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2007年樓市第四季度迷離之勢延續至今,各種做空樓市的言論紛紛出爐。至於國外熱錢做空樓市之心就像司馬昭之心,路人皆知,而管理層正是出於對國際熱錢的把中國樓市的放在火上烤的疑慮,年前出臺限外令。
而前些時候宣布上海等地房價松動的言論再次受到了重拳打擊,僅僅二手房市場來看:據上海二手房指數辦公室發布的1月份二手房指數報告顯示,今年1月上海二手房指數為2246點,較去年12月上漲29點,漲幅為1.3%。二手房總體房價依然在緩慢上行,並不是下跌。
樓市步入低迷時刻,做空樓市言論甚囂塵上
2007年注定是樓市一個不平靜的年份,基於中國經濟的高速增長和國際熱錢看重中國人民幣昇值的預期,樓市和股市的蹺蹺板狀況的根本改變,演化為兩市同時火爆如牛,資金從各領域各行業、從民間和國際上,立體地注入。一時間,流動性泛濫成為最熱門的話語。伴隨著樓市和股市的互動,一些大房企紛紛上市圈錢拿地,地價瘋漲。天價土地不斷造就一個個『地王』。面對著兩市的如此局面,特別是業內人士對於樓市堅挺程度令人迷茫,宏觀調控淪為空調。正是這種情形之下,後期第二套房首付和利率的一再提高,經濟適用房政策的新政,以及保障性住房政策的推出。特別是從緊的貨幣政策和限外令的出臺,一時間樓市一向對於政策的效應遲鈍的現象,似乎得到改觀。2007年第四季度,從深圳、廣州等珠江三角洲傳來的房價下跌消息不斷向全國蔓延,一時間,樓市步入拐點的論斷甚囂塵上,以至於雪崩、崩盤的危言懸在中國地產界的上空。基於對房價大降的預期,持幣待購進一步在全國蔓延,時間也越來越長,樓市成交量最低幾乎降為零。
業內人士稱之為樓市冬天到來,而且冬眠跡象明顯:樓市失去前三個季度的火爆,有幾個中介的倒閉,引發了樓市的大地震,對於地產界心理的震動遠遠地大於它們在樓市實際震動,崩盤論調也似乎找到了印證,隨著一些地產大鱷不斷唱空樓市,進一步延長了樓市冬天的時間,而且,加了幾場災難性大雪。成交量長時期的冰封,持幣待購觀望時間進一步延長。
冬天即將過去,樓市即將逆轉
我們知道,寄予中國經濟發展速度的10%的預期和對於奧運會對中國經濟發展的拉動效應的厚望,房價依舊保持穩定,甚至還會理性的小幅度上漲,盡管還可能短期震蕩,但終究大勢依然是上揚的。
現在很多需求已經演化為剛性需求,供不應求局面沒有得以根本逆轉。而且
形成了一個不好的傳導機制:土地價格不斷攀昇,面粉價格不斷上揚,這個基本情況給人們的感覺是建房成本越來越高,建築成本也越來越高,市場供給者不是傻瓜,房價在高成本的壓力和剛性需求的情形之下,不斷上昇。一些人認為,土地貴了,房價自然會昇高了,這是一個不好的傳導機制。還想讓馬兒跑得快,還想讓馬兒不吃草,這種好事,不會出現。但是,我們可以相信,隨著政策面的加強,政策效應開始顯現,房價絕對不會像2007年那樣瘋狂攀昇,只能會穩步的小幅度的上揚。
2008的貨幣政策將還會是從緊的,中間可能有些松動,不能一下子把市場做死,而是要把市場拉入理性的可控范圍之內。物價上漲也很難得到轉變:實際上,如果當時政府在面臨豬肉上漲的壓力之下,更多的尊重市場的調節手段,或許養豬的越來越多,豬肉價格會降得更快一些。而現在面臨的困境是,雪災凍死了不少小豬仔,這些小豬仔的損失,又給豬肉價格降下來出了一個難題。房價的大幅度下行,似乎更為遙遠。因為房價大幅下行的很充分支橕點,還沒有找到。
有人或許認為宏觀調控的主要是把房價降下來,衡量成功與否就看房價降下來沒有,這一點是值得思考的。事實上,在當前的剛性需求極為旺盛的前提下,狂降房價是很困難的,能穩定房價已經很不容易了。宏觀調控在去年底和今年初,效果已經很明顯,最起碼遏制住了房價飛漲的喉嚨。
遏制住房價暴漲的另一把刷子就是保證性住房,資料顯示:2007年國家用於廉租房住房建設資金達77億元,超過了2006年之前廉租住房建設資金投入的總和。在保障性住房上市的同時,也遏制了由於房地產市場化在單行道上的一路狂?,所帶來的房價快速上漲的勢頭。這是一個值得關注的問題,那就是保障性住房能夠平抑商品房市場帶來的價格飆昇的危局。
近來,中小房地產企業紛紛轉向廣大二線、三線乃至四線城市,那裡的市場需求同樣是比較強烈,而且,市場競爭壓力比較小。這是中國的西進運動,全國大約有200多個地級城市,這些地級城市正需要一些資本比較雄厚的開發商去開發,而這些中小開發商正需要市場,於是,轟轟烈烈的房企大轉移就出現了。
一些大企業上市圈了很多錢,資本雄厚,這些小開發商根本無力和這些航母艦隊去競爭,退出競爭激烈的一線城是,一方面為了保護自己的安全,不被這些超級航母撞死;另一方面就是趁機在其他城市做大做強,發展壯大,這也是一個市場擴散的過程。隨著二線、三線等城市的開發程度的不斷提高,這些城市的上昇空間會更大一些。
還有一個問題,這個問題我在上篇文章說到的國際游資對於中國經濟的破壞。這個論述也遭到一些業內人士的質疑,我非常歡迎對我的觀點的質疑。只有在質疑中纔能讓受眾視野更開闊一些。我們要從歷史上學會一些教訓:我們國家在過去的大部分時間內,都是走在世界的前列。到了近現代,中國落後了。落後的原因是自然經濟模式對抗不了市場經濟模式,封建落後的制度對抗不了資本主義的制度。在實物上的表現是:中國科技的落後和西方科技的強勢。所以,在西方的堅船利炮的打擊下,清政府這個最後一個大封建政權在內懮外患幾十年後轟然倒塌。另外,資本的擴張讓西方的商品在中國大行其道,資本帝國在本國軍隊的護送下,擠垮了落後的作坊式商品模式和靠天吃飯的農業模式,西方資本帝國靠的是什麼摧垮了我們的防線呢?就是比我們同時代先進的科技支持下的商品。伴隨著新中國的成立,西方資本家在華擴張的進程徹底終結。我們也在發展我們的科技,我們的商品,建立我們的市場經濟機制。當然,我們發展自己主要靠自主,但更要多多參與國際競爭,融入世界經濟體系。在世界體系中,逐步找回幾千年文明古國的位置。
但這並意味著可以對於國際游資的放縱,國際游資襲擊東南亞的危機還沒有過多久,而今又在逼迫我們人民幣昇值,妄圖再像逼迫日本那樣,簽訂城下之盟—--廣場協議,享受一場豪門盛宴。這樣的教訓還少麼,東南亞金融危機,給我們帶來了多大的困難。我們並不反對國際友人對我國建設性的建議,我們要分清楚的是哪些是友人、哪些是敵人,哪些友人已經變為敵人、哪些是敵人變為友人;哪些建議是好的,哪些建議是致命的。哪些人說的是一樣兒做的又是一個樣子。
隨著中國在國際地位的不斷提高,我國在國際上的威望也越來越高,中國不再是一個被柔弱的民族,巴黎老佛爺事件就足以說明中國人不是被好欺負與侮辱的,國際商家缺了世界上人口最多的中國人的消費,他們的日子是不好過的。
同時我國在經濟發展的進程中,肯定會遇到這些那樣的問題。中國房地產行業也會遇到這些問題,這些問題只能靠國人自己來解決,而絕不是靠幾個『西方經濟大師』無根據的預言來引領,願我們大家能夠清醒對待。
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