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資料圖片:京津之間五條交通大動脈
隨著北京奧運會的臨近,連接京津的兩條新通道:京津城際和京津高速公路通車在即,如此,京津之間就有兩條鐵路、四條高速公路在不同方位對接,預示了京津區域交通一體化時代到來。
依據帶狀城市的『點-軸』擴張規律,交通乾道沿線的城鎮和經濟板塊會率先受到房地產業追捧。眾多媒體也對京津交通一體給天津房市帶來的影響給予大量關注;更有專家稱『在區域性交通網絡形成後,天津的房地產業也會更大程度上受到來自北京房地產投資者、消費者和經營者的推動。』;記者采訪中也發現,很多房產商也寄希望於『京津半小時生活圈』,希望能給日趨低迷的天津樓市打一針強心針。
那麼京津動脈的貫通是否能夠真的起搏天津樓市呢?
北京VS天津:京津雙城交通記與同城效應北京、天津,最後中國地域位置最近的兩大直轄市,京津城市聯動一直備受矚目,而京津一體,環渤海經濟圈等概念的先後提出,更讓這對城市『互融』所能帶來的巨大化學反應報更多期待。
天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛稱:『京津兩大直轄市毗鄰而處,兩市功能互補共進的優勢曾長期存在,以鄰為壑不符合區域經濟一體化要求。』
但是,交通問題一直成為阻礙京津城市溝通的『動脈栓塞』。建成14年的京津塘高速,一直承載著京津兩地的滾滾車輪,老化的路況難以負荷擁堵的車流。京津動車組開行之後,交通壓力有所緩解。而隨著奧運會的臨近,京津高速公路、津薊高速延長線、京津城際鐵路相繼通車,讓京津區域交通一體化展開了新的篇章。
資料圖片:京津城際列車運行
作為中國鐵路網中第一條建成並投入運營的300公裡時速高等級客運專線,京津城際單程只需30分鍾,每天運營16小時,最小發車間隔為3分鍾,真正實現了鐵路公交化。而雙向八車道的京津高速公路,奧運前也將通車,同時,現有的京津塘高速公路將擴建為雙向八車道。京津第三條快速通道,也將於2010年前建成。這幾條主要交通大動脈的暢通,終於有望緩解京津之間的交通壓力,為北京和天津這兩座比鄰而居的城市,構架了寬闊而快速的交通路網。
北京和天津兩座巨型城市合作的加深,有助於實現兩個城市各自的功能定位--北京作為政治經濟文化中心資源豐富、第三產業發達、高端產業密集,天津則擁有雄厚的制造業基礎、天然港口資源突出、物流行業發達等,具有互補性。路網的暢通,更加深了京津兩市的『同城』感,環渤海地區之間人流、物流、資金流和信息流的流動必將進一步提速。而對於房地產業,不論是住宅還是商業地產,都為天津房市帶來了多種想象的可能。
生活VS上班:天津生活北京上班仍是個夢『天津生活,北京上班』,從京津城際修建伊始到現在的試運行,每一個進展都會不斷的在各大論壇炒起這樣一個夢想:住在天津,享受天津作為直轄市並不遜於北京的生活配套,還有對比北京呈現『窪地』的相對較低房價;同時還能抓住北京廣闊的工作機會,逃離恐怖的房價與巨大的生活壓力。天津的地產商們也開始寄希望於『京津半小時生活圈』所帶來的美好前景。
但是當這個夢想離實現越來越近,人們同時意識到,同速度一樣提昇的還有票價。如果京津高速鐵路的單程票價是70元,往返就是140,一個月按22天算,車錢就是3080,是任何普通上班族都無法每日承受的出行成本,何況,天津的房價也在直逼北京,其中的房價差價未必補得上上這高昂的出行成本。
同時,城市交通配套的發展也在影響著這種生活方式的時間成本。一位網友算了這樣一筆時間帳:『如果甲的家住在離天津東站30分鍾的地方,工作的地方是離北京南站40分鍾的地方,火車運行30分鍾,出站進站檢票10分鍾。那這樣他要花在路上的時間,共需要120分鍾,也就是兩上小時,這還是指在理想狀態下,實際情況,肯定比這時間要長。』
就目前的市區交通狀況發展來看,理想狀態的到達不是短期能實現的。所以說,市區交通設施不能和城際高速鐵路配套,這在一定程度上,給異地上班帶來了很大的地域局限性。據《今晚報》報道,在機構調查的兩地購房者中,七成以上是投資性購房。異地居住生活,對房產住宅市場影響暫時沒有明顯體現,更多的是展現一種預期。京津之間交通的不斷便利,對房地產可能的影響的不僅僅是高房價背景下受到密切關注的住宅,據專家分析,現在更可以預見的是對沿線商業地產的帶動。
首先商務交通對於時間要求的苛刻和對於成本的相對忽視,使京津城際交通成為商務出行最佳選擇。京津城際的商務功能的凸顯,必然對京津城際兩端的商業地產產生巨大的帶動作用。京津兩地在城市經濟和產業上的互補和互動,天津港口優勢及天津寫字樓、商鋪、商務酒店樓等商業地產相對於北京的較大差價,將促進北京金融業等經濟體及多種文化活動進入天津,使天津商務功能進一步提高,從而帶動城市經濟發展和地位的提高。
而此帶來的漩渦效應將吸引更多高收入人群和大都市服務機構的到來,進而更大范圍的都市商業圈。據悉,目前北京亦莊、天津楊村等地在受到交通利好影響,地價不斷上漲的同時,也在籌劃寫字樓商業地產。
天津市房地產業協會研究委員會主任委員,南開大學經濟學博士劉玉錄(劉玉錄博客,劉玉錄新聞,劉玉錄說吧)教授認為:『未來京津城際鐵路將延伸到濱海新區,隨著濱海新區的強大引擎作用逐步發揮作用,必將在京、津、濱海之間串聯起一個密集流動的商業圈。越來越多的公司可能會選擇濱海投資、北京決策。』交通,帶來的更是投資機會。而基於對濱海新區前景的樂觀預期,投資濱海地產的購房者也不斷增多,帶動了濱海新區房價的上揚趨勢,成為天津房市的巨大拉力。
京津城際對於城市發展、經濟房產、市民生活等的巨大影響將在未來幾年內不斷展現,而要想將這些影響向有利方向引導隔和發展,必將是一個長期和復雜的過程。
劉玉錄教授在采訪中呼吁:『要更好的發揮京津城際鐵路能帶來的綜合效益,政府應當考慮出臺一些相關政策。』比如對需要往返於郊區與市內工作的上班族給予一定的交通補貼,這樣,既較好的的解決了普通市民乘坐城際交通成本過高的問題,又能鼓勵企業落戶郊區,緩解市內壓力,這在國外都是有幾十年的成熟經驗可循的。
城際鐵路所帶來的便捷交通也可以鼓勵非上班一族安家於房價和生活成本較低的鐵路沿線。如離退休的老人、soho一族等,他們平時無需出門,就可節約下交通成本。而一旦偶爾有出行需要,城際鐵路會提供不遜於市內交通的快捷方便。
資料圖片:京津城際沿線各站樓盤樓價上漲
京津城際鐵路的帶動作用已經在沿途明顯顯現。在京津城際鐵路沿線永樂和武清區域房價比京津市區均有較大差距,京津城際鐵路的開通將給購房者考慮這些區域居住增加重要砝碼。武清站周邊房價已經飛漲,2004年均價1950元/平方米,2006年均價2660元/平方米,截至2007年第三季度,商品住宅成交價已經超過3000元/平方米。
如果政府能夠利用此契機,加快推進住房保障建設,通過城鐵的開通,出臺相應的政策支持,從宏觀政策引導和財政支持等方面對人們購房居住觀念潛移默化的影響,必將有益於從長遠上來緩解市中心擁擠的人流和車流,給居高不下的房價降一把虛火。
影響VS契機:需要政府更多政策支持