|
||||
昨天閒的無聊看CCTV2的經濟半小時,半夜重播的.主題是:深圳,斷供涌現!不禁產生些許感想:
經歷了2007年瘋漲和過度投機的深圳房市面對"927"宏觀調控政策最直接的後果就是降價,尤其是關外的房子大規模的降價,,從上萬單價的毛胚房直線飛到了6k左右的精裝修送全套家電,房價下降幅度超過40%,甚至逼近50%-60%,2007年接手入房市的幾乎是血本無歸,節目裏採訪的幾個案例,一個是花13000一平方買的房子,貸款40萬,現在市價30萬都難出手,因爲現在開發商已經將房價降到了6000多,還送精裝修和全套家電,另外一個總價300多萬買的房子,貸款200多萬,目前市值210萬,而且是有價無市.這其實意味着首付款和已經交付的月供是全丟了,甚至房子賣了還不夠還銀行的貸款,斷供的行爲也就不難理解了.
從節目採訪的幾個案例來看,作爲購房者不是不清楚斷供給自己帶來的後果,因爲這相當於宣佈自己破產,對自己以後的個人信用,使用銀行產品都帶來直接的後果,而且他們也並非因爲個人生活狀況惡化而已經無力供月供了,實在是繼續供一套房子還不如重新買一套房,也許他們也想到房價終究還是回慢慢漲回來的,但是他們實在無法忍受現階段的房價倒掛之打擊.而從採訪的深圳地產業內知名分析人士半求提供的幾個數據更驚人,深圳某銀行個人信貸不良貸款呆帳率2008年爲千分之五,而2007年這組數據爲千分之2,同比增加了150%,根據他的分析,如果房價繼續下降20%,有可能出現630個億的個貸斷供,而整個深圳一年的個貸額度不過爲2000個億.這意味着30%的壞帳率。儘管銀行方面普遍不願就此問題接受採訪,但是相信銀行方面現在也是寢食難安啊!
中國式的斷供,和美國次貸危機有何區別?1、誘因不同
美國次貸危機是由於美國經濟形式惡化,直接導致大部分購房者收入銳減而無力承擔房供,而目前中國式斷供則是由於開發商房價跳水過度,而直接導致購房者資產貶值迅速,繼續交月供可能導致資產進一步貶值,不如壯士斷臂。儘管中國和美國的房貸危機都存在着一個房價泡末,投機比重過高的問題,但是畢竟誘因還是有差異,外部環境也不一樣,那麼造成的後果自然也會有差異。
2、爆發的範圍不同
目前美國次貸危機是全國爆發,狀況是進一步惡化,而中國目前尚且只是在深圳等少數幾個房價虛高的城市出現,至於後一步可能出現的狀況尚需根據房價行走空間和政策來判斷,不排除局部地區出現一定規模現象,但是象美國那樣全國大範圍爆發可能性不大!
購房者斷供,到底誰最受傷呢?購房者斷供,涉及到自身、開發商、銀行三方面利益:
購房人:如果出現斷供,對於購房者本人來說可謂陪了夫人有折兵,首先已經交給銀行的首付和月供是肯定沒了,然後所購買的房子也沒了,同時,作爲個人信用系統裏也加上了厚厚的一筆違約記錄,從此要享受銀行產品幾乎不可能了。而且,隨着個人信用系統的使用範圍擴展的話,個人所承擔的責任將遠遠超過自己所能承受的範圍,比宣佈自己破產還嚴重。
開發商:如果是未辦好產權證的房屋如果出現斷供,那麼作爲承擔連帶擔保責任的開發商則需要承擔連帶責任,代爲交納月供或者還清全部購房貸款,那麼作爲開發商而言,損失肯定存在,如果是新開發的項目,成本尚未回收的話,投資風險就非常之大,損失會比較慘重,而一旦開發商破產的話,整個投資就相當於打了水漂。如果是已經開發較久,成本已經回收的項目,相對風險則小。
銀行:如果是期房,銀行個貸方面幾乎沒有損失,畢竟有開發商作爲連帶擔保,當然,也許這個時候開發商本身資金連就非常緊張,但是作爲銀行而言,除了開發商在辦理個貸時提供的貸款額的5%-10%的保證金外,尚有未售房屋等固定資產客供銀行處置,個貸方面銀行損失並不會很大,但是由此會將原本就資金緊張的開發商推向絕處,甚至導致開發商破產,那麼銀行方面可能會存在着向開發商提供的開發貸款無法回籠的問題,這筆損失同樣慘重。而對於已經辦好產權證的房屋,承擔擔保的是房產證,銀行只能通過拍賣房屋追償,而房屋已經貶值,甚至是不足以支付貸款額,那麼對於銀行而言,依然存在着損失。
當房價繼續下降而直接導致斷供出現的時候,宏觀調控政策是否會因此而改變,或者說是否需要爲此而改變呢?衆說紛紜,有認爲應該繼續調整,利於行業洗牌,有說會影響整個宏觀經濟,調整應該鬆綁,但是不管是否繼續調整,對於整個房地產行業來說,重新洗牌已是無法避免,前五年積累的問題在一夜之間爆發,對於整個行業能否承受,目前尚不得而知。只是,爲此買單的不僅是開發商,購房者和銀行同樣是殉葬品,尤其作爲個人投資者的購房者,輸的可能是全部身家!
我曾經說過,2008年是最佳買房年,因爲不少房源價格已經逼近價值,市場經濟條件下價格受供求關係影響而非受價值影響,而一旦出現股市的一味做空殺跌的話,價值投資成爲空談的時候,那麼整個房地產行業也就面臨着崩潰,這種崩潰恐怕所引發的就不僅是斷供這麼簡單了!
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||