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什麼是雪崩?一夜降價20%就是雪崩。
緊靠在兩個一線城市之間的東莞,在2月的最後一天,由品牌發展商萬科旗下主力樓盤『運河東一號』率先上演了『跳水』秀——該樓樓盤推出一棟96套的『建行東莞分行團購價』單位,在原有基礎上7折跳水,最低價4182多元/平方米,毛坯均價5500元/平方米。此價格相對於去年9月23日推出的一批精裝修房均價7800元(含每平方米800元裝修),降幅達20%。在萬科的示范效應下,光大地產、豐泰城等也分別推出了一批最低價4000多元/平方米起,均價5500元/平方米左右的『特價房』或新組團。同比去年這兩樓盤10月份的均價降幅也在20%左右。目前甚至有東城區某樓盤推出『現樓3980元起』的震撼價!
在一線城市周邊的二三線城市,隨著一線城市房價的雪崩,將是引發全國二三線城市房價雪崩的主導城市。東莞在深圳和廣州之間,第一個雪崩是情理之中的事,但沒想到來得這麼快。按規律,東莞是應該在今年十月左右,等到深圳房價相對前期高點跌去50%後,方始雪崩,可東莞雪崩卻像早產的嬰兒,提前就迫不及待的蹦出來了。好事一件,值得慶賀。
對高房價來講,很不幸的是,就是降價30%也遠遠不能激活市場。廣州有過,深圳有過,相對前期高點,北京也下降了30%,然而,一個共同的市場反應就是,仍然沒能有效的放大成交量,深圳二月平均成交每天28套,是五年以來的歷史低點。盤剝中國城市居民的高房價終於低下曾經是不可一世的頭,接受市場的裁判。
然而,相對前期高點就算跌去50%,老百姓仍然高興不起來。就拿萬科運河東來說吧,均價還得5500元,一套房仍然要50多萬,相對東莞的年輕白領來講,仍然要10年不吃不喝的總收入,小兩口加起來纔能勉勉強強供樓。這就是中國國情。在惠州,南京,成都,長沙,重慶,武漢,南昌,蘇州,石家莊,鄭州等二三線城市大體相同,並將緊隨東莞,開始進入一輪大跌。
很多二三線城市,房價大跌的前兆已經出現。2007年12月底,南京的最後一拍,出讓的16幅地塊中,2幅流標,10幅地塊底價成交,沒有動輒數百輪的『拉鋸戰』,場面冷清。其中,江寧區某地塊拍賣價3.86億元,樓面地價2618元/平方米,比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價低了近2000元/平方米,地價下跌近四成。2007年12月1日至16日,南京全市住宅成交3262套,同比降幅高達38.9%。12月17日至23日,全市認購商品住宅1417套,環比縮水近四成。2008年1月7日至1月13日一周內,共認購商品住宅955套,這是自2006年以來首次出現周認購住宅不足千套的情況。
類似南京的情況,也發生在成都,長沙,武漢等地,住宅用地不是流拍就是降價一半,新房打折成風。一向看一線城市臉色行事的二三線城市,盡管還有不少樓盤抱有僥幸心理,先看看再說,但是等來的結果會越來越讓他們失望。為什麼萬科能在中國做的最大,就因為萬科就是降價也走在前面,只有領先,纔能搶佔商機這個道理不是一般人能懂的。
相對一線城市而言,二三線城市的住宅市場更小,房價更脆弱。溫哥在兩會上說,今年要采取四項措施:一要健全廉租住房制度,加快廉租住房建設,增加房源供給,加強經濟適用住房的建設和管理,積極解決城市低收入群眾住房困難。今年中央用於廉租住房制度建設的資金68億元,比去年增加17億元;地方各級政府都要增加這方面投入。同時,要積極改善農民工居住條件。二要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,建立多渠道投融資機制,通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調整城市土地供給結構,增加中小套型住房用地。三要綜合運用稅收、信貸、土地等手段,完善住房公積金制度,增加住房有效供給,抑制不合理需求,防止房價過快上漲。四要加強市場監管,嚴格房地產企業市場准入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。同時,要加強農村住房建設規劃和管理,切實解決農村困難群眾住房安全問題。
這段話是很實實在在的話,潛臺詞很明白,那就是別想炒樓了,尤其是『依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為』這句話,無形中告訴人們,炒樓是犯法的,政府要打擊。在目前上下一致的語境內,炒樓客的生存空間很有限,一些無效需求自然逃遁,在流動人口量本來就很小的二三線城市,房價陸續雪崩的局面很快就會到來。
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