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2007年全年,一幕幕房地產企業並購大戲在全國各地先後上演。從萬科並購上海恆大集團旗下5個項目、上海復地入股證大房產、到遠洋地產收購青島頤中地產等等。並購交易火爆、案例持續增加,且愈演愈烈。究竟是什麼推動了一股股並購浪潮?2008年它還將繼續昇溫嗎?
一、土地無疑是原動力對於房地產企業而言,土地即是根本。無論是商業地產商還是住宅地產商,擁有土地都是企業生存和發展的基礎。近幾年,首付提高、利率提高、銀根緊縮、清查囤地囤房、限期開發、加大土地供應、征收房屋保有稅收等一系列政策的出臺,加之在目前獲得土地渠道單一、土地供應量少的客觀情況下,使得企業通過公開招拍掛方式拿地的成本越來越高,尤其是對於外埠房地產開發企業。
造成房地產開發類企業掛牌數量明顯增多的因素,一方面是一些項目公司因為長時間無法獲得開發土地而掛牌出售;另一方面由於資本市場上針對房產開發企業銀根收緊,缺乏融資渠道的中小開發商需要大量後續資金,一些擁有待開發土地和項目的開發商資金緊張,急需要尋求實力強勁的開發商合作。隨著宏觀調控的進一步深入,信貸政策等實際上為大型房產企業在二級市場上增加低價土地儲備創造了條件。
因此,相比之下,通過公司並購和項目股權收購獲得土地正在成為一個性價比更高的手段。收購其他土地資源較豐厚的房地產企業也必然成為一條捷徑。
二、並購時代 優勝略汰實行市場經濟初期,全國各地出現了大量普遍規模小、資金少的房地產公司,這些公司其開發活動帶有很大的投機成分。 隨著市場發展環境的規范和房地產企業運營模式的創新,這些企業已很難繼續下去。但他們卻佔用著絕對數量不少的社會資源,這些資源要在市場中重新進行優化配置,只有被一些大集團並購重組纔能實現。其次,我國現在城市建設的重點在基礎設施和舊城改造上,這類項目的投資期長,投資額也比較大,技術要求高,絕不是這些小企業所能勝任的。
再有,當行外的企業首次進入房地產行業或者外地的房地產企業首次進入陌生城市時,選擇並購的方式來借助原企業對市場的熟識度、企業品牌的認知度和企業在城市中的人脈等珍貴的資源,無疑是迅速取得市場認可的重要捷徑,也是實現社會資源高效配置的有效方法。作為典型的資金密集型行業,房地產業具有投資大、風險高、周期長、供應鏈長等特點,應該有較高的准入門檻。同時,房地產具有很強的地域性,屬於地區壟斷性行業。在經濟發達的國家和地區,通常由幾家大型的房地產團壟斷該地區的市場,對市場的供給和價格起重要的引導和自我調控作用。房地產市場不斷地規范化,房地產企業之間的競爭已逐步從單純的資源優勢競爭轉向能力優勢的競爭,對開發商的產品研發、項目管理、營銷策劃、資本運營等方面的能力都提出了更高的要求,缺乏管理能力及品牌認知度的企業將成為被淘汰的對象。
有關人士分析,盡管加息後貸款利率水平的提高,肯定會給房地產企業帶來一定的經營壓力,但部分優質房地產上市公司擁有較多的融資渠道,完全可以化解壓力,而行業並購過程對於優質上市公司而言也意味著更多的機會。在資本市場的推動下,土地、資金等各種要素資源將向優勢企業集中。同時,在調控趨嚴、加息頻繁的背景下,行業洗牌將加速。
隨著中國房地產業的發展和資源的進一步整合,房地產企業並購案愈演愈烈,也就是自然而然的現象了。
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