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如果『拐點』並非是經濟發展的必然規律所形成的,那麼就是不可預測的,同時也並不是可以長久的。
2007年11月14日,擁有150餘間二手房經紀門店的深圳中天置業老板蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實。輿論一片嘩然。
以招商地產為代表的深市地產股開始了一波迅猛的殺跌。
2007年12月9日,萬科朝本已風聲鶴唳的市場扔了一顆重磅炸彈。位於廣州康王路的萬科金色康苑開盤,均價14000元/平方米,遠遠低於市場預熱階段的20000元/平方米,也要低於周邊樓盤17000-18000元/平方米的售價。開盤不到兩個小時,首次推出的156套單元售罄,銷售金額愈2.1億元。
12月14日,在一個公開場合,萬科董事長王石承認市場出現了『拐點』。12月17日,在一連串的信貸緊縮、土地新政的背景下,市場爆出了萬科在廣州、深圳和上海等城市低價出售新盤的消息,當日,A股、H股市場內地上市房地產公司股價再次迎來暴跌。其中,A股市場中地產『四大天王』——萬科、保利地產、招商地產和金地集團分別下跌9.52%、6.30%、7.59%和6.82%;香港紅籌股SOHO中國和遠洋地產等也未能幸免,分別下跌6.78%和7.68%。
與此相隨的是,廈門等多個城市出現土地以拍賣底價成交的現象,甚至出現了流拍。12月27日,南京2007年『最後一拍』遇冷。在單次推出16幅土地的拍賣中,一幅地處江寧區的地塊以底價成交,樓面地價不足一個月前成交價的一半。
難道真如王石所言,『拐點』來了?
是掉頭向下,還是短線調整對於王石的『拐點論』,華遠地產董事長任志強給予了強烈的反駁。他認為,銀行關閉了向個人購房發放按揭貸款的支持,那麼銷售量就必然下降,因為大多數人需要信貸的支持。但如果這也算是市場的『拐點』的話,那麼任何時候政府都可以在正常的市場運行中,甚至上昇中創造出來一個『拐點』。『但這種「拐點」並非是經濟發展必然規律所形成的,是不可預測的,同時也並不是可以長久的。』任志強說。
信貸緊縮有兩個內容:一個是提高第二套住房按揭貸款的首付比例,並實施高出10%的懲罰性利率;另一個是央行出臺2008年企業貸款新政,即控制增量,按季發放。中金公司房地產分析員白宏煒在一份研究報告中指出,對按揭貸款的限制是抑制需求的,但影響僅限於2007年底,2008年將重新放開,這是因為按揭貸款屬於優質貸款是各大銀行爭取對象;而對開發商的貸款在2008年仍將較為嚴格,加上資本市場再融資的暫停,開發商資金壓力較為嚴重。而這將抑制供給。白宏煒通過分析2004年信貸緊縮的結果,發現當時開發商並沒有預期那樣低價甩賣房子,反而房價上漲明顯,主要原因是企業通過預售款和自有資金提昇彌補貸款減少。他進一步認為,目前銀行貸款佔資金來源的20%,考慮到房價漲幅較高,2008年信貸緊縮結果將會是區域性房價調整,珠三角受到影響大一些,但調整幅度有限。另外,從實際利率的水平來看,2007年的真實利率大致為-1.5%,考慮到2008年的通貨膨脹和可能的加息幅度,預計2008年實際利率可能為0,對住房需求的抑制有限。
白宏煒坦言,多數人認為信貸緊縮了,開發商低價甩賣房子,則房價下跌,這種想法並不現實(2004年調控結果可以證明)。信貸緊縮下,大開發商擁有項目較多,有動力加快周轉,但僅限於個別項目及區域;而中小開發商,資金早已回流,過去的資金緊縮已經使得他們只求生存不求發展,所以再繼續緊縮,只有一種選擇,就是捂盤獲得利潤最大化。但不管是哪一種情況,結果都是區域房價調整或者一些個別樓盤下跌,原因是目前供給遠小於需求,單抑制需求不可能降房價;從另外一個角度來看,房地產行業的利潤較高,資金成本可以提高到15% -20%,而其他行業的資金流向這個行業的動力很足。