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2008年的廣州樓市有什麼特征?
1、政府強勢介入。2007年,廣州進入『萬元房時代』,地方政府推出『穗七條』,一個接一個舉措出臺。『限價房』這種政府乾預市場,直接打壓樓價的工具被隆重推出。發展商面臨重大利空。
2、廣州2008房地產市場的主要矛盾是:住房昇級換代的無限欲望與高企樓價限制購買力的矛盾,居民投資意願強烈與可投資產品缺乏的矛盾。
在2008年樓價將下降的大眾心理預期下,這二大矛盾均不能大量轉化為現實購買力。
3、從房地產業外圍環境看,利空多於利好。廣州房地產已經基本上與宏觀經濟掛鉤。
2008年廣州房地產,不再是大眾消費品,不再是大眾投資品。地位相當尷尬,進退兩難。2008年的股市上躥下跳,被稱作『猴年』。但2008年的廣州房地產,已經有了那麼一點『熊』的特征。
正因為樓市性質正在發生顯著的變化,廣州樓市的根基也正在動搖。預計2008年廣州樓市會三個月變一次臉,會有很多我們現在想象不到的新情況出現。
值得關注的是:最近有專家認為,廣州樓價下調,銷售會回暖。諸如,樓價降到7000-8000元/平方米,銷售量可以恢復到每月60-70萬平方米。(廣州上個月剛剛創出月度銷售新低35萬平方米)。
廣東省房協預測2008年廣州樓價圍繞8500元/平方米波動。
我一直認為:近期大幅打折促銷,會讓市場進一步惡化。
1、從廣州樓市的發展歷程後,每次降價促銷,都會使銷售量進一步萎縮。8500元/平方米,我們認為合理,買家並不認為是『底』。
1998年,很多樓盤賣7000-8000元/平方米,到2003年降到3000-4000元/平方米,還是賣不出去。在廣州房地產業工作超過10年的人,一定都會對此印象深刻。
2、降價打折,會徹底『打跑』投資客和多次置業者。炒家撤退,不是簡單的『不買』,他們還會『拋售』手中物業。只有炒家開始大量『拋售』時,纔是廣州樓價的『底』。2006-2007年這類炒家手中已屯了數量不少的貨。
3、樓價跌破8000元/平方米(均價),會引起金融機構的恐慌(跌掉30%,銀行風險馬上呈現),從而出臺進一步收緊的金融政策,讓地產行業雪上加霜。
在這個氣候多變的春天裡,我們並沒有對房地產行業樂觀的理由。
股市裡的金融地產股,股價正處下行通道。
廣州的限價房銷售,也讓人感受到明顯的『倒春寒』。保利·西子灣有8倍的認購,到了萬科·新裡程,只有3倍的認購。市場信心明顯不足。
有些公司決策快,打折促銷跑得快,跑掉了。但整個廣州房地產,大部分是跑不掉的。
廣州作為廣東省省會,宏觀經濟面不錯(14-15%的年增長),城市也在優化提昇,房價應該有支橕的理由。3-5年內房地產業還應該是樂觀的。
這樣看來,2008年的降價促銷會有一個『企穩』的時候。如果能在下半年『企穩』,2009年樓市還會有新的機會。
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