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事例
據塘沽區的李先生介紹,2005年,他看上了位於塘沽區海河南岸某樓盤,當年3月4日與開發商簽署了認購協議書,交納了認購商品房的全款。協議約定,乙方(購房者)應於甲方(開發商)通知之日攜帶有關證件到銷售現場簽署《天津市商品房買賣合同》,並約定『除不可抗力因素外,甲方(開發商)必須按期於2006年3月31日將住宅交付乙方使用,否則每逾期一月,應向乙方(購房者)償付已交款萬分之一。』
據李先生介紹,直至今年10月底,開發商纔通知李先生攜帶相關證件簽署《天津市商品房買賣合同》。同時開發商告知李先生,開發商不會按照原協議中的約定向李先生支付違約金。
調查附記
記者首先諮詢了塘沽區房管部門。據介紹,購房者在與開發商簽署認購協議前,應首先審查開發商是否具備售房(預售)條件,以防認購無效。
塘沽區房管局工作人員表示,如開發商在違規情況下售房,購房者可向房管部門投訴。根據最高人民法院法釋[2003]7號《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第九條規定,出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。
記者就此諮詢了某律師事務所王艷律師。據介紹,2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定,不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。因此,在開發商取得預售許可證前與購房者簽訂房屋認購協議行為屬違規,應認定為無效合同。
而根據最高人民法院法釋[2003]7號《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二條規定,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。
所以,如目前開發商已取得商品房預售許可證明,那麼李先生與開發商簽署的認購協議屬於有效合同。李先生可以該協議對開發商提出起訴,要求對方根據協議約定賠償相關的違約金。
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