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暗戰——天津房價到底降沒降?
北方網地產頻道 賀鳳梅報道 房價一直是大眾百姓關注的焦點問題,在經歷了去年下半年的瘋漲之後,萬科的老大王石拋出的『樓市拐點論』,引來業內一片口誅筆伐之聲。然而在年底樓市的『習慣性冷場』之後,全國各大中城市的樓市並沒有迎來期望中的回暖。深圳的房價甚至一路跌到了去年年初的水平,北京、上海的樓市也一度出現了有價無市的尷尬局面。那麼,天津的房價到底降沒降呢?帶著這個問題,記者走訪了天津市目前在售的一些樓盤,希望了解這些樓盤的價格、銷售及購房優惠措施等情況。
明昇暗降——售樓處價格游戲
記者在一個周四的下午來到了位於開發區第四大街泰達時尚廣場觀湖棧道的萬通新城國際的售樓處。售樓處比較冷清,記者沒有見到有人來看房,只有幾個銷售人員在。售樓小姐介紹說目前該項目二期在售,均價為10000元/平,一次性付清房款優惠2個點,貸款優惠1個點。記者同時了解到10000元/平的價格從去年10月份以來一直沒變。
與萬通新城售樓處相鄰的萬科金域藍灣的售樓處,記者進去的時候看到有幾個人在看房,同時向銷售人員詢問『萬科青年置業計劃』的具體內容,看來萬科及時推出的這一計劃確實為自己招攬了不少人氣。金域藍灣在售的有一期毛坯房,均價是11000元/平米,銷售已過大半;即將推出的二期是精裝修房,均價12800元/平米。目前毛坯房一次性付款優惠3個點,首付50%以上優惠2個點,首付50%以下優惠1個點;精裝修房一次性付款優惠4個點,首付50%以上優惠3個點,首付50%以下優惠2個點。
位於老城廂的中新城上城,目前在售的一期的尾房和二期,全部是精裝修房。均價在13000---15000之間,現在購房贈全套的家具家電,一次性付款優惠7個點,貸款優惠2個點,優惠的力度比較大。與半年前13500的均價相比,中新城上城的價格變動幅度並不大。
記者又走訪了其它一些樓盤的售樓處,天津壹街區、天津富力城、萬通上游國際、遠洋新乾線、弘澤印象等等。如果單從房價上來看,這些樓盤的售價都與半年前持平或略漲了一些,但購房的優惠措施都比以前多了不少,優惠力度也增大了。很多樓盤在售的都是精裝修房,一次性付清房款的優惠較之以前也多了,甚至貸款買房也可以拿到優惠折扣。雖然目前還沒有哪個樓盤以降低房價的形式在賣房,但我們仍可以說:天津的房價確實已經『暗暗』地在降了。
波動震蕩——研究機構謹慎判斷
從最近政府或地產機構發布的一些研究調查報告上,我們也可以看到近期天津房價和成交量的變動。
中國指數研究院(華北分院)的研究報告指出,6月16日至22日,天津新建商品住宅成交套數為1103套,環比上周上昇10.30%。從區域交易情況來看,除市內六區成交量有所回落外,其他各區域都出現了回昇。其中,遠郊五區縣成交量上漲最為明顯,成交面積為3.03萬平方米,環比上漲100.48%;濱海地區漲幅次之,成交面積為3.21萬平方米,環比上漲26.94%;近郊四區成交量微漲,成交面積為2.87萬平方米,環比上漲1.20%;本周只有市內六區成交量出現萎縮,成交面積為2.54萬平方米,環比下降29.54%。環比上周成交價格,天津各大區域除近郊四區價格微漲外,其他各區域的成交均價都出現了不同程度的下滑。其中,遠郊五區縣價格下降最為明顯,成交均價為2765元/平方米,環比下降38.96%;市內六區和濱海地區的成交價格分別為10376元/平方米和5778元/平方米,環比降幅分別為2.01%和16.41%。
合富輝煌天津二季度監測報告則認為,受整體市場氛圍影響,進入2008年,天津房地產市場進入盤整時期,2008年1—4月,天津商品住宅整體成交價格為6987元/平米,比2007年同期增長了32%。但從天津商品住宅整體成交量上看,2008年1—4月,天津商品住宅整體成交量為144.2萬平方米,創近幾年同期新低點,與去年同期相比下降了31.66%。
中原地產發布的天津住宅走勢分析圖:
從圖上可以看到本周天津商品住宅市場表現活躍,成交量達到了13.5萬平米,為4月份以來的周成交之最。與此同時,價格方面卻出現了大幅回落,環比下降了10.8%,僅為6888元/平米。主要原因是部分開發企業近來銷售狀況不佳,又迫於資金壓力,紛紛加大了優惠力度,使項目的性價比優勢得以顯現,部分購房者選擇此時出手,對成交量的上漲起到了助推作用。
聯合地產發布的天津房價及成交量走勢圖:
如圖所示,全市成交量從07年12月開始出現萎縮,08年2月份春節成交量達到谷底,僅為29.18萬平米,3月份市場出現轉暖,出現較大幅度的反彈,成交量為68.3萬平米。2008年4月成交量有所回落。主要由於3月份前期積累的能量得到突然釋放,在市場觀望氣氛仍較濃厚的情況下,市場很難在短短一個月的時間內再次爆發,因此,4月成交量回落在情理之中。未來特別是郊縣地區,隨開發量及新項目的上市,成交量還將有所增長,特別是環外四區將有大量新增項目上市,未來一段時間內重點郊縣地區成交量將保持穩定增長,而市區住宅市場份額將不斷降低。
今後是昇是降——各方判斷不一
對於天津房價今後的發展趨勢,目前市場上有兩種不同的看法。一種是基於對奧運經濟的帶動以及強大剛性需求和市內供應減少的考慮,有人士認為房價不會下降,但同時也認為未來房價也不會較快上漲,基本與現階段持平。另一種觀點則認為樓市的博弈依舊沒有停止,持幣的購房者沒有因開發商的打折而放棄觀望,開發商則苦於資金鏈風險而屢屢促銷。促銷可能增大購房者的降價預期,進一步加重購房者的觀望情緒。隨著時間的推移,開發商日益感到資金鏈斷裂的枷鎖愈加沈重。打折促銷的力度將會不斷加大,松動開發商自身利潤空間也存在可能。
天津的房價現在已經暗降,那未來房價將走向何方?考慮到國家緊縮的宏觀調控政策,包括央行年內第五次上調存款准備金率、第二套房貸新政的出臺導致房地產市場上的投資和投機需求受到抑制以及地震災區的重建會對中國的經濟產生怎樣的影響和美國次貸危機、美元貶值、國際油價飆昇等綜合經濟形勢,市場上對房價發展趨勢的判斷並不一致。