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萬科董事局主席王石
面對『拐點論』和『清理門戶』的是非之爭,萬科董事長王石顯得有些無奈。
然而,作為地產行業的公眾話題人物,王石的任何一句話,都有可能被誤解或者過度解釋,這似乎也是一種宿命。
『拐點論不是我先提出來的,是一個記者先提出來的,我只不過回應了他的觀點,』盡管從去年12月份開始,『拐點論』引發的一輪激烈爭論已經持續了將近4個月,然而3月20日,王石回憶起此間故事時仍然有些耿耿於懷。
他不得不因此一次又一次的解釋,他認為樓市拐點並不是房價的大起大落,也不意味著樓市從牛市轉向熊市,而只是價格的理性回歸。
『同樣,萬科也絕對沒有想要清理門戶,我們對兼並小開發商沒有興趣,從效率上來講,兼並小公司根本不劃算。』王石解釋。
應該說,2007年,萬科交出了一份不錯的成績單。
這一年,萬科讓自己在全國的市場佔有率首次達到了2.07%,在行業整合中確立了自身的地位。
這一年,萬科的營業收入達334.9億元,實現淨利潤48.4億元,同比分別增長98.1%和110.8%,這已經是萬科淨利潤連續第四年保持50%以上的增長,過去10年的年復合增長率高達42.5%。去年,萬科新開工面積776.7萬平方米,竣工面積445.3萬平方米,同比增長55.2%和36%,毛利率為30%,到年末土地儲備1821萬平方米。
按照萬科的解釋,萬科不追求過分的土地儲備,而是要維持土地儲備將近夠今後兩年的開發為標准,以保持足夠的市場靈活性。
到2007年年末,萬科手頭持有現金170億元,淨負債率為22.9%,另有238億元的銷售收入尚未入帳。
預計2008年,萬科新開工面積將達到848萬平方米,竣工面積689萬平方米,比去年再有顯著提高。
一反常態,萬科沒有在年報中公布今年的融資計劃,而表示將會『慎重融資』。
無意兼並小開發商
《21世紀》:你怎麼看待之前有說法稱,萬科帶頭降價是在『清理門戶』?
王石:萬科絕對不是在清理門戶。
我們對小公司的土地沒有興趣,因為兼並講究的是效率,第一我們希望兼並優秀的開發商。有人可能會笑,優秀的公司能讓萬科兼並嗎?實際上,國內有很多公司,除了房地產之外還做其它的業務。
比如說三年前兼並的南都,除了房地產之外,還有酒店、高速公路、蓄電池等,在上次2005年宏調之後,它們決定應該集中資源做酒店、高速公路和蓄電池,所以它就把房地產剝離出來,南都本身是浙江第二大房地產開發公司,品牌也都不錯,這是萬科兼並的目標。
但是那些小公司,即使開發得好,因為太小,兼並也沒什麼意思,如果開發得不好,就會帶來一系列的問題,所以有些說法說萬科要清理門戶,實際上是不對的,從效率上來講,兼並小公司根本不劃算。
但萬科的策略還是自己買地與兼並合作結合起來進行。
《21世紀》:你現在是否仍然認為,國內樓市在拐點之中?
王石:首先要說明,我認為拐點不是大起大落,第二,拐點不是牛市到熊市,而是價格的理性回歸。這裡面最起碼有兩層含義:瘋狂的價格上漲是危險的,現在調控政策也起到了作用,第二層是,不僅不能瘋漲了,之前瘋漲的也要進行理性回歸。
看樓價是否合理,很簡單,市場有兩種數據,比如10年來人均收入的增速和房價增速,如果房價增速遠遠快於人均收入增長,一定是不合理的,有宏觀調控,市場調整得會明顯一些,即使沒有宏觀調控,市場也會調整。
比如,香港1997年時候的房價,我認為就是非常不正常的,即使沒有金融危機,也是要調整,只不過金融危機讓這樣的調整變得非常非常慘烈,內地的情況何嘗不是如此?
如果人均收入增長很平緩而房價陡漲,這市場一定會有問題的,所以2006年下半年很多城市房價開始瘋漲的時候,我們很擔心,到了2007年的時候,我們更擔心,所以萬科非常明確地表示,市場進入亢奮期,而萬科要保持冷靜的既往的發展速度。
我們歷來說我們要做房地產的領跑者,但去年我們提出,萬科要做房地產的領跑者,但絕不做價格的領跑者,這是非常明確的。
合理分界:去年四月
《21世紀》:這輪降價對珠三角樓市有什麼影響?是否還有下調空間?
王石:我是這樣看的,珠三角包括深圳、廣州、東莞等地,去年到現在的價格調整顯然是理性的。但是,究竟調整到什麼程度纔算合適呢?我覺得,價格調整到2007年4月份的水平就比較合適,當然,這也不能一概而論。
應該說,現在的情況跟1997年金融危機時候香港的情況是完全不同的,只要調整到位,市場還是會不錯的,增長會有,但增長的速度會放緩。只要價格調整,市場反應會非常敏感。
《21世紀》:如果萬科不是要清理門戶,為什麼會帶頭降價?
王石:去年開始的銀根緊縮、對二次購房者的限制,對市場都有很大的影響,所以當時我們很快做出調整,帶頭調整價格,適應市場,於是就出現這樣一種情況:跟著萬科一起調價的,就好賣;不調整價格的,就不好賣。
當時我指的是珠三角,但到今年1月份的時候,這個現象已經不止在珠三角地區了。當然我沒說全國都這樣,今天我也不會說全國都如此,因為中國太大了,收入情況都不一樣。
舉個例子,上海和廣州比,就很有意思。1998年-2004年的6年中,上海的樓價增速遠遠超過收入增速,但是珠三角由於受香港影響,1997年之後房價沒怎麼漲,人均收入增速高於樓價增速,所以2005年第一輪宏調的時候,上海受了很大的影響,但珠三角幾乎沒有受到影響,反過來看,到了2006下半年和2007年,珠三角房價的陡昇遠遠快於收入增長,所以可以說,2007年6-7月份的時候,我可以這樣形容我的心情:面對市場房價的上漲我膽戰心驚。
因為有香港的先例,即便到現在,很多香港的中產階級還是負資產。盡管香港經濟現在很好,但還是沒有恢復到1997年的水平。所以我說,拐點應該是指價格的理性回歸。
《21世紀》:換句話說,2008對萬科意味著什麼?
王石:意味著持續的、健康的、穩定的發展。穩定,我不好再多說什麼了(笑)。
我剛纔說了,內地跟香港、美國等地方不一樣,很多小開發商可能會面臨困難,這要在海外很可能就會讓你破產,但在中國,不一定,說不定熬過這兩三年之後,它們又起來了。萬科對收購這些小開發商沒興趣。
今年難上H股
《21世紀》:萬科一直明確說要上H股,但至今也沒有動作,困難在哪裡?估計今年是否有可能?
王石:首先得說服股東,當然這也不是很困難的問題。這裡面有各種各樣的因素,不過實際上,我估計今年上H股的可能性不大。
萬科的操作非常規范,在現在這種情況下要上H股,比其它公司障礙要大得多,因為萬科絕對不打擦邊球。
《21世紀》:有人說,萬科降價賣房是由於資金壓力,急於收回資金套現,是這樣嗎?
王石:萬科並不缺錢,我們手頭有不少現金,大概是170億,所以降價賣房不是因為缺錢。
《21世紀》:萬科今天沒有宣布今年的融資計劃,說要慎重融資,要在時機、方式、規模都適當的前提下,充分考慮股東利益再進行決定,究竟會怎樣做?如果不上H股,是否有擴股計劃?
王石:當然,如果市場情況合適的時候、時機好的時候、投資者認可的時候,我們還會進行擴股。至於什麼時候,還沒定,但一定是在時機成熟的時候。
比如說,我們要看淨資產回報率,現在萬科的淨資產回報率已經超過了15%,上了一個臺階,我們擴股不能影響淨資產回報率,這是我們的一個原則,所以我們不可能大規模的擴股,也不可能在市場不好的時候擴股。
現在有很多有地的公司想跟萬科合作,如果我們擴股了,我們佔的股份就多一些,盈利也就好一些,但即便不擴股,我們的開發規模也不受影響,只是股東權益多少的分配。
《21世紀》:今年內地股市情況不是很理想,是否會由於財富效應的退縮而影響到樓市?
王石:應該說,股市對樓市的影響不是很大,對房市影響更大的還是政策,當然,如果股市出現崩潰性的下跌,情況就不一樣了,現在很多事情一下子都說不清楚,但從現在的情況來看,股市對房市的影響還不是很大,反而如果股市好得不得了會有影響,因為所有的資金都不理性的衝進了股市。
《21世紀》:既然兼並發展也是萬科的一個策略,而最近一些准備到香港上市的開發商,可能上市計劃不是很順利,萬科是否有意兼並?
王石:我不回答這個問題(笑)。
我剛纔說了,我們感興趣的是多元化的公司,是對方可能會把房地產部分進行剝離的。而一般來說,選擇到香港上市的公司,應該都是不太願意被兼並的,大都是希望自己開發。中國的企業家現在都是雄心勃勃的,第一次不成還有第二次。
2009無毛坯房
《21世紀》:你以前說過,萬科真正的競爭力從去年纔開始,萬科的核心競爭力究竟在哪裡?
王石:我要說說萬科和其它發展商有什麼區別。
第一,和其它開發商不同的是,我們只做住宅,這在國內的開發商當中,尤其是大型的、上市的開發商中,是鳳毛麟角的。一般的都是跟新鴻基、長江實業、九龍倉等大房企,有寫字樓、住宅、商場、酒店等,而萬科強調專業性,我看國際上有影響力的、能做成世界500強的,只有純住宅開發商,現在有3家。
第二,聚焦中國三大區,珠三角、長三角、環渤。
第三,標准化精裝修,中國目前精裝修的比例不到30%,萬科去年精裝修的比例是54%,今年要達到80%,2009年要達到100%,明年就沒有毛坯房了。明年我們大概要提供8萬套以上的房子,全部要經裝修的話,是很不容易的,很考驗管理能力。
第四,把兼並作為佔有市場的手段,我們從2006年開始兼並,到去年兼並的項目已經分別佔到了總項目的55%和41%。
第五,住宅產業化,今年投放市場的計劃是60萬平方米,我們預計到2012年,萬科將沒有用傳統施工方法開發的產品,全部實現住宅產業化,換句話說,萬科正在從一個營銷、制造型的企業,向一個研發、技術型企業過渡。
這個過渡期要5年完成。萬科真正的核心競爭力是從去年開始,真正顯示出實力將是在明年,因為今年的投放還不到100萬平方米,明年至少300萬平方米,這是萬科真正的核心競爭力。
《21世紀》:由於萬科主打主流產品、中小戶型,國家現在力推的經濟適用房是否對萬科造成衝擊?
王石:福利房對萬科當然有影響了,畢竟原來有一部分需求是集中在市場的,現在要分流出去。
同樣,經濟適用房也對萬科帶來新的機會,為什麼呢?今年萬科會接政府20萬平方米的單子,去做經濟適用房,因為政府要求住宅產業化,而能做到這一點的,只有萬科。
這給萬科開闢了一個新的市場,我們的態度是,政府希望萬科去做,萬科就接著做。但在可預計的兩三年之內,量不是很大。