第五招:上家戶口一定要遷走
案例:古老師買房完全是衝著孩子讀書纔去買的,他家在郊區,現在孩子讀書都是按戶口所在地就近入學,古老師為了讓女兒受到更好的教育,就在市區一所名校附近買了一套二手房。買房之初他就問上家戶口是不是遷走了,當時上家拍著胸脯保證戶口已經遷走了。古老師看他說得這麼肯定,也就相信了。於是支付了房款,辦理了交房手續。可後來古老師在辦戶口時纔發現上家的戶口還沒有遷走,這下他可著急了,而上家卻說那個戶口也不是他的,說他從別人手上買房時戶口已經在上面了,他也沒辦法。古老師想到法院去起訴上家,而律師卻告訴他遷戶口的事法院不受理。古老師只好自認倒霉。
對策:遷移戶口是公安機關辦理的,戶口要遷走就一定要找一個落戶的地方,如果不能落戶,當然也遷不走了,所以這類案件由於不適合強制執行,法院現在還不受理。因此,在簽訂房屋買賣合同之前,一定要先了解一下房屋內的戶口狀況。下家最好委托律師到公安局戶政處去調查一下房屋內是否有戶口,決不要輕信上家的空口許諾。如果房內有戶口,一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出,否則應支付一定的違約金,或者約定留一部分房款,待戶口遷出後再支付。
第六招: 貸款風險要把握
案例:陳先生看中了一套120萬元的二手房,不過他手上沒有足夠的現金,想通過商業貸款來支付。中介告訴他,按現在的房貸政策,根據房屋的房齡等情況,他可以貸到七成也就是84萬元。於是,陳先生就與上家簽訂了合同,並支付了首付36萬元,合同約定在付了首付後一個月內通過銀行貸款支付房款餘額,如果逾期付款的話,每逾期一天,陳先生要按餘款的千分之五向上家支付違約金。但是,陳先生在貸款時卻遇到了麻煩,銀行說陳先生貸款買了好幾套房,所以這套房子銀行只肯貸五成,也就是60萬元。眼看合同約定的付款時間就要到了,可陳先生還是湊不出另外的24萬元。最後只好東拼西湊借了不少錢,盡管這樣還是逾期了,所以又支付了一部分違約金。
對策:在下家貸款買房的情況下,合同約定『首付+貸款』只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款,所以如果是由於下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話,那麼這個責任應當由下家自己來負(這個問題有些爭議,不同法院的看法可能不一樣),但是為了規避類似的風險,下家在准備貸款時候一定要將自己的情況如實地告訴中介,或直接向貸款銀行諮詢,搞清楚銀行貸款的可能性,再簽訂房屋買賣合同,也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。
第七招: 交房時再付尾款
案例:王經理和上家簽訂了一套價值150萬元的房屋買賣合同,合同約定這150萬元裡包括裝修和家電、煤氣等等固定設施,並約定簽訂合同之日付首付30%即45萬元,餘額70%即105萬元采用銀行抵押貸款方式支付。後來,銀行放了款,王經理將餘額全部支付給了上家。但等於交房時卻出現問題了,原來上家還欠一年多的水電煤和物業管理費用,這些錢加起來有好幾萬元,另外原來房間內的兩臺空調也被拆走了。但此時上家卻不肯支付作任何賠償,於是雙方就吵起來了。
對策:交房時,不僅要查看房屋內的設施是否與合同約定的一致,還要了解水電煤、物業管理費、有線電視、電話費等費用的支付情況。一般來說,合同中都會約定交房前的這些費用由上家承擔,交房後由下家承擔。但是如果上家欠費而又不付,那這些錢最終還是要由下家來付的。所以,一定要先了解一下上家對這些費用的支付情況,其實了解起來也很方便,現在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務,只要打個熱線電話就可以了解到的。至於物業管理費用可直接到物業公司了解。下家可按照了解到的情況預留一部分尾款,將這些尾款放到中介處,並在買賣合同中約定等上家將這些費用結清並在下家驗收完後再支付給上家,這樣下家就避免了交房時的風險。
第八招: 收件收據不是產證
案例:郭先生簽訂了一份價值220萬元的購房合同,合同是這樣約定付款方式的:簽約當天郭先生向上家首付30%即66萬元,在拿到交易中心出具的收件收據後支付第二期房款60%即132萬元,交接房屋後支付第三期房款10%即22萬元。郭先生拿到交易中心出具收件收據後,交易中心告訴他要再過五天纔能拿到房產證。沒想到等五天後郭先生再去交易中心領取產證時,交易中心告訴他產證不能辦了,因為就在郭先生拿到收件收據後的第三天,上家就因被人起訴到法院,法院應原告的要求將這套房屋查封了。郭先生後來向律師諮詢得知,在這種情況下最好要求解除合同,叫上家返還房款。不過,因為這時郭先生已支付了90%的房款,所以郭先生的損失還是挺大的。
對策:拿到交易中心出具的收件收據並不能認為就萬事大吉了,因為,按照法律規定,房屋的買賣要以過戶為標准,也就是說房子在誰的名下就是誰的,盡管郭先生已支付了絕大部分房款也拿到了收件收據,但由於還沒有拿到房款,所以房子還是上家的,法院也有理由因上家被人起訴而將房子查封。盡管這樣的事發生的概率比較小,但是為了盡可能地規避購房的風險,最好約定第二期房款(一般在房款中佔的比例較大)在下家拿到產證後再付。這樣的話,即使在領取產證之前遇到這樣的情況,下家的損失也不至於過大。