買二手房和買一手房比起來程序要復雜得多,除了要和上家打交道,還要和中介打交道,特別是在上家有抵押貸款或下家辦理要抵押貸款的情況下,就更容易產生糾紛了。筆者結合自己所承辦的案件,介紹一下購買二手房常見的欺詐手段及應對方法。本文中的案例均來自於真實的案件。
第一招:核實上家身份是首要
案例:劉先生因為房屋被動遷,找到中介想買一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋,劉先生看了挺滿意,就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購房合同,還分兩次向張先生支付了定金和首期房款。可後來到交房的時候卻找不到張先生了,後來纔得知張先生根本就不是產權人,房屋只是他租借的,產證也是偽造的。劉先生只好到公安報案,至今張先生仍未找到。
對策:現在什麼都有假,文憑有假,身份證有假,房產證當然也有假。現在到處可見的『城市牛皮癬』為這些詐騙行為提供了極大方便,花個二三百元,假的身份證,假的房產證就可以辦出來了。二手房和一手房不同,一手房是和開發商做交易,一般不存在這個問題。所以買二手房的第一步就要核實與你交易的對方的身份。最簡單的一個辦法是到各區的房產交易中心查詢一下房屋的權屬情況,只要憑自己的身份證花三十元,交易中心就會給你一張房屋基本信息的單據,上面有權利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對方持假身份證冒充房東,你還可以委托律師到公安局調查人口信息,以便核實賣房人的身份。做好這兩樣工作,你就可以放心地和對方簽訂合同,不用擔心遇到劉先生這樣的倒霉事了。
第二招:審核貸款合同要仔細
案例:李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同,因為李先生需要銀行貸款,就通過中介介紹的擔保公司辦理抵押貸款手續。擔保公司辦理好手續叫李先生到銀行簽訂貸款合同。李先生到了銀行後,擔保公司的人告訴他,說這是銀行提供的格式合同,不會有問題的,只要核對一下貸款金額就可以了,李先生覺得銀行的格式合同總歸不會有錯的,就簡單地看了一下貸款金額就簽了字。一個星期以後,到了銀行答應的放貸時間,可李先生還是沒有收到貸款,就打電話到銀行去問,銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔保公司帳戶上去了。李先生再去找擔保公司,擔保公司的人叫他放心,說這是公司規定,貸款要到第二個月就會直接劃到上家帳戶去。以後李先生又多次找擔保公司,擔保公司一直拖著,最後竟然人去樓空。李先生後來纔得知這家擔保公司早就資不抵債,就動歪腦筋,挪用了客戶貸款。他們在客戶的貸款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔保公司帳戶,然後利用客戶的疏忽騙客戶簽訂合同,再將貸款非法挪用,最後無力償還就『人間蒸發』了。雖然李先生馬上報了案,後來也將擔保公司主要負責人抓捕,但錢款卻已揮霍一空,李先生因為沒有支付房屋餘款而被上家告到法院。
對策:在下家貸款的情況下,交易程序一般是這樣的:
步驟一:下家支付首期房款。
步驟二:上家拿到首付後將房屋過戶給下家。
步驟三:下家在取得房產證或交易中心收件收據後將房屋抵押給銀行。
步驟四:銀行向下家發放貸款。
步驟五:雙方交接房屋,結清水電等費用,餘款付清,交易結束。
下家向銀行申請貸款過程中,如果申請的是商業貸款,銀行會要求下家找一家擔保公司進行擔保,而下家一般都會采用中介公司推薦的擔保公司。少數不良的擔保公司會鑽購房人的空子,謀求非法利益。
李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同,但並不能因此而高枕無懮,因為格式合同中也有許多是需要填寫進去的內容,如果對這些內容不加以重視並認真核對,就容易被鑽了空子。
第三招 首付交到貸款銀行
案例:吳小姐看中了一套房屋,但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬元。中介說上家要先取消抵押纔能過戶,不過由於上家拿不出30萬元償還貸款,所以希望吳小姐多付一點首付,然後上家再去注銷。於是,吳小姐在簽約後就付了20萬元的首付給上家,但是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。最後上家卻說因為做生意發生了虧空,將吳小姐付給他的20萬元去還了債。吳小姐聽了這氣得發抖,不過現在也沒辦法了,只能去打官司。
對策:如果上家有抵押貸款,那麼上家必須先還清貸款,並到房產交易中心辦理抵押注銷手續後纔能交易過戶(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續之日起幾個工作日後纔能交易)。在這種情況下,上家一般會要求下家先支付一定的首付,用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是,如果下家將首付交給上家後,上家並未按原來的約定去取消抵押而是挪作他用,那麼就會出現吳小姐這樣的事了。但如果下家堅持在取消抵押後再交首付的話,很可能由於上家資金不足以致交易失敗。對此,下家可以要求上家聯系好銀行,並在上家辦理好還貸手續後,再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶,銀行當場即可劃款並出具他項權證。這樣一來,上家就不可能將下家交付的首付挪用了。
第四招:交易過戶辦委托公證
案例:謝女士看中了一套二手房,可這套房屋上還有銀行的抵押貸款,上家要求謝女士先交首付以便取消抵押,謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了,於是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款並拿到了他項權證。不過,因為交易中心規定在辦理完抵押注銷手續後需要再過三個工作日纔能辦理過戶手續。於是謝女士和上家約好再過三個工作日再去辦理。可到了約定的那一天,上家卻沒有來,對方一會說出差去了,一會又說家裡不同意賣了,其實後來謝女士了解到,上家是因為覺得房子賣便宜了想反悔,所以故意不去辦過戶手續。謝女士向諮詢律師,律師建議她為了防止上家再轉賣給他人必須立即起訴,謝女士只得按照律師的建議做打官司的准備了。
對策:下家交首付讓上家注銷抵押貸款,但注銷抵押和過戶之間有一個時間差。按照法律的規定,房屋在誰的名下纔是誰的,就算拿到鑰匙也沒有用。所以,只有過戶好並拿到新的產證之後,房屋纔會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話,下家非但不能按時過戶,反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發生這種情況,下家最好在交首付之前要求上家辦理一個過戶交易的委托書,並對委托書進行公證,並且最好在委托書上注明『本委托不可撤銷』的字樣。一般情況下,中介公司員工可以作為受托人。這樣的話,即使上家到交易時反悔,下家也可以和受托人憑委托公證書直接到交易中心辦理過戶手續。當然辦理委托公證會付公證費,但幾百元的公證費和幾十、幾百萬元的房款比起來,公證費就不算什麼了。畢竟,誰也不想發生了糾紛後再去打官司。