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看着CCTV2節目中斷供者的表情,能夠很自然發現與股票投資者在股指深幅調整後,面對資產縮水時一樣的痛苦、懊惱的情緒。需要特別指出的是房市斷供和股市虧損時候斬倉有相似性,就是認賠;但不同之處需要強調說明,股市斬倉就算認賠了事,但房市斷供,認賠卻不能了事,後面還有一堆亂事需要處理。在這樣的社會環境下,我相信象深圳這樣的房地產價格已經有大約30%下跌空間城市的買房者,關於斷供利弊得失的思考一定是廣泛大衆現在的功課;其他房地產價格已經有一定幅度下跌的城市的買房者,估計也對斷供問題有迫切的研究學習慾望,搞明白,以利於自己的市場判斷。鑑於以上考慮,我希望能夠就買房者“斷供”問題爲大家作一些功課,供大家參考。
中原地產深港研究中心總監張偉認爲深圳買房者選擇“斷供”的原因有兩點:“其一,房產已經資不抵債;其二,業主不再有償還能力。”上面兩個原因,我很認同。
從市場情況看,因爲房產已經資不抵債而想選擇斷供的情況應該佔絕大多數,最終採取斷供措施的應該是少數,這實際上是資產升值貶值大幅度波動直接的後遺症;因爲業主不再有償還能力而不得不選擇斷供的情況佔大多數,但這種情況下,不是主動想斷供,實在是沒有辦法。香港2003年6月負資產最嚴重的時期,香港共有105679宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1650億港元,當年香港銀行整體的不良個貸率僅有2%—只有2%負資產的按揭最終選擇斷供,說明了什麼問題呢?
2%負資產的按揭最終選擇斷供,主要是業主不再有償還能力,剩餘的不到1%的情況是因爲房產已經資不抵債而選擇斷供,這個比例說明19%左右的因爲房產已經資不抵債而想選擇斷供的買房者最終並沒有選擇,而是繼續。這個香港真實的案例對於今天深圳的斷供問題有良好的參考和借鑑意義。
爲什麼19%左右、因爲房產已經資不抵債,開始想選擇斷供的買房者最終卻並沒有選擇斷供?
我想有以下原因:
1、 房產作爲家庭重要的資產,從理財角度,房產升值貶值並非絕對,長期策略爲上。
全世界沒有隻漲不跌的股市和只跌不漲的股市,也沒有隻漲不跌的樓市和只跌不漲的樓市,大家不能因爲深圳房價跌了30%就到了心理承受的極限,而且需要指出的是絕大多數老百姓絕對沒有高潮的專業化的水平,可以判斷未來深圳房市還會跌10%或20%,乃至2年後還會上漲較大幅度,在這種情況下,最好的方式就是耐心等待,少動多看,多些進步和教訓一定是下一波樓市機會最好的成功祕笈—此次房市調整並非中國的房地產價值虛脫,根本原因在於宏觀調控對房地產資金體系產生制約,導致衆多求生的開發商自救求生降價所致,所以經過未來1-1.5年的市場調整期後,中國房地產市場依然會獲得持續生命力。
2、斷供機會成本太高,從理財角度,弊大於利。
思考斷供問題,我不得不想到斷供的機會成本:買房者辦理按揭貸款的時候,都很清楚違約的責任:除了喪失房產所有權、首付和已支付的月供全部打了水漂外,欠銀行的債務並不因斷供而消除,更嚴重的是,斷供者將在自己的信用記錄上留下污點。目前,國內還沒有個人破產製度,如果引入破產製度,斷供對於貸款人將來信用影響不大,但現在的情況,斷供後會有深遠的影響。綜合評估已經支付的首付款、月供,這些款對於很多家庭來說依然是大筆資金,這筆資金具有資金價值,沒有了這筆錢,買房的基礎就完全缺失,更何況一旦發生斷供的情況,今後幾乎無法獲得購房貸款;對於商業社會來說,資信未來會成爲個人重要的財富,具有金錢一樣的價值。對國內房地產市場長期研究、實踐讓我相信中國房地產市場目前只是階段性調整,如果2年後市場徹底復甦,而我們因爲短視思維選擇了斷供,那麼機會成本將變成真正的財富損失。
經過上述分析,我衷心希望廣大買房者在選擇斷供的問題上,應該謹慎爲上,除非你有絕對專業的市場預測力,能夠準確把握房價運行的路徑!
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