8月24日,蘇寧環球44億天價競得上海黃浦區163#地塊,樓面地價高達每平方米66927元。新的上海『地王』和中國的『地王』由此誕生;
7月24日,北辰與北京城開聯合體以92億元奪得長沙新河78萬平方米的土地,樓面地價超過每平方米3500元;
8月2日,深振業以10.6億元摘走天津河東區新開路東側一塊3.68萬平方米的地塊,樓面地價每平方米8800元。
7月12日,萬科以26.8億元競得廣東東莞一幅35萬多平方米的土地,樓面地價達到每平方米15243元;
近幾個月來全國各地新的『地王』頻出,樓面地價均接近或超過其周邊現有商品房售價已成不爭事實。『地王』現象從北京、上海等一線中心城市向深圳、長沙、青島、貴陽等二線城市蔓延,地價飛漲愈演愈烈,地價『面粉』比房價『面包』還貴,讓房地產開發業界很多人士不無擔懮,擔心房價飛漲背景下,地價的推波助瀾將進一步催生房市最後的瘋狂——最後的瘋狂。
地王頻頻登場的土地市場現狀,可以用『瘋狂』來描述,這樣的市場運行態勢後面的背景則成為『瘋狂』的原因:
土地資源的稀缺性與經濟增長對土地的需求形成長期持續的矛盾,隨著社會經濟的發展,世界范圍內資源性商品供不應求日益嚴重是現實更是不可逆轉的趨勢。在中國這個GDP以二位數高速發展的經濟體,絕對人口數量、城市化的迅猛進程、經濟高速增長與土地稀缺的矛盾更加突出,土地需求快速大量的膨脹,是不可逆轉的趨勢。這種趨勢決定了土地價格將長期走高。
長期以來所形成的『土地財政』的運行模式下,作為規則制定者和游戲參與者的地方政府,早已把土地作為財政收入的重要來源。幾年來,許多地方以地生財嘗到了不少的甜頭,借地價增長加強財力已經形成的強大慣性,更是成為地方政府繼續博得土地增值的動力,調控並沒有對這種動力進行有效削減。隨著國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》推出,用確保增加廉租房和經濟適用房供應量供應量,來構建保障城市低收入家庭住房問題的體系。這一政策導向成為地方政府的一項政治任務,完成這一任務需要大量的財政資金,其重要來源就是土地出讓地價收入,10%——15%的出讓收入將投向保障性住房。於是乎,用商品房用地出讓地價反哺保障住房,土地供應方如此心態下各地地王短期內出現則是順理成章了。
一年多來的宏觀調控,緊縮銀根和地價上漲抬高了房地產開發投資的門檻,讓大量的中小開發商出局,而資金、規模優勢相對明顯的大型房地產企業,尤其是掌握證券市場融資渠道的上市公司,應對業績高漲的要求,采用規模擴張戰略,巨量增加土地儲備,從中心城市到二線甚至三線城市,大型房企高漲的業績預期築就了強烈的拿地願望,並將土地爭奪演至白熱化,這樣的土地需求方在為地王出現買單的同時又不斷催生著新的地王。
如此情勢,我們的擔心是必要的。當面粉價格超過面包價格時候,新的面包價格勢必以更高的漲幅提昇。但是,房子不同於面包,沒有面包人會餓死,而住房需求面對如此持續不斷的上漲,到了買房自住無力支橕房價,買方投資的人在住房上沒有獲利空間的時候,漲價的接力棒無人可接的時候,瘋狂的地價——房價沒有了最終買單的人,地王所構築的房地高價結構難道不會轟然倒下嗎?從這個意義上說,這是最後的瘋狂!
但是,也有人不這麼看,而且似乎很有道理。最近和證券業界朋友們接觸很多,對地價飛漲地王頻現,從他們行業角度卻有著截然不同的解讀。人民幣對美元持續昇值,外國資金投資房地產享受人民幣昇值的預期穩定而強烈,這是房價地價上漲的本質動力。許多外資通過各種渠道進入房地產市場,甚至是土地市場。前面所說的某些地王背後,就有著外資深厚的背景。證券業朋友的理論下,只要人民幣昇值趨勢不變,房價地價漲勢就不會改變;人民幣昇值只是一個開始,那麼房價地價增長也只是剛剛開始,按照他們的話,我們將看到一幅前所未有的『上昇浪潮』,2007年年中的新一輪『地王』現象只是瘋狂的開始!
誠然,理論上人民幣昇值推動房價地價的邏輯有一定的道理。但是,房地產市場是在宏觀經濟大環境下運行的,政府政策、百姓需求、投資風險甚至政治需要都會綜合作用於資金、土地、購買力等要素,某種單一元素失衡式的作用,必須要面對其他因素的更大的作用,多種因素的綜合效用將決定房地產市場和土地市場的未來。 『上帝欲使人滅亡,必先使其瘋狂』,從房地產行業健康發展出發,我們不願意看到『地王』所代表的地價飛漲如此持續不斷下去。房地產市場的穩定和可持續前行,理所應當地對地價的『瘋狂』說『不』。