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事實上,盡管開發商都表示不願或是不會『學』萬科大舉動降價,但銷售萎縮的加劇已經壓得這些企業快要喘不過氣了。根據此前保利地產發布的公告可見,今年公司銷售壓力已經十分巨大。1月份,保力地產實現銷售面積7.75萬平方米,實現銷售認購金額8.63億元。與去年12月份相比,銷售面積和銷售金額分別下降53%和45%;銷售面積也與去年同期相比減少了14.12%。而保利地產相關人士也向記者透露,春節過後項目沒有成交一套房源,客戶訪問量也出現了大幅度減少。
保利地產的銷售壓力,事實上目前在遠洋地產、富力地產、華潤地產等這樣的大品牌企業同樣也是存在的,而為了緩解這樣的銷售壓力,這些大品牌公司都已經開始醞釀相關應對措施。華潤置地(北京)股份有限公司品牌推廣總監朱華越就向記者透露,已經針對現在不明朗的市場情勢制定積極應對措施。而金地集團董事長凌克也在采訪中表示,雖然不會完全追隨萬科降價步伐,但會根據不同的區域、不同的市場來確定不同的銷售方式,以加快現金流的回收。
明地裡不談降價,但暗地裡卻做足了充分的降價准備。這種迂回、含蓄的戰術似乎很受現階段開發商的青睞。特別是在目前北京平均房價仍在上漲的背景下,開發商似乎都在期待采用這樣的戰術橕到市場『回暖』時。
『每年年初,都會出現降價打折情況,這只是一種促銷的手段。盡管,今年這一現象更加明顯些,但至少目前還沒有看出房價要下跌的跡象。根據政府有關部門的統計,平均房價依然在上漲。因此,現在的情況只能說明市場不活躍,等過了5月份整個市場或將有明顯轉變。』DTZ戴德梁行泛城住宅部高級董事岳鋒鋼在接受記者采訪時表示。
剛性需求被壓制 開發商遭釜底抽薪在春節期間潘石屹與王石的論戰中,潘石屹指出,『市場真實的需求並沒有改變,以北京為例,去年北京所有銷售出去的房子總共纔14.4萬套,但去年北京新增城市人口就高達52萬人』。顯然,剛性需求旺盛成為了支持其樓市拐點沒有到來的主要論據。
一個不容樂觀的事實是,不斷出臺的金融緊縮政策已經開臺從源頭上遏止了居民的購房衝動,而這也是目前市場交易量持續下跌的重要原因。根據近期一份針對3787人進行的調查結果顯示,面對高不可攀的房價,面對無從判斷的市場,普通人的購房意願已經出現變化。調查中,從購房打算上看,有46.5%的人認為『家裡需要買房,但還是觀望一兩年再說』;32.5%的人則明確『家裡有房住了,不再買』。這就是說,觀望和不再買的比例合計達到了79%。
雖然這樣的統計數據不具有權威性,反映的情況也不全面,但仍可以說明,目前市場中存有『暫不購房』看法的購房者佔據了相當的比例,而這部分人或許也正是開發商所謂的剛性需求者。
正在漸漸失去這些剛性需求的樓市是否正在遭遇釜底抽薪的命運尚不能判斷,但可以預見的是,隨著保障性住房的落實,這部分剛性需求流失的可能性正在加大,開發商面臨的處境或許也將更加艱難。
記者手記『萬科這招真夠狠!』這句話現在無論是開發商還是購房者聽了都會感同深受。一位資深地產圈人士對記者說,給政府『拍馬屁』也好、清理門戶也罷,其實都不是萬科真正的目的,萬科『玩』的就是快速套現。現在市場交易量持續下跌,前景又那麼不明朗,還能有哪個項目像萬科這樣賣得『呼呼』的?王石就是聰明啊,估計現在開發商裡也就他能睡個安穩覺!
仔細想想,這位人士分析的還挺是個理。在其他同行們都在為如何提高銷售量而絞盡腦汁時,萬科旗下從南到北的項目卻是在大賣特賣,甚至有些還是被『一搶而空』,這些個銷售業績想不眼紅都難。
要說降價真讓購房者佔到多大便宜,其實也很難說,畢竟萬科的項目開盤價格總是要比周邊同類項目每平方米貴兩三千元。就像北京大學中國經濟研究中心徐滇慶教授說得那樣,『開發商將原本每平方米1.2萬元的住宅喊價到1.5萬元。如今打個折每平方米賣1.3萬元,這能叫降價嗎?』
不過,萬科這種直白的降價舉動對於企業自身來說,顯然是利大於弊。而真正能做到這種直白也是一種很不容易的決定。事實上,對於那些抗風險性不強的開發企業來說,與其與低迷的市場『死扛』,倒不如學萬科直接降價來得痛快。畢竟,留得青山在,不怕沒柴燒。一旦被不明朗的市場『拖』垮了,就真成了被清理的對象了。
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