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今年南京推出的精裝修樓盤,是歷年來最多的。毛坯房昇級成精裝修房,每平方米加價2000~3000元,引發眾多購房者質疑:這是否是開發商牟取暴利的手段?江蘇商報邀請地產界、家裝界資深專家,為讀者揭開『精裝修房』的重重內幕。
據公示的南京精裝修樓盤匯總信息顯示,南京目前推出的精裝修項目共有58家,其數量之多已達到歷年來精裝修樓盤上市量的頂峰。而去年,這個數字還不到20家。
南京樓市的精裝修風為何刮起?『開發商做精裝修是為了避開物價「一房一價」的審查。』地產研究人員一語道破其中玄機。
緊接著的深入調查結果,讓記者吃驚——太『黑』了!
『目前南京的樓盤,將毛坯房昇級成精裝修房,每平方米加價2000?3000元之間。五星級賓館的裝修標准是每平方米1500元,還包括了家電、家具和裝飾畫。』地產界資深人士告訴記者,『對比一下就知道現在這些精裝修房的價格有多離譜了。』
『開發商的清單上列出多樂士漆、摩恩龍頭,可是沒有具體型號。他們可能給客戶最貴的嗎?』專業家裝設計師這樣說。
資深驗房人的話也很驚人:『這兩年看下來,質量能讓業主滿意的精裝修房幾乎沒有。』
江蘇商報的這組報道,為讀者揭示精裝修房的重重內幕。
江蘇商報將針對精裝修房的暴利,推出系列專題報道。如果讀者有相關線索與經歷,請致電84686944與周記者聯系。本報將為您提供專業的驗房和法律支持。
對抗『一房一價』的歪招自今年下半年以來,南京樓市刮起了精裝修風潮。
據公示的南京精裝修樓盤匯總信息顯示,南京目前推出的精裝修項目共有58家,除去已售完或進入尾盤銷售的項目18家外,目前市場上在售或擬推出精裝修房源的項目約40家,其數量之多已達到歷年來精裝修樓盤上市量的頂峰。而去年,這個數字還不到20家。而這些,都是在南京實行『一房一價』政策之後的表現。
上有政策,下有對策5月出臺的南京『一房一價』核價新政,無疑給夢想暴利的開發商當頭一棒!樓盤定價不再由開發商說了算,實際銷售價格只能在物價局核定的基准價上上浮5%。新政出臺後,南京房價迅速從領漲全國,到退居二線,『一房一價』新政可謂功不可沒。
核價,令開發商的利潤大幅降低。精明的地產商自然不會乖乖就范。核價核不上去,我就換個法子賣,再嚴的政策總有漏洞可鑽。
一條長久以來被開發商忽視的『細則』,成為他們鑽政策空子的有力工具。
2005年,建設部住宅產業化促進中心正式頒發了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》。這個細則明確:新建城鎮商品住宅中的集合式住宅,在房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。
這本身是一個好事,但開發商剛開始並沒有執行。
『細則』頒布後,開發商們對裝修也並不感興趣。因為炒房人對精裝修不感興趣,未結婚的年輕人對精裝修也不感興趣。湖畔之星的房子之前也因為精裝修的原因而銷售受阻。
但由於南京實行了『一房一價』的政策,開發商的價格核不上去,開發商只有將裝修價加入房價中去,纔能繼續他們的暴利。
一時間,南京樓市變得五彩繽紛,開發商賣房更是忙得不亦樂乎!把毛坯房昇級成精裝修賣,動輒每平方米可以加價2000?3000元,這塊可是物價局監管不到的范圍。
今年上市的精裝修房無論是在樓盤數量上,還是房源數量上都堪稱歷年之最。
在今年在售和擬推出的精裝修樓盤中,除了中海塞納麗捨、萬科光明城市、東郊小鎮、朗詩國際街區等項目此前一直在推精裝修房源外,其他或是今年剛推出精裝修產品的新項目,或是曾推出過毛坯房的老項目改推精裝修產品,這兩類佔到了半數以上。城中的中商萬豪下半年開盤便帶來了1000多套精裝修住宅;天正湖濱去年開盤以來,一直推出大面積的毛坯住宅,今年其小面積的精裝修酒店式公寓也正式面市了。
『精裝修』要價越來越高精裝修價格越漲越高是今年在售和擬推出精裝修樓盤的另一大特點。
每平方米加價2000?3000元,要買房就必須接受這樣的價格,否則就不要買。
河西某樓盤的精裝修價格從1000元/平方米漲到了2000元/平方米;映山菁華等新樓盤,一開口精裝修價格便是2500元/平方米;3000元/平方米的精裝價格原先在南京只有城中一家,而現在又有兩家河西樓盤打出了這樣的價格;更有甚者,據傳有樓盤計劃推出4000元/平方米的精裝價格。
據記者了解,在2005年的時候,南京的精裝修價格只有每平方米數百元,能達到每平方米800?1000多元的精裝修項目很少,且裝修已經十分豪華。
3000元/平方米的精裝修標准,100平方米的房子,裝修費用就要花30萬,用一些買房人的玩笑話說,這樣的價格可以在江北買一套房了。
2003年開盤的金鼎灣一期銷售均價8000元/平方米,其中含1600元/平方米裝修費。其二期將於明年開盤,據樓盤的銷售人員表示,該樓盤二期的預計價格已經達到了18000?19000元/平方米,其中就包括了精裝修價格。
有業內人士表示,物價部門核定的毛坯房價格較低,開發商再加上2000?3000元/平方米精裝的價格回補『房價』,順利賣起精裝房,同樣賺得盆缽滿溢,如此軟抵抗南京『一房一價』的操作手段早已不是新聞。
那麼,南京的房產裝修一般是怎樣的價格?地產商的加價又『黑』到什麼程度?
精裝修要價如此高
天安恆隆花園:3000元/平方米
恆隆花園位於昇州路與紅土橋路交叉口,由南京天安房地產集團投資建設,總建築面積74692平方米,由6棟17層的高層住宅組成,其中01?05棟住宅414套,基本戶型為三房兩廳,06棟為單身公寓,共有270套。項目采用兩梯兩戶商務樓配置,包含地下機動車位276個,車位配比達1?0.6;綠化率為39.5%,容積率2.89,樓間距在50米以上。
2006年4月20日開盤時的價格是8400?9700元/平方米,2007年初,該樓盤推出了06幢的精裝修小豪邸,面積為48?69平方米,均價為12500元/平方米。記者目前來到該樓盤時,已經全部售完。據該樓盤銷售部相關負責人在公開場合曾經表示,他們的裝修標准為3000元/平方米。
仁恆翠竹園:2500元/平方米位於寧南小區的仁恆翠竹園三期目前只剩下幾套140平方米左右的大戶型,每平方米均價在7000元左右,但這樣的價格你是買不到的。因為仁恆翠竹園三期推出的是精裝修房,每平方米裝修費用在2500元。記者在仁恆翠竹園售樓處看到,仁恆三期的精裝修使用的是韓國鹿牌的乳膠漆;部分歐亞牆紙;2.5厚的復合地板;諾貝爾瓷磚;西門子開關等。
對於仁恆2500元/平方米的報價,驗房師趙軍認為明顯高了。『仁恆每期的精裝修我都驗過,他們的精裝修質量確實是南京數一數二的,材料用的也不錯,但如果讓我估價,每平方米最多1500元。』
第七大道:2000元/平方米位於河西應天大街上的第七大道二期昨日開盤,記者在現場了解到,第七大道二期沒有毛坯房,所推出的房源均為精裝修。精裝修交付標准為2000元/平方米。
萬科光明城市:2500元/平方米9月底開盤,共推出15幢、16幢、17幢和18幢。記者看到,目前只剩下四套和兩套樣板房。精裝修的價格是13000元/平方米,精裝修的標准是2500元/平方米,而15幢剩下的兩套樣板房,雖然價格是14000多元/平方米,但裝修價格則達到每平方米6500元。
中海·塞納麗捨:3000?4000元/平方米11月份開盤,共推出2幢、4幢和5幢,現在只剩下10多套房源,而且基本上都是底層。銷售人員告訴記者,他們的精裝修並沒有具體多少錢的標准,是和房價一起算的。而記者在售樓處看到公示的《普通商品住房價目表》顯示,2幢毛坯房的均價是8713.32元/平方米,4幢毛坯房的均價是9213.12元/平方米,5幢毛坯房的均價是7718.41元/平方米,而精裝修之後的均價是11500元/平方米,等於裝修部分的費用起碼是每平方米三四千元。
售樓人員告訴記者,他們並沒有具體的精裝修交付標准。而記者在售樓中心只看到簡單的公示,標明了電器和材料的品牌,但沒有具體型號。
映山菁華:2150/平方米位於秦淮區大明路南端的映山菁華樓盤,該項目總建築面積約3.78萬平方米。
銷售人員告訴記者,此次二期開盤賣的全是精裝修房,面積為75?110平方米之間,精裝修房的價格為8600元/平方米。記者在現場看到,物價局核准價為6250元/平方米,上下浮動5%,在購房清單上,只有最後3套沒有售出,其他的全賣光了。售樓小姐告訴記者,他們房子精裝修的標准為2150元/平方米,買賣房屋時簽雙份合同,購房合同和裝修合同。
記者在其裝修合同上看到,裝修標准為2150元/平方米。其中地板用的是中保龍品牌地板,熱水器為A.O.史密斯,房屋開關TCL,牆面漆材料為立邦漆,坐便器是美標等。
五星級賓館裝修標准是1500元/平方米,而『精裝修』報價2000~3000元/平方米;開發商利用低價拿來材料,卻高價算給購房人;況且,很多『精裝修』的質量也不過關。所以業內人士認為,目前的精裝修——『根本不值這個價』
牆地磚用蒙娜麗薩、馬可波羅;地板用菲林格爾;潔具用摩恩、箭牌;牆面涂料用多樂士、立邦……當開發商把這樣一份裝修交付標准放在你面前,也許你覺得,這兩三千的裝修費物有所值。
那麼,你大錯特錯了。
『別相信開發商列給你的裝修交付標准,那玩意都是虛的。』有十幾年經驗的家裝監理趙軍對記者說道。
開發商真敢報價『每平方米1000元是可以裝個不錯的房子了。』趙軍說道:『拿100平方米作標准,10萬元裝100平方米的房子,地磚、牆磚都可以使用高端品牌,櫥櫃、地板也可以使用中高端的,此外還能配置一些小家電、空調、熱水器、油煙機、消毒櫃、灶具等。』
反觀現在這些宣稱每平方米裝修費用2000甚至3000元的精裝修樓盤,卻沒什麼可看的。
『現在樓盤做精裝修真敢報價,其實5星級酒店每平方米的報價也不過1500元左右。』談起精裝修樓盤,某開發公司的總工程師老海覺得,開發商的報價很離譜。
『1500元裡面可不僅是裝修,還包括了家電、櫥櫃、甚至裝飾畫等所有東西的費用。』老海說道:『對比一下就知道現在這些精裝修房的價格有多離譜了。』
開發商拿貨成本很低開發商拿貨的成本是外人根本想不到的。就像現在不少電視購物宣傳的,廠家產品要通過一級經銷商、二級經銷商、賣場等環節纔能賣到顧客手裡。而開發商是直接找廠家批貨,這價格和我們在市面上看到的可就大不一樣了。開發商去批發品牌管線能拿到3折優惠;批發潔具能拿到4折優惠;地板廠家給開發商的優惠一般是市面價的4至5折。
『更何況開發商所使用的,一般都是該品牌在市面上找不到的型號。』業內人士曉群說道。
有十幾年家裝管理經驗的曉群告訴記者一件自己親身經歷過的事:『大概三四年前,那時候南京做精裝修的樓盤還不是很多,我作為施工方的代表陪開發商一塊兒去和材料商談判過,由於之前一直有聯系,我們談的很順利。開發商這次去主要就是提個要求,在合同下面加個備注:我們樓盤所訂制的系列型號產品不可通銷,說簡單點,材料商將特意為我們訂做一個新型號的產品,但不會拿到市面上去賣。』
高端品牌中的低端貨『再高端的品牌也得生存,也要市場,所以也會推出中低端產品,而這些產品是很便宜的。為什麼開發商給業主的裝修清單裡大都只標品牌,不標型號,那麼便宜的東西,標出來不就等於告訴業主,裝修的實際價格與合同上的價格不符嗎。』
在南京開發商提供的裝修交付標准中,最常見的就是多樂士品牌的乳膠漆。這裡面卻有幾十種型號,價格差異也非常大。5昇裝多樂士夢色家白色牆面漆價格只需要70元,而5昇多樂士金裝全效超低VOC牆面漆需要300元,因為其中含有超低VOC強化環保配方,全面清新空氣、還能全面解決26種常見牆面問題,高效覆蓋細微裂紋,耐擦洗,抗菌防霉等。
同是摩恩的龍頭,思霖系列廚房龍頭7043的價格是3500元,而瑞達系列廚房龍頭5069只需要450元。
『你怎麼知道開發商給你用哪種型號呢,他用便宜的你也沒辦法找他,人家用的確實是多樂士,確實是摩恩。況且裝修清單和合同上都寫得明明白白,只有品牌,沒有型號。』趙軍說道。
精裝修質量成問題國家提倡做精裝修房是提倡節約,避免材料上的浪費。現在不少樓盤都在做精裝修,可裝修質量太差,到頭來不少業主在收房後還是要重做,還是會造成二次浪費。
資深驗房人丁渤介紹說:『砸牆、鏟牆、重批膩子、重做廚房衛生間防水、重走電路等,都幾乎成了現在家裝的指定動作。但其實這些都應該是開發商做好的,業主裝修之所以還要破壞掉重做,主要還是因為對樓盤質量的不信任。於是國家在兩年前提倡做精裝修房,目的就是讓業主拿到成品房子,不用再砸牆裝修,免得浪費。但這兩年看下來,質量能讓業主滿意的精裝修房實在太少了。』
2007年10月,記者隨驗房師前往高爾夫國際花園驗精裝修房,發現該樓盤的精裝修很粗糙,地磚下存在空鼓,且鋪設的不平整,高低差現象嚴重;入戶門門框灌漿後皮帽沒安裝;廚房推拉門玻璃出現多處污漬;所有門套邊角未做面漆;所有牆、頂面乳膠漆細部未做處理;陽臺頂部滲水、起皮;主臥櫃體收口條起翹。
同樣,驗房師給東郊小鎮精裝修的評價也只有兩個字——粗糙,記者在現場看到,衛生間大理石材料的門檻石出現空鼓;客廳地磚需要做找補填空處理;所有木飾踢腳線沒做密封處理;廚房門邊未做密封處理;衛生間門套以及底部未做密封處理;所有推拉窗無防撞條;客廳所有吊頂接縫開裂等問題。驗房師告訴記者,這些地方的問題沒有專業知識根本無法看出來,在業主以後的使用中卻會造成很大困擾。『所以現在即使精裝修交付,還是有不少業主會請人返工。由於質量問題和對細節考慮的不周到,精裝修並沒給業主帶來多少方便。』
我們能告開發商嗎通過以上的稿子我們知道,一般鋪地板、貼牆紙這樣的普通裝修,不含電器,每平方米1000元的裝修標准已經算是高檔裝修了。普通住宅基本上也不願意花上3000元/平方米去裝修。
但是,購房者則有希望要求開發商對裝修價格過高進行賠償嗎?
省物價局:想管沒法管江蘇省物價局服務價格處一位負責人表示,關於精裝修房價格問題全省也就是南京比較突出。南京實行的是『一房一價』,毛坯房價由物價局進行嚴格的核定,而精裝修部分的價格則由開發商自行明碼標價。毛坯房核價滿足了開發商的合理利潤,但開發商追求的是利潤最大化,精裝修房恰恰滿足了他們的欲望,因此利用精裝修提價已經成為一種『慣用手法』,南京的精裝修房不斷增多。
該負責人表示,從個人角度上講,對目前這種狀況已經關注了。毛坯房有成本核算,精裝修沒有,它的成本究竟是多少只有開發商自己清楚。如果成本是1000元每平方米,按1500元賣還好說,如果賣2500元,那這裡面就是暴利了,大大損害了購房者的利益。然而從職能部門的角度上講,對目前這種狀況則很無奈。他們經常接到相關的諮詢和投訴,但在處理此類問題時根本找不到法律依據,省定價目錄裡面並沒有將裝修價列為核價對象,不可能越權管理。到底該怎麼管,能不能管至今尚未有明確說法。
省消協:合同要簽詳細江蘇省消費者協會有關人士在接受記者采訪時表示,近年來,南京樓市精裝修房日漸增多,然而與數量成正比的,是投訴率的日漸上昇。消費者的投訴主要集中在精裝修房缺乏法律及合同方面的保障、精裝修卻不到位、家具板材質量不好、售後服務不健全等問題,這已成為困擾精裝修房市場進一步發展的大煩惱。前不久,浙江省消保委還專門針對精裝修房開展了一次調查,在已購精裝修房的消費者中,表示滿意、基本滿意和不滿意的比例分別為14.3%、57.1%、28.6%。
該人士還介紹說,沒有強制性標准是導致開發商和購房者糾紛不斷的根由,國家建設部曾出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導則》,但它只是一個參考性規范意見,相關部門尚沒有實行對精裝修進行監督檢查和驗收的制度。鑒於這種情況,消費者在購買精裝修房時首先應仔細了解房屋總價中房款與裝修款的比例。全裝修商品房的定價一般是毛坯房款加裝修款,消費者應了解總價中裝修部分的價格,並根據周邊房產價格及開發商提供的裝修標准來判斷購買全裝修房是否劃算。其次在簽訂購房合同時要盡量要求明確裝修項目及標准,對材料品牌、檔次、規格等作詳細約定。
律師:叫板很難如果購房者認為自己購買的精裝修房的裝修價明顯高於市場價,那麼在法律層面上與開發商『較真』的『資本』到底有多少呢?就此問題記者采訪了江蘇法德永恆律師事務所葉菲律師。
葉律師表示,在購買精裝修房的過程中,一般要簽訂兩份合同書,一份是購房人與開發商簽訂的商品房購買合同,另一份是購房人與開發商指定的裝修公司簽訂的裝修合同,後者作為前者的附件,即主合同與從合同。一方制訂的格式合同如果明顯違背行業基本原則,即定價明顯高於市場普遍價,那麼這份合同就顯示公平,明顯利於合同制定方,而不利於另一方,另一方有權撤銷或者變更合同。
但葉律師又強調說,這裡面存在另一個問題,從合同雖然顯示公平,開發商會拿主合同壓迫從合同。購房者如果撤銷或變更從合同,那主合同也要撤銷或者變更。雖然有脅迫的嫌疑,但從『精裝修房』的本質而言,合同標的是『精裝修房』。如果支持購房者拒簽裝修合同,則意味著合同標的由『精裝修房』變為『毛坯房』,這與開發商前期取得有關行政批文形成矛盾,也是對於有關行政規范引導房地產市場的發展方向的背離。因此,要想在簽訂合同時與開發商『叫板』難度很大,而如果在精裝修房按合同交付後,發現裝修合同的部分約定與實際不符,比如用材不對、質量達不到標准,那麼就可以以合同違約來起訴開發商。
還有多少精裝修房在2008年,還將有一批精裝修房上市:
江寧市政建設房地產開發有限公司開發的市政天元城,位於江寧成墟路28號。目前開盤的花語座雙峰精裝修房源,面積在55~75平方米左右,總計預計在42~58萬/套左右。
亞東建發集團開發的亞東國際公寓,位於雨花區雨花西路128號。二期最後一批房源將於明年初推出,8、9兩棟高層房源,面積為90~118平方米的毛坯房,10棟可能是50~80平方米的精裝修單身公寓。
南京盛天置業有限公司開發的名堂,位於中山南路239號。即將於12月底開盤推出14層高檔精裝修房,主力戶型為50~90平方米的精裝修酒店式公寓,均價預計在16000元/平方米左右。
另外,南京市建鄴區城鎮開發公司開發的金鼎灣,位於白下區建鄴路與紅土橋交匯處。二期工程為高層和小高層,戶型面積為90平方米左右的兩房,120、130和140平方米的三房,躍層為200平方米以上,推出時間和價格未定。
中海地產開發的中海凱旋門,位於鼓樓區中山北路。預計2008年三四月份推出,戶型為35~95平方米的精裝修公寓,現價格未定。
南京雅居樂房地產開發有限公司開發的雅居樂花園,位於秦淮區龍蟠南路三十三號。預計明年開盤,屆時推出53~78平方米的精裝修房和113~300平方米的毛坯住宅,起價為12000元/平方米。
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