土地紅利,因此房價與地價之差,大體決定了企業的毛利水平。房地產項目的開發周期基本在兩年左右,以此測算2007年國內土地價格的急劇上昇,我們的測算結果顯示,09年上市房地產公司平均毛利率相對08年大約會有5個百分點的下降。
此外,自98年住房體制改革以來,我國房地產行業一直保持了較快的發展速度,雖然中間也有過短暫的調整,例如2004-2005年,由於信貸政策的收緊,房地產的投資增速、開工增速都快速下降,上海也出現了房價的結構性調整。但行業總體發展速度較快,企業經營模式較為粗放。
但是2007年全國,尤其是深圳等城市房價的瘋漲,使得部分開發商對未來房價持續上昇的空間產生了不切實際的預期,也使得房價與居民的真實購買力嚴重脫鉤。而2008年股市的大幅調整,又削弱了商品房所面對的中產階層的購買力。當前的房地產市場,相比2004-2005年面臨著更多的考驗和壓力。
還有,在人民幣昇值的衝擊之下,國內的產業結構當前正處在昇級和轉型的特殊時期。房地產作為第三產業,其需求的增長來自其他行業的收入增長。在國內經濟尚未走出產業結構調整的壓力之前,房地產行業難以出現過去兩年極度繁榮的景象。
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