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天津商業地產今年將成為活躍市場的有生力量。春節剛過,市商務部門就在天津市商務工作會議上公布將完善『五路八商圈(時代奧城、水上北路及上谷餐飲城、大胡同、古文化街、鼓樓、和平路及濱江道、食品街及天地燴、大悲院)等商業商貿規劃建設和功能昇級,同時各行政區也緊鑼密鼓地出臺今年商業地產項目建設計劃,使本市商業地產市場更有發展動力和想象空間。
今年商用房供應進一步增大
2003年以來,本市商業用房年供應量持續增長,據戴德梁行(天津)和天津中原地產等機構人士統計分析,從2003年到2006年底,本市商業用房總供應量達到411.3萬平方米,2007年總體供應比2006年略有增長,預計2008年市場供應將超過2007年,2007年—2009年,天津商用房供應總量預計將達到330餘萬平方米,呈現穩步增長態勢。
2008年本市將有很多大型綜合商業項目正式面市或亮相,如河西區將重點建設羅馬商務中心、天津灣中環廣場、國貿廣場、富力中心、永泰華商大廈、平誠大廈、富裕廣場三期、晶采世紀廣場、渤海明珠、歐加華國貿中心大廈、世貿大廈等項目,總建築面積超過百萬平方米。此外,河西區還確定了8個重點招商地塊,包括柳林地塊、小白樓聯合廣場、銀河中心綜合體、棉二地塊、大沽南路師專地塊、汽配城地塊、良友裡地塊和友誼北路地塊。
和平區將有和記黃埔一期11萬平方米的商業項目、現代城樂賓百貨建築面積為9.8萬平方米在建項目推出。
南開區新出臺了海光寺—西南角商務商業中心建設規劃,將打造以『一帶、兩軸、三中心』為主線的特色商務商業中心,把該地區建成高檔商業設施齊全、商務樓宇和星級賓館聚集,金融、信息、中介服務發達,市政交通和基礎設施條件完善,集聚和輻射能力強的中心城區現代服務業聚集區,匯集更多的人流、物流、資金流和信息流,更好地為區內商業商務功能服務,形成新的城市發展軸和以特色商業、商務為核心產品的城市副中心。
另外,仲量聯行(天津)專業人士預計,2008年港口投資將使天津物流設施躍上一個新臺階。2007年,大部分投資商的重點在於開發新的物流空間,而2008年將有一些投資商購買建成的物流設施。
高端品牌入駐提昇商用房價值
2007年新竣工項目使天津商鋪市場格局發生巨大變化,其原因主要是小白樓及南京路區域的海信廣場等高端零售商用項目開業。海信廣場引進了包括古琦、卡地亞和歐米茄在內的眾多國際奢侈品品牌,為天津國際化城市消費打開了一扇窗,南京路美美百貨開業後增加了Max Mara和Tommy Hilfiger等品牌,也呼應了天津高檔購物中心的重新定位。
與此同時,2007年6月開業的津匯寫字樓二期,約有50%的空間被跨國公司租用,表明市場對優質寫字樓的需求較為強勁。據世邦魏理仕、仲量聯行等機構分析:2007年天津優質寫字樓平均月租金均有所增長,總體達到每月每平方米約101.6元人民幣,甲級寫字樓平均月租金達到每月每平方米137元人民幣左右,較上年年底增長約7%。
高端品牌的入駐為天津商業地產打開了昇值空間,一方面帶動國際化品牌資源的介入,起到了促進天津商業地產多層次發展、滿足城市商業用房梯次需求的作用;一方面帶來了國際化商用房的建設和管理模式,使商業地產投資開發效率更高、更合理。預計2008年隨著臺灣遠東集團、和記黃埔項目、北京賽特、海河對岸的嘉裡中心等高級百貨店以及更多知名品牌在天津登陸,本市商業地產將進入全面、快速發展階段。
商用房品種多自持比例增大
近兩年,本市新面市及開工的商業地產項目經營模式都趨向於以租賃為主或租售各半的方式,既表現出市場開發、經營和管理的日漸成熟,同時也體現出企業實力的增強和對商用房市場的看好。
記者從多家企業了解到,今年市場將推出的商用房品種更加豐富,其中大型綜合商業地產項目主要集中在和平、南開、河西、東麗等區域,市中心多為大型綜合商業,邊緣地區主要為專業賣場。如現代城、鳳凰城商業廣場、天邦購物樂園、天一摩爾廣場、天津科技廣場等,其中包含了主力店與娛樂休閑等多種業態組合。
在商鋪方面,從2006年起,大型綜合居住區中都加大了街區和社區商鋪比例,特別是邊緣區域,街區商業設施內容包括生活娛樂等多種業態。目前在售的街區商鋪主要有海河新天地、金茂現場、梅江新海灣等。今年面市的商鋪有天津堂中堂商鋪天街、U6街區、田園商業街等。
今年推出的可銷售商用房品種及價格區間跨度更大,從1萬多元/平方米到幾萬元/平方米不等,因此開發商多會以產權式銷售為主。
奧運年市場前景廣闊
高端零售品牌的出現及各類跨國公司對高端寫字樓的強勁需求表明天津邁向國際化城市的步伐加快。據21世紀不動產顧問行王新博士等專業人士介紹,近來諮詢業務的客戶中,國際知名投資機構越來越多,這些機構看好天津作為中國新的經濟增長點的發展前景,同時也因為商用房特別是零售商業房不受外資限制,因此將投資目光鎖定天津商業用房。
北京邁馳博文商業管理公司負責人介紹說,上海、北京等一線城市商用房硬件水平與發達國家已經相差無幾,但是天津商業地產發展相對滯後,從這一點來看,天津商業地產還有很多事要做,蘊藏很多機會。特別是奧運年,天津作為協辦城市,又是距離北京最近的城市,將吸引國內外各類消費人群,這無疑會給天津商用房需求注入新的活力。
寫字樓方面,今年市場將有10萬平方米以上的供應量,目前寫字樓和同區域住宅價格並沒有拉開應有的差距,存在彌補價格低窪效應的機會。
商鋪租價方面,2007年天津商鋪有較大幅度增長,主要表現在中心地段的商鋪增長快速。2007年底,天津商鋪市場的有效租金為357.75元/平方米/月,較上年同期上漲25%,從而帶動了整個商業市場的租售價格上漲。預計2008年隨著次中心區新興商圈的逐漸成熟,市場認可度也將提昇,商圈內的價格還將有所提昇。
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