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新法體現『登記為民』
新發布的《辦法》嚴格遵循《物權法》的立法精神和條文內容,調整和完善了登記規則。
《辦法》共設置了六章98條規定,並在以下幾個方面體現出了新的內容。一是堅持『登記為民』原則,注重可操作性,方便群眾辦理。如登記依申請而啟動,明確登記時限,對登記申請人的告知等方面的規定,均體現了該原則。二是確立和細化了登記簿制度。明確了登記簿是物權歸屬和內容的根據,明確了登記簿的內容和形式。三是進一步明確了登記機關的審查職責。四是細化了《物權法》規定的登記類型。
未成年房主可委托登記
新《辦法》所稱房屋登記,是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。並規定,辦理房屋登記,一般依照申請、受理、審核、記載於登記簿、發證的程序進行。
《辦法》對於涉及房屋共有人、房主是未成年人等情況的房屋登記都進行了詳細規定,確保了房屋所有人的合法權益。例如,『共有房屋,應當由共有人共同申請登記。』以及『未成年人的房屋,應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的,應當提交證明監護人身份的材料。』同時規定,『委托代理人申請房屋登記的,代理人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的,其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。』
明確抵押權登記辦法
對於抵押房屋,《辦法》也規定了詳細的登記辦法和需更改情形,盡量避免可能發生的糾紛。按照規定,以房屋設定抵押的,當事人應當申請抵押權登記。對符合規定條件的抵押權設立登記,房屋登記機構應當將抵押當事人、債務人的姓名或者名稱以及被擔保債權的數額、登記時間等事項記載於房屋登記簿。若以上事項發生變化或者發生法律、法規規定變更抵押權的其他情形的,當事人應當申請抵押權變更登記。
《辦法》還規定,以房屋設定最高額抵押的,當事人應當申請最高額抵押權設立登記。對符合規定條件的最高額抵押權設立登記,除以上所列事項外,登記機構還應當將最高債權額、債權確定的期間記載於房屋登記簿,並明確記載其為最高額抵押權。變更最高額抵押權登記事項或者發生法律、法規規定變更最高額抵押權的其他情形,當事人應當申請最高額抵押權變更登記。
七種情形不予登記
對於房屋能否予以登記,《辦法》也制定了一系列詳細標准。其中規定了七個不予登記標准,即具有下列情形之一的房屋,房屋登記機構應當不予登記。
這七個標准分別為:1.未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建築申請登記的;2.申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的;3.申請登記事項與房屋登記簿記載衝突的;4.申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的;5.房屋已被依法征收、沒收,原權利人申請登記的;6.房屋被依法查封期間,權利人申請登記的;7.法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。
《辦法》中也涉及商品房房屋買賣、抵押等情況。例如,因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的,應當提交登記申請書、申請人身份證明、建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告及其他必要材料等等。也就是說,一些延時或無法取得房產證的商品房購買者可以到相關部門詢問開發企業是否存在以上問題。
登記延時不得超過一倍
《辦法》規定,自受理登記申請之日起,房屋登記機構應當於下列時限內,將申請登記事項記載於房屋登記簿或者作出不予登記的決定:1.國有土地范圍內房屋所有權登記,30個工作日,集體土地范圍內房屋所有權登記,60個工作日;2.抵押權、地權登記,10個工作日;3.預告登記、更正登記,10個工作日;4.異議登記,1個工作日。公告時間不計入前款規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的,經房屋登記機構負責人批准可以延長,但最長不得超過原時限的一倍。
違規登記將受處罰
對於違反《房屋登記辦法》的有關行為,辦法也規定了一系列懲處措施,並將在必要情況下追究違法者的刑事責任。《辦法》同時規定,『房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記,給他人造成損害的,由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任後,對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員,有權追償。』
《辦法》還明確規定了登記申請人和工作人員的相關制約條款。例如,『申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記,給他人造成損害的,應當承擔相應的法律責任。』