現在除了阿慶說房價一直在漲以外,好象大家討論的是房價會跌多少,以及跌幾年的問題。說到阿慶,他如果不道歉,我準備再批他一次。最近有個問題比較吸引眼球,就是當房價跌到一定的幅度,未還完房貸的房子成爲負資產的時候,會不會有大量的業主停止還貸,是否引起銀行的大量不良資立。
在中國,大家喜歡說好聽的話,喜歡說樂觀的話,可惜這樣的話一直在講,共產主義也一直沒有實現。個人判斷,中國一定會大量出現停止還貸,惡意逃避銀行貸款的現象。這個數量一定會非常大,但應該不會到10%,所以不能說是大面積出現,只能說是大量出現。具體原因如下:
前不久認識一個在上海的重慶人,算是投資方面的朋友,他已經有8年沒有工作了,一直在作股票的投資,有趣的是他是把自己的兩套房產在不久之前拋售之後看到我的相關文章的。我們見過兩次。從他那裏知道一個牛人A的炒房案例:
A這樣炒房,先找到房產商,你們這個樓我包了,不過打八折,怎麼樣?行。於是整個樓拿下。再找一堆身份證,分別向銀行貸款,如果是兩成首付,這樣相當於沒有付一分錢,用銀行的錢把這個樓買下。如果是三成首付,虛高房價,也能不花一分錢拿下一個樓。當房價漲了,即使是不漲,一點點拋掉,做了幾個樓盤,就是億萬富翁了。那如果房價跌怎麼辦?我這個朋友問A,A說,根本就沒打算還房貸,借款人不是A本人,是一堆身份證上的人,這些人自己都未必知道世界上有以他們名義貸的款,和他們名義辦的房產證。甚至連具體的操作都不是他本人。如果房價跌了,反正他一分錢也沒有付,已經的暴利已經賺好了,照樣大模大樣在馬路上走。世界上很少有人知道是他貸款買的房子,銀行只能起訴那些身份證上的人。銀行不是觀世音,怎麼可能知道真正的貸款人?
這只是這樣操作的一個人,只是小冰山的一角罷了,而小冰山又只是大冰山的一角。2006年陸續爆出上海浦發銀行被騙個人房貸1.26億元,北京森豪公寓騙貸7.5億元,和姚康達貸款7000萬炒房事件。有不少媒體披露,有些人貸款買房,結果沒有批准,因爲他們名下已經有很多套房子的貸款,而這些人居然不知道。中國的評估機構,怎麼說呢,有些就和妓女一樣,給錢就幹。曾在某門戶網站上看到一個報道,有些資立評估機構給的介紹費最多可以佔評估費的90%。我認識一個律師朋友,他在一起案件中要委託資產評估機構估價,中介開口就問他:“你想評爲多少錢?”我在海南辦的一個執行案件就更搞笑了,具體就不用講了。
在房貸中的收入證明我看還不如一張用過的衛生紙,中國是一個普遍沒有原則的國家,員工向單位要求開一張這種證明,沒有多少單位不給開的。我讓我們律師事務所的主任開一張我年收入100億美元的證明,我們主任恐怕是不給開的。不過其他單位,區區數千元,上萬元的收入證明,90%會的,另10%中,5%一頓飯就搞定了。
上海浦發銀行1.26億問題貸款案中,就有公證處出具了具有法律效力的收入證明,上海光華房地產評估有限公司爲一套貸款人買入價是2400萬元,市場曾經的最高價4000萬元的房產評估爲1億元。按7成貸款計算,就能從浦發銀行貸到了7000萬元,除去真實房款,從銀行套現4600萬元。
銀行不知道嗎?這要看如何定義銀行了,銀行作爲一個整體可能是不知道的,不過經辦貸款的人,發更多的貸款纔是工作業績的表現,才能多拿獎金,才能更早升官。有些明明是有問題的貸款,不要緊,你想辦嗎?約我一萬元,我睜隻眼閉隻眼辦你辦,或者讓你老婆陪我三天。這裏注意,我可不是講黃色笑話,這個銀行的信貸員是個女的,意思是陪她三天去旅遊,費用由貸款的這個人負擔。銀行以後未必有壞賬,就算有壞賬,他媽的老子已經升遷了,或已經辭職了,有什麼關係?又沒有我犯錯誤或犯罪的證據,只能是工作失誤,有什麼關係?年輕,有什麼不可以?
這是銀行貸款審覈方面的問題。另一個問題更麻煩。
香港曾經在近六年時間裏,房價暴跌近65%。這裏提醒一些傻老百姓注意,你們應該聽過中國人多地少,城市的土地稀缺,所以房價不可能跌吧?香港人更多,地更少,但在在房地產泡沫破滅後,下跌三分之二。而且有些人付出首付,並已經還了一段時間房貸的房產,市場價低於欠銀行的貸款。就是說房子是負資產。當時的香港報紙諷刺說,馬克思發明了無產階級,香港出現了負資產階級。
香港人是幸福的,雖然我對他們沒有好感。香港有個人破產製度,美國也有。就是隻要宣佈破產,就可以賴掉欠銀行及其他債權人的債務,只不過要在一段時間內被限制消費。但是香港絕大多數人沒有這麼幹,香港這地方雖然笑貧不笑娼,不過感覺社會在這方面的環境比較好,大多數人努力工作,努力還銀行的貸款,而不是惡意逃債。香港人也好,臺灣人也好,他們也許有公開的聲色狗馬,不過他們工作的勤奮和敬業,是大陸人不如的。實際上香港沒有大量的人惡意逃債,是因爲香港人的收入和錢的往來是比較透明的,不大可能可以藏一大筆錢,卻聲稱自己沒有錢。這也是個人破產製度的基礎。
但在大陸就不同了,誰有多少錢,不光國家的稅務局、銀行不知道,有時候老婆可能都不知道。所以經常聽說有人開着寶馬車去領低保。如果有人,特別是現在的深圳,有炒房人貸款甚至上千萬,每月有一二十萬的還款壓力,收入並沒有這麼多,而如果房價下跌幅度超過首付比例的話,房產已經是負資產,恐怕停止還貸是必然選擇。中國大陸非常容易隱藏財產,假離婚,把全部財產留給一方只是比較低級的一種安排。有人把錢以朋友、親戚的名義存起來,銀行有什麼辦法?老子房子不要了,貸款不還了,有本事把我槍斃,要錢沒有,要命不給。
中國有一個特殊的情況,在世界各國中都是非常少見的,就是中國人不信宗教,在世界任何一個大國,大多數人都是信教的。宗教對人的行爲多少有一點約束作用,比如宗教要求信徒要誠實,不要喝酒,不要通姦,不要害人,甚至不得殺死蒼蠅。而中國人目前的信仰就是錢,這樣少數人才會在錢和正義、誠實等美德衝突的時候,當大多數人看來是傻瓜的物種。所以中國人大量地說謊,欺騙,逃債也是比較普遍的,開車撞了人逃掉的太多了。所以南京有人把被車撞倒的老太太扶起來,那個狗屎法官認爲從常理上講,不是他撞的不會扶起老太太,判決這個冤大頭賠償老太太錢。所以我看如果貸款買的房子成了負資產,一定會有大量的人選擇逃債。
所以,中國大陸虛假房貸的大量存在,方便的財產隱藏環境,以及不講誠信的大環境,房價泡沫度高達近100%,過低的大量發出的兩三成的首付,共同決定了中國一定會大量出現斷供房。