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歷史總在重演
2004年,全國銀行信貸總額同比增長僅為11.1%,比2003年增幅下降了10.3個百分點,信貸緊縮十分明顯。但全國房地產開發總投資額仍保持了30.2%的增幅,房地產開發總資金增幅亦達到30.8%放緩的速度明顯低於全國信貸總額。
房地產開發資金並沒有隨著信貸緊縮而下降的原因在於,雖然信貸緊縮導致房地產開發從銀行借款的資金來源增幅下降十分明顯,同比增幅僅為1.1%。但另一方面,開發商明顯加快了商品房銷售,來自於銷售定金和預售款的增幅加快了7.3個百分點至45.4%——開發商通過加快銷售解決了行業發展資金問題。
2004年度的信貸緊縮使得開發商通過預售來加快周轉,但並未帶來房價的下跌。相反2004年全國商品房價格漲幅達14.1%,遠高於2003年3.8%的漲幅。
究其原因在於,房價的根本決定因素是供求關系。2004年年底竣工/銷售比為1.11,低於2002年的1.30和2003年的1.23,供應與需求之間的距離縮小一定程度上導致了當年房價的上漲。
2004年度信貸緊縮情況下,在建面積增幅呈現小幅放緩趨勢;而新開工面積增幅呈現大幅放緩跡象,且近年來與信貸總額增幅的相關性逐步增強。白宏煒認為,2008年可能的信貸緊縮可能會帶來在建面積增幅的進一步下降(2007年9月底增幅為22.4%),新開工面積增幅的下降幅度可能更大(2007年9月底增幅為21.6%)進而將導致未來竣工面積增幅進一步縮小,抑制未來商品房供應市場,房價的未來發展趨勢更不容樂觀。
其實,房價漲勢如虹的本質在於供需失衡。2006年以來,廣州和深圳兩地的商品房銷售(含預售)面積明顯大於竣工面積。2007年前三季度,廣州商品房竣工面積480萬平方米,同比下降18%,而商品房銷售(含預售)面積為840萬平方米,同比上昇16%,二者之間差額為360萬平方米;2007年前三季度,深圳商品房竣工面積305萬平方米,同比下降20%,而商品房銷售(含預售)面積為500萬平方米,同比下降15%,二者之間差額為200萬平方米。正是由於供需之間的嚴重失衡從根本上導致了廣州和深圳的商品房價格大幅上揚。
而市場供需失衡的根源,則在於現行土地管理制度已不適應迅猛的城市化進程。這在本刊2007年10月號封面文章『瘋狂的土地』中已有詳細闡述。
萬科『假摔』?對開發商而言,這個冬天不太冷,因為市場上並沒有出現多數人預想中房價大幅下跌的慘狀。除了萬科等個別大開發商降價促銷外,不少中小開發商依舊捂盤惜售。
那萬科為什麼會急切切地降價呢?王石真的認為市場拐點將至嗎?高通智庫總經理張宏認為,王石的言行類似『假摔』:在未來社保住房領域,萬科需要獲得政策層對其進入的支持。也就是說,萬科降價『做秀』,是想得到『裁判的歡心和支持』。
王石的用心我們不得而知,但我們看一下萬科2007年第三季度的存貨也可了解其苦衷。而且,其第三季度的存貨周轉率已降為正常經營水平的三分之一。萬科能不急嗎?
截至2007年12月,萬科銷售收入523.6億元,在2006年銷售實現200億之後實現翻番。這是問題的關鍵,萬科在2008年需要保持怎樣的增長率? 600億?還是800億?顯然難度很大。張宏認為,目前市場『價漲量縮』,對很多中小房企是件喜事,但對萬科是災難。這是因為在成交縮量的背景下,萬科保持業績持續高增長幾乎是不可能的。由此,可以理解王石為什麼說『房價已經超過了消費能力』。對萬科而言,房價不重要,周轉率纔是根本。
其實,萬科僅是這一輪『資本圈地』運動的代表之一。跟在它後面的,是一連串的A股房地產上市公司。隨著央行出臺嚴厲的信貸緊縮政策—信貸總量控制,按季發放,以及國土部對囤地行為的嚴厲打擊,這些在資本市場風光一時的上市公司們或將遭遇『夾板氣』:這邊廂難以獲得銀行信貸,那邊廂被逼快速開發。對它們而言,2008年現金為王。在此背景下,『重倉』者當然要提前一步『出貨』。
在萬科先『出貨』的情況下,如果其他開發商死扛價格,就有可能在未來房價下跌時砸在自己手裡變成存貨,從而導致現金流出現問題。而這是握有大量現金的萬科所樂意看到的:既可趁機並購,還可以低價拿地。
白宏煒也認為,信貸和再融資的限制是近期政府調控政策的重點,擁有較多土地儲備和在建項目公司面臨較大的資金壓力,『信貸的控制將會維持半年時間左右,公司改善現金流的唯一選擇就是加快銷售。』
如此看來,萬科降價可謂『一石幾鳥』,王石畢竟是王石。