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繼萬科『降價風』席卷眾多南方城市之後,北京樓市也以開發商集體打折、促銷為信號,使持續三個多月的買賣雙方博弈的市場僵局暗起波瀾。
2月27日下午,本報記者獲悉,萬科旗下北京萬科中糧假日風景(以下簡稱假日風景),將成為北京目前眾多打折、促銷樓盤中降價力度最大的一個。該樓盤將以一批9.1折的『特價房』衝擊京城樓市。
『就這3天,馬上登記就有機會參加九一折選房活動……』在撥通假日風景以手機短信形式告知的售樓熱線後,電話那端傳來一位女工作人員相當疲憊的聲音。她告訴記者,這一天她已接了無數個電話。
根據這項『購房優惠倒計時』的活動策劃,凡在2月29日之前簽約假日風景,貸款可打9.6折,一次性付款可打9.3折。
如果足夠幸運,還可贏得九一折的『特價房』——按照該樓盤目前已售房屋每平方米1.4萬元左右的單價計算,這意味著每平方米價格直降1300餘元。
此前媒體曾報道,萬科北京的另外兩個樓盤——萬科紫臺和萬科四季花城均已進行打折促銷。前者一棟精裝修樓房均價從16500元/平方米降到16000元/平方米;後者也從8300元/平方米降到8000元/平方米,其中一些戶型為95平方米和120平方米的特價房,還可享受7600元~7400元/平方米的更低優惠。
假日風景的促銷方案一經公布,則明顯刷新了上述兩項萬科自己創造的打折紀錄。
假日風景位於北京豐臺區小屯路108號,在西四環和西五環之間,系當年被業界譽為『黃金搭檔』的兩大巨頭——萬科和中糧集團又一次成功聯姻的結晶。
但顯然,這次讓該樓盤走進公眾關注焦點的,並非其顯赫的出身背景,而是它再次考驗了京城開發商的『打折底線』。
久違的打折本報記者根據目前已公開的信息統計,北京春節前後參與打折、促銷的樓盤接近40個。在北京千萬家房產經紀公司市場總監常淑娟看來,盡管眾多當事開發商仍對外宣稱『北京房價沒有下降的道理』,但從其銷售策略的改變上,不難讀出『妥協』的意味。
這些參與打折的樓盤中,不乏資質顯赫的大公司。較有代表性的如:位於北京東五環的富力又一城,該樓盤單價約12300元,2007年歲末以五重大禮促銷——免10年物業管理費、贈全額購房契稅、贈購房維修基金、贈全額購房印花稅,以及贈價值2777元購房喜宴;而同屬富力旗下、位於清河片區的富力桃園,均價約13000元/平方米,其促銷方案為,凡購買富力桃園C11棟3單元戶型,贈送奧迪車一輛,價值288888元。
再如位於燕莎附近、開盤均價42000元的SOHO北京公館,全款9.5折優惠,精裝修送全套家電;位於北京城鐵八通線上的遠洋一方,該樓盤在均價12000元/平方米的基礎上,推出四重優惠,最低折扣9.7折,並可獲贈物業費;位於望京片區的首開#zhPoint#知語,B區均價18000元/平方米,一次性付款可9.8折優惠等等。
有意思的是,這些打折樓盤所推出的『特價房』都自稱是『限量版』。但據記者隨機抽查,所謂『限量版』,實際上仍有超出限量的餘地。
在看過本報記者列舉的上述打折清單後,一位不願具名的業內人士感慨:『雖然每逢年頭歲尾樓盤打折不是什麼新鮮事,但如此集中的打折,在我的印象中,好像已經很多年沒有出現過了。』
記者在網絡搜索引擎『百度』中查閱到的歷年來北京樓盤打折、促銷的信息,似乎可以印證上述業內人士的看法。就搜索到的結果來看,相對集中的打折促銷信息,大都出現在2004年以前的網頁中。
『沒辦法,現在的市場太不景氣了……』在隨後的現場勘查中,記者無意聽到韋伯國際發展中心售樓處一位工作人員在電話裡的抱怨。當他看到喬裝看房客的記者後,立刻掛了電話。
在這場京城開發商集體打折『暗戰』中,韋伯國際給出的優惠方案似乎並沒什麼特別:一次性付款9.5折,按揭付款九八折。但對記者的到來,銷售人員小劉格外殷勤,他拿出各種效果圖給記者描述:『戶型……環境……站在窗前就能看見CCTV的新樓……』此時,偌大的售樓處內,只有他和冒充看房客的記者兩個人。另外一間辦公室內,幾個工作人員旁若無人地玩著電腦。
在看似漫不經心的交談中,小劉零散透露出一些信息:此次打折降價的主要原因,系公司急於處理尾房,加快資金回籠。『公司最近准備在天津拿地。』他說。
脆弱的僵局『近兩三個月的市場雙方互相觀望,總需要有一些人去打破僵局。』對於眼下樓盤打折成風的現象,一位出於『避免麻煩』考慮不願具名的房產顧問公司老總這樣解釋。
在他看來,每個參與打折的開發商可能都會算這樣一筆賬:『假如公司的年利潤率是20%,資金周轉率是一年周轉一次,那麼現在將利潤率降低至10%,資金周轉率提高至半年周轉一次,實際上公司並沒有少賺錢。相反地,因提高資金使用率,或許還能賺更多錢。』
而北京樓盤打折、降價,與廣州、深圳等城市不可同日而語:『北京樓盤只要稍有降價,就會引來大規模的購買人群。』上述老總認為,盡管眼下樓市打折、贈送成風,但只不過是供需雙方相互博弈的一個『階段性結果』。樓市的消費需求還在,並沒有出現下滑或消失。
這種判斷不無佐證。大約一個月以前,包括本報在內的眾多媒體曾報道,位於北京東四環附近一個名為美利山(論壇像冊)的項目,以低於周邊樓盤均價近3000元的低價入市。本報記者曾親臨該項目當天的開盤現場,親睹2000餘人哄搶400餘套房源的盛況,現場秩序一度幾近失控。
在近日的回訪中,該項目負責人告訴記者,所推出的400餘套特價房目前已實現近80%的銷售率,完成回款6個多億。而此前該負責人在接受記者采訪時曾表示,低價促銷的原因系『上市公司對經營業績的要求』。記者還得知,該公司最近還一直在籌措拿地事宜。
在眾多參與打折、促銷的樓盤中,如美利山一樣低價入市即有斬獲的現象並非孤證。因此,在一位熟知樓市內情的踩盤記者看來:『北京樓市並非有價無市,而是高價無市』。
早在2007年9月,本報記者為求購北京北五環外媒體村項目一套小戶型幾經周折,及早排號、托人與公司高管套磁均不奏效。但在近日的回訪中,與記者對點聯系的陳姓經理表示,該樓盤12000元/平方米的均價,自去年9月以來始終未曾上漲。非但如此,新近開盤的幾棟樓還推出了九八左右的優惠方案。這意味著其已經跌破原來定價。正因為如此,在北京房產交易管理網上,該樓盤呈現出一份相對漂亮的銷售業績,一期千餘套房屋幾乎售罄。
一種理論上的假設認為,如果『高價無市』的博弈僵局再持續半年,北京將有大批房地產公司死掉。但在上述接受本報記者采訪的房產顧問公司老總看來,『這種僵局是脆弱的』——開發商只要施之以打折、促銷等蠅頭小利,購房者就會相應地表現出屈就,從而失去了爭取『更大勝利』的主動。
北京萬年花城房地產開發公司副總經理黃曦認為,根據眾多樓盤集中打折現象,就判斷市場會出現多米諾連鎖反應,『為時尚早』。在他看來,目前眾多樓盤打折還都是個別行為,是企業出於自身的單方面考慮。因此並不排除未來三四月份樓市轉暖、房價反彈的可能。
而對於『現在其實就是市場博弈的關鍵期,哪方橕得久,哪方就能勝』這一判斷,中國人民大學土地管理系教授鄭華略表贊同。但她同時還認為,『正面引導更為必要。』『市場過於集中,對誰都不好。』
對於處在博弈關口的北京樓市,一種相對中肯的意見普遍認為,雖然暗潮湧動,但至少目前還並不能就此判斷出未來房價會形成普降。『市場經濟本來就是博弈的結果。兩個人打架,誰也不可能在打架之前就知道勝負。』持這種觀點的人士說。
至本報記者截稿時,又有媒體爆出,北京樓市又出現最大折扣至8折的樓盤。
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