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7月房地產股的行情,圍繞著市場對信貸放松的博弈展開。我們認為:在預期CPI仍處於高位的情況下,信貸政策短期內尚難以有實質性放松。不過即使僅針對中小企業做出結構性調整,也將一定程度上緩解實體經濟對資金的渴求,從而會使實際利率有所降低。這樣將可間接使本來就可以從商業銀行獲得貸款的龍頭房地產企業的融資成本有所下降。
我們同時認為緊縮的貨幣政策應當是我們治理通脹所必須堅持的政策。信貸的實質性放松,應該是在CPI預期明顯回落之後。隨著市場對CPI在明年將回落的預期不斷加強,或許在今年底,或明年初信貸可逐步放松。開發商的資金壓力和降價銷售的壓力屆時有望逐漸減緩,而市場濃郁的觀望氣氛也將有所改觀。
但即使信貸實質性放松,也並不能解決房地產行業所有的問題。比如09年開始,行業毛利率將下滑的問題。還有企業粗放的經營模式在市場的變化下,面臨精細化改進的壓力等。
7月份重點跟蹤的城市中:北京市場觀望加重,期房住宅成交套數環比6月下降37%;上海房地產市場同樣觀望蔓延,住宅成交套數環比上月下降21%;深圳成交亦持續回落,新房成交套數環比上月下降10%。重點跟蹤的一線城市的樓盤銷售數據體現出一個明顯的特征:新推盤的項目銷售較好,但進入持續銷售期後,大多數樓盤的銷售都極為困難。顯示市場購買意願仍處較低水平。此外一線城市的土地市場亦極為冷清,除開發商對未來房地產市場保持謹慎判斷的原因之外,囊中羞澀,沒錢買地也是重要因素。
二線城市的銷售總體比一線城市要好。天津雖然成交下降,但土地市場依然較為活躍;武漢價格回落,成交量則略有上昇;長沙量價齊昇;杭州價跌量昇;南京新房成交量環比則繼續大幅下降。
信貸之惑7月房地產股的行情,圍繞著市場對信貸放松的博弈展開。也有投資者問,即使信貸有所放松,但以商業銀行晴天借傘雨天收傘的商業行為特征,又有哪家銀行願意借錢給尚處於危機中的房地產企業?再退一步,即使商業銀行憑借信貸放松的緣由,向房地產企業伸出橄欖枝,是否就能安渡房地產行業?
若信貸適度放松將利於實際利率降低,龍頭房地產企業會受益
盡管最近一年來央行放緩了名義上加息的步伐,代之以存款准備金率的提高,但額度控制的貸款管理同樣造成了實際利率水平的提昇。一方面是民間貸款利率迅速上昇,另一方面,大量的企業不得不向商業銀行支付額外的融資顧問費用以獲得正常的貸款。
根據我們的測算,目前已披露中報的重點房地產上市公司,其貸款利率水平相對去年全年同樣出現了上昇。並且除張江高科外,其他公司的貸款利率水平均超過基准貸款利率水平。
還有一個值得關注的現象是,今年以來商業銀行發放的各期限貸款中,長、短期利率倒掛現象比2007年更加突出。半年到一年的短期貸款一躍成為利率最高的貸款品種,5年到10年的長期貸款反而成為利率水平最低的貸款。在這一現象的背後,我們認為正是由於資金的過度緊張,導致商業銀行熱衷於發放短期貸款,而對長期貸款放款意願不足。但商業銀行這一行為模式,客觀上又提高了大多數企業的融資成本。
在預期CPI仍處於高位的情況下,我們認為短期內信貸政策尚難以有實質性放松。不過即使信貸政策僅僅是針對中小企業做出結構性調整,而並非針對房地產企業敞開大門,也將一定程度上緩解實體經濟對資金的渴求,從而會使實際利率有所降低。這樣,對房地產企業將會產生間接的幫助:間接使本來就可以從商業銀行獲得貸款的龍頭房地產企業的融資成本有所下降。
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