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雖然2007年房地產市場仍處於趨緊的宏觀調控環境中,但是北京二手房成交量仍然保持了強勁的增長趨勢,全年的二手房交易量為9.5萬套左右,相比去年的7.8萬套,同比增長幅度為21.8%。而對於2008年北京二手房的交易量,總體來說會保持繼續上漲的趨勢,但漲幅相比2007年可能會出現一定的回落,預計2008年二手房交易量在9.5-10.5萬套。這是因為三個方面:
首先,由於受到明年貨幣政策從緊的影響,銀行本身的放貸規模將會出現縮減,這就直接減少了消費者的房貸供給,從而間接降低了消費者的購房能力,同時,房貸利率繼續上昇的趨勢將會繼續,消費者的購房成本也將進一步增加,這在一定程度上又會減少部分消費者的購房需求,從而會影響到二手房的交易量。不過,銀行也是企業,也要以盈利為最終的目標,並且當前銀行的主要收入還在於貸款與存款之間的息差收入,而房貸在銀行的資產體系中,應該是最為優良的資產,不良貸款率是最低的。因此,銀行對於房貸的發放預期依然是比較強烈的,雖然貨幣政策從緊會導致明年上半年的銀行信貸發放放緩,但下半年各個銀行如果明確自身還有一定的信貸規模可以發放的情況下,銀行的房貸放款將會回昇,預計下半年的二手房交易量相比上半年會更活躍。
其次,在2007年9月央行提高第二套房貸首付和利率政策的影響下,二手房市場交易雙方心態已經形成一個新的『博弈』,即使買方的購房需求依然存在,但買房心態已經稍微緩和,對後市先采取觀望態度,不急於介入;而賣方看好後市的心態沒有改變,亦或是當前調控對於他們的壓力亦在其承受范圍之內,使得對未來預期價格的『折現』意願並沒有降低,從而出現了買賣雙方對後市市場判斷產生了分歧加劇的局面。同時,2008年北京奧運會的召開確實會降低消費者的房產預期,對於2008年北京奧運會之後的房產走勢判斷也將會持更加謹慎的態度,決定了許多購房者在8月8日奧運會召開之前會更多的選擇暫時觀望,而靜觀奧運會舉辦前後北京房產價格的走勢變化來決定在哪一個時間節點進入房市,這些都會影響到明年北京二手房的交易量。
但是,推動北京房地產市場發展並不是以奧運會預期為唯一支橕要素,反而是奧運會的舉辦大大提昇了北京的城市基礎設施,改善了北京的城市居住環境,這對於住房需求是一個拉動;同時,在北京整體經濟發展依然趨好的大背景下,作為國際性大都市的吸引力依然很強,吸引著大批的精英人士來京工作,從而會產生大量的外來人口新增自住需求,並且人們的生活水平會持續提高,使得不斷要求改善住房條件的住房真實需求依然較大。特別是北京房產市場供不應求的狀況在短期內很難扭轉,價格繼續上漲的動力依然存在,也就意味著明年的奧運會舉辦前後,當很多消費者所預期的北京房產價格並沒有因為缺乏奧運會支橕而出現回落的情況下,許多原本觀望的消費者將會開始迅速進入房產市場,二手房需求也將得到進一步放大,從而推動交易量的上昇。
再次,政策趨緊,投資風險不斷增加,促使部分投資者釋放手中的房源,從而增加二手房供給,供需的匹配度可以得到提昇,從而有助於交易量的上漲。
因此,整體來看,明年的二手房市場供需兩旺態勢將會繼續,二手房交易量突破10萬套也將成為一種可能。
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