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買方一定留意到,凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房,哪個單價都不低於每平方米5000元,有的價格更邪乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發現一套價格上能讓人接受的舊房,問問中介,得到的答復卻是:『房子已經賣出去了。』而且,房地產中介報出的房價也是五花八門的,有的房價是房主的淨要價,有的是含稅費的總價,有的是中介公司加價後的房價。
作為賣方,應切實考慮自有房產的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素,以及周邊小區物業、新盤價格,據此明確該套房的可能購買群,以及這類人群的收入、承受力等情況,並把握好報價尺寸,避免尷尬報價,致使銷售周期過長,甚至有價無市。現在一些品牌公司在代理二手房交易時,會免費提供專業評估。買賣雙方可據此商量房價。其實,最簡單的二手房售價測算標准就是:報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右,約是現行周邊房屋月租金的100倍。
-簽協議
驗證核實房屋後,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜後,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額為房價的2.5%,也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現的風險,以下條款必不可少:
1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯系方法;
2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售;
3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件;
4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用;
5.違約責任:明確出現何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);
6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款;
7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,並要求中介方在上面加蓋公司公章。
-居間中保提交房款
為保證房產買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托後,以中間保證人的身份為房產交易中的"購房款給付、房產交接"事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同後,與中介共同簽訂《居間中保合同》,並繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批准確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批准通知單》。
買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款,應與擔保方簽訂《委托擔保合同》,同時將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶,貸款全額待銀行放款後匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。
-過戶結算
買賣雙方繳納相關稅費,辦理立契過戶手續,然後,中保方在買賣雙方對房產確認無誤後,協助買賣雙方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結算;由經紀公司協助辦理產權變更;如果買家需要貸款,由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。
立契過戶當天,買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者,應該向賣方付清剩餘房款。選擇貸款買二手房的購房者,要等銀行看到《買賣契約》後,纔能放貸。許多區縣的房地局要求,立契當天,繳納稅費,所以,購房者要向房地產交易管理部門的相關科室繳納:按房價的3%繳納土地出讓金;房價的2%繳納契稅(120平方米以下);按房價的0.05%繳納印花稅。此外,還有測繪費30元,工本費15元,產權登記費(建築面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金後,還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨後,房地局將為您購置的這套房子審檔,辦理產權登記,測繪,制作新的產權證。
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