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2007年的中國樓市大風大雨,緊鑼密鼓的宏觀調控政策終於顯現了強大的作用。2007年的天津樓市一半是海水一半是火焰,下半年的火爆瘋狂與年底的觀望並存。在『拐』與『不拐』,『賣』與『不賣』,『漲』與『不漲』的爭論和博弈中,似乎開發商自己也迷惘地找不著北了。
然而天津,畢竟是全國政策傾斜的重點城市,畢竟要吸引大量外來人員的進入,畢竟全國甚至國際投資商都削尖了頭想擠到天津的懷抱中來。那麼2008年,在定位、規劃、產品等各方面熱點層出不窮的天津,究竟有哪些現象值得我們去關注去分析?
詞條一:平穩房價,理性回歸
經歷了兩個多個月的迅速萎縮,全國樓市在一片『拐點』的爭論聲中保持觀望和低迷狀態。然而從天津近期的市場成交數據來看,說『拐點』卻為時過早。就連專家巴曙松和大腕王石也在近期不約而同地表達了同一個觀點——中國樓市的表現與其說是『拐點』,不如說是理性的回歸。
中原地產(天津)投資顧問部的統計數據顯示,從2007年11月份以來,天津樓市成交量持續下滑,在宏觀調控和淡季的雙重影響下,1月份上半月跌落谷底。然而隨著市場供應量的充足,上周本市商品住宅市場已暫時終止了進入08年來交易的持續下挫,成交量環比增長27%。中原分析,在銷售正濃的推售期中,未來一周成交量還將出現上昇。而從價格方面來看,雖然12月份成交量下滑,但全市成交均價仍上漲5%,1月份均價呈走穩趨勢。
由此可見,天津市場剛性需求仍然旺盛。雖受宏觀調控政策影響,改善型需求受一定抑制,但買賣雙方的觀望和博弈似乎成了成交量下滑的更重要原因。
有專家分析,本輪宏觀調控不僅僅是調控房地產,而是對整個流通資金過剩、通貨膨脹壓力加大的經濟大環境的調整。而政府畢竟不希望房價像過山車一樣忽高忽低。天津在新的經濟定位下,未來幾年將有大批投資和常住人口湧入,需求不會萎縮。而從另一方面看,2008年全市上市的商品房住宅新項目將達到130個,供應相對也較為充足。因此,2008年最可能出現的狀態是成交依然旺盛,房價漲勢趨穩。
中原地產甚至分析,2008年將是賣方市場向買方市場過渡的一年。在這樣的市場環境下,需要開發商全力應對產品競爭,降低利潤預期,努力提昇管理水平和創新意識。
詞條二:可能出臺的新政之猜想
2007年央行6度加息、10次調整存款准備金率,對年底的房地產降溫有了較為明顯的作用。然而許多針對性的房地產問題的調整還只是剛剛開始,2008年有多少新政可能出臺?
第一是物業稅征收問題。2007年物業稅已在部分商業物業中開始了試點,作為有效調控財產結構的稅種,物業稅在『豪宅』、非自住用房中的試點征收不是沒有可能。
第二是信貸政策繼續從緊。國辦已在去年底明確表示了2008年第一季度的貨幣從緊原則。從本市信貸情況來看,各大國有銀行的信貸額度都極度縮減,在銀行等待放貸的購房者大有人在。同時,提高第二套住房首付比例和相應加息,確實為過熱的樓市注入了一劑鎮靜劑。為了防止樓市在政策消化期過後繼續瘋長,繼續加息的可能性依然存在。
第三解決『夾心層』的住房問題。既不符合『經濟適用房』、『廉租房』等保障性住房條件,又買不起商品房的群體呈逐年增多的趨勢。由於收入增長趕不上房價上漲,這些家庭成了購房困難戶。目前本市新家園計劃中,已將限價房列入規劃范圍,而在銷售過程中對銷售對象進行劃定,如只針對首次購房者,或許纔能真正解決『夾心層』的難題。
詞條三:保障性住房,量增大,條件放寬
據統計,2007年天津市共提供各類經濟適用房420萬平方米、7.2萬套,是歷年來經濟適用房供應最多的一年。日前,天津市建委已經召開了保障性住房建設動員會,提出在2008年將繼續加大保障性住房的供應量,並擴大購買覆蓋面。
2008年全市新開工建設的經濟適用房將達到380萬平方米,廉租房10萬平方米,佔全市今年新開工住宅工程面積的21%,開工規模和所佔比重均創歷史新高。同時,今年計劃開工建設限價房200萬平方米,擴大限價房試點規模。而計劃中,今年即將竣工的保障性住房約230萬平方米。如果這個目標得以實現,今年的保障性住房竣工量將比去年同期增長44%。
與此同時,政府將擴大經濟適用房和廉租房覆蓋面,經濟適用房受益范圍將由目前的拆遷戶擴大到首次置業的低收入住房困難家庭,廉租房受益范圍將由『雙困』戶擴大到低收入住房困難家庭。並且,為使廣大拆遷群眾有更充分的時間選購合適的住房,對已開具的在2007年1月1日之後到期的《天津市定向購買經濟適用住房證明》,其有效期統一延長至2008年12月31日。
這意味著將有更多中低收入者的住房需求得到滿足。
詞條四:新家園首批房年內入市銷售
備受市民關注的『新家園計劃』在2007年已經進入實操階段。東麗區政府完成了華明新家園的道路管網工程建設已全面展開,170萬平方米項目在2007年開工建設,津南雙港新家園總建築面積13.51萬平方米的經濟適用房已率先啟動建設。
據了解,華明、雙港兩個新家園各數百萬平方米的土地,均由政府直接進行整體規劃。新家園不是單純的建設居住區,而是遵循當前國際上先進的理念,具備緊湊型新城鎮的特點:一方面區內居住類用房將呈現多元化的結構,有不超過5500元/平方米的限價房,也有3990元/平方米、最高售價4189元/平方米的經濟適用房(30%的比例),還包括完全由市場化運作的商品房,而這些住房全部要保證規劃設計的先進和高品質。此外,寫字樓、商業用房也佔了相當的比例,這意味著新家園將成為功能完備,各階層和諧共生的新區域。另一方面,包括交通、醫療、教育在內的大配套將在規劃時同步實施。未來的新家園將建有從幼兒園到大學的所有教育所需設施,地鐵2號線直通社區內部,公交線路也將十分完備。目前,雙港居住區示范路(津港高速公路東輔道)沿線已於8月底完成清障,基本貫通;5、6號地內其他各條主、次乾道施工路段作業面也已基本清整。
在市建委的計劃中,2008年還將新開工2—4個新家園。新開工住宅工程350萬平方米,使新家園累計施工面積達到700萬平方米,上市500萬平方米。據首批進駐新家園建設的首創置業相關負責人介紹,第一個新家園項目將於2008年6、7月份上市銷售。
詞條五:二手房成主流,正規中介穩佔市場
隨著可建設用地,尤其是中心城區可建設用地的不斷減少,天津的二手房市場在近幾年迅猛發展。日前21世紀不動產提供的一份統計數據顯示,2007年本市二手房成交量首次超過商品房,二者的成交比例達到1.05:1。
而在2008年,由於新增商品房大多集中在環城四區,而很大一部分人的訴求是交通便利、生活配套豐富、醫療、教育資源成熟的房屋,因此市場中部分需求還將繼續流入三級市場。三級市場成為交易主流將是不可逆轉的大趨勢。
自2006年天津市實行二手房交易資金監管以來,正規實力中介公司的優勢越來越明顯,其所佔的市場份額成幾何增長態勢。據了解,在所有的二手房交易中,中原地產、21世紀不動產、順馳不動產、宇軒不動產、龍盛房地產、我愛我家、鏈家地產等中介共佔所有市場份額的80%以上。大部分中介公司的成交量都較2006年增長了50%以上,其中21世紀不動產增長超過70%,中原地產甚至翻番,鏈家地產在一年之內迅速擴張12家店面。
詞條六:戶型創新,從重大小到重舒適
在90/70政策和市場競爭加劇的雙重壓力下,本市住宅產品的戶型昇級如火如荼,在中小戶型產品中體現最為明顯。如中新城上城新推出的LOFT戶型,利用4.8米的挑高建造復式結構,首層從容安排起居室、廚房、衛生間、餐廳等功能空間,二層用作兩個臥室和一個半開放式書房,55平米的銷售面積能達到兩室半躍層的使用效果,因而受到強力追捧;富力津門湖75平方米的一室和99平方米的兩室,在完全滿足功能空間的基礎上,都設有獨立的陽光房;首創寶翠花都在97平方米內做出了三室戶型,並還有適當的儲物空間……
這些都意味著,天津樓市開市由以前盲目追求大面積居住向追求功能性舒適性居住的轉變。
此外,開發商在銷售手法上也推出了與戶型創新相適應措施。正信的俊城·橡樹原,100平方米的兩室戶型,贈送的小院竟有三個之多,小院總面積達到約60平方米。
除中小戶型外,別墅和洋房求新求變之勢也銳不可擋。如濱海新區的蘆花莊園和濱海湖等別墅項目,都推出了二層每室均帶露臺的產品,蘆花莊園此類產品最大的露臺面積甚至達到了整個戶型面積的1/4。此外在獨棟別墅規劃審批日漸困難的情況下,蘆花莊園還設計出了雙拼別墅獨棟化的方案,通過一定尺度的前後錯位,使每一棟別墅都擁有更多的外露面,增強與社區景觀的參與性。
詞條七:節能生態產品成未來大方向
天津建築的節能環保水平早在2006年之前,就已達到全國領先水平。天津購房者對於節能產品的了解和追求也遠遠超過其他城市。2008年,一方面是中新生態城落戶濱海新區,為天津節能生態城市的建設帶來重要啟示,另一方面,各個住宅項目也紛紛推出了新的節能環保措施。
中新生態城中的水、電、氣、熱,都會盡最大可能利用再生能源和新技術,廢水、廢氣、廢料等都能實現『變廢為寶』,實現資源的循環轉化和利用,最大限度降低能源消耗,爭取對環境的『零排放』和『零污染』。
而在住宅項目中,許多開發商已經摸索出了諸多節能減排的方法,他們表示,節能設施和服務的投入雖然在項目建設初期較一般社區要大,但是由於在後期使用過程中舒適、高效、節能,幾年內就能收回成本。況且有些節能設施也完全可以通過最簡單的材料和設計來實現,如窗外的遮陽板等等。因此越來越多的開發商樂於在節能環保方面下工夫研發。如社會山的雨水滲透收集系統、垃圾處理循環系統、環保再生紙在社區內的推廣使用、建築立面外批水設計等等,都代表了節能型社區的新水平。
目前一些節能含量比較高的社區已經投入使用,效果與預期中基本相符。未來節能生態型住宅將成為天津樓市的主流產品。
詞條八:服務式公寓回歸『實力路線』,成投資新銳
與2004年-2006年的產品相比,本市服務式公寓已經摒棄了注重炒作噱頭的『偶像路線』,向『實力派路線』回歸。天津中心公寓特由世界頂級酒店管理品牌萊佛士擔綱系統的酒店式服務,君隆廣場公寓部分由威斯汀酒店和戴德梁行共同做物業顧問,天津公館簽約第一太平戴維斯做全權物業管理。這些酒店管理公司和品牌物業公司的進駐,使該類產品成為真正的投資新銳。
進入2007年第四季度以來,本市各公寓項目價格仍在持續調整中,最熱門的君隆廣場和天津中心,每平方米售價已超過22000元,小白樓CBD附近的天津公館也已達到16000餘元/平方米。個別項目售價比年初增長了近50%。
業內人士指出,一方面,在其他一線城市,服務式公寓的租金即使在宏觀調控的情況下也能逆市上揚,酒店式公寓在天津剛剛起步,還有很大空間;另一方面,由於服務式公寓多為公建立項,購買者受宏觀政策影響較小,因此成為投資新銳。在達到正常服務水准的前提下,未來兩年內,天津市市區最中心地段的酒店式公寓租金有望達到20美金/月/平方米。
詞條九:超高層建築,忽如春筍
超高層建築的數量從某種程度上代表了一個城市的經濟發達程度和國際化水平,紐約、香港、上海……動輒4、5百米的建築比比皆是。2008年的天津,諸多超過天塔高度的建築將集中出現。
這些建築大多集中在標志性地段,如海河沿線的津門、津塔,最高部分將達到336米,與其隔岸相望的嘉裡中心寫字樓部分也在330米左右;濱海新區第三大街與第二大街之間將出現355米的超高層建築,響羅灣的富力117大廈甚至規劃為360米;另據小道消息,天津第一高建築已落戶西青區,規劃為500多米,高度直逼上海金茂大廈。
如果說公建類產品做超高建築不足為奇,那麼住宅產品做到45層,高近150米,卻著實讓天津人感到驚訝。位於奧運場館水滴旁的鑽石山,由招商地產開發,更是提出了『立面像公建,服務像酒店』的產品理念。
這些建築的出現將為天津城市的天際線增加更為豐富的內容。
詞條十:城市綜合體風起雲湧
寫字樓、公寓、商業建築、酒店、住宅……『新都市主義』城市規劃理念的回歸,使得各類建築形式『混搭』的項目大量出現。2008年,天津,尤其是中心城區,將成為都市綜合體項目的天下。
老城廂整體規劃中,僅公建類就佔到40%,隨著此區域住宅銷售期接近尾聲,公建產品將承擔起老城廂的後勢主力。總建面積18萬平方米的君隆廣場、4.5萬平方米的天津中心、100萬平方米的津門津塔、50萬平方米的嘉裡中心、120萬平方米的九龍建業南站CBD項目,在未來3-5年內陸續建成。屆時天津高檔商務建築水平將得到有力提昇。
而與此同時,許多業界人士也指出,天津的城市綜合體處於起步摸索階段,由於與城市整體的產業布局、區域整體的配套規劃等關聯性很大,這些項目在定位差異、業態組合、樓宇設計、交通規劃組織以及招商配比等方面都需要進一步探討。
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