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國內首份揭示開發商囤地現狀的報告———《中國房地產土地囤積及資金沈淀評估報告》昨日在杭州發布。報告顯示,到今年底,房地產開發商囤地約10億平方米;截至2006年底,房地產業沈淀在土地上的資金約2.4萬億元。
該報告由北京師范大學金融研究中心完成。主要撰寫人、北師大金融中心主任鍾偉表示,當前中國房地產業可用『資金為王、土地為禍』形容,『繼續維持既有決策思維定勢和市場供求狀況,對房地產業、金融業將是危險而巨大的賭博。』
所囤土地可開發3年『囤地現象不是新近出現的,事實上,2004年前的囤地增長規模較此後更快。』鍾偉在『杭州土地招拍掛十年高峰論壇』上說,之所以引起廣泛關注,是因為近年來供應收緊、地價飆昇。
鍾偉說,萬科、碧桂園、金地、河南建業等全國10大房開商是『囤地大戶』,其中實際土地儲備規模在1000平米以上的包括碧桂園、萬科、保利和招商地產,『10大開發商囤地總面積約1億平米』。
他表示:『開發商目前的囤地規模約可支持靜態開發4年或動態開發3年,也就是囤積了一個完整開發周期的土地。』
沈淀資金一半來自銀行報告同時對沈淀在土地上的資金進行了計算。『房地產企業囤地的過程同時也必然是資金沈淀的過程』,鍾偉說。
報告估算,至2006年底,沈淀在土地上的資金約2.4萬億元。在這些資金中,來自銀行信貸的可能高達1.32萬億。『也就是說,囤地帶來的資金沈淀,差不多一半源自銀行信貸;銀行每發放4元的涉及房地產貸款,就有1元被直接或間接沈淀在土地上。』鍾偉認為,『和房地產企業淨資產、淨利潤等指標比較,沈淀在土地上的銀行信貸資金已有一定風險。
地價並非房價關鍵因素由於各地頻頻出現『地王』,使人們將房價上漲很大程度上歸因於地價上漲。但報告分析得出的結論是:地價對房價的佔比並不是推動房價的決定性因素。
報告估測,地價對房價的佔比在20%?30%,『因此,單純從土地購置成本和房價形成看,不能顯示地價對房價的決定性影響。』
報告認為,地價影響房價的關鍵在於目前的土地開發、供應方式和規模,以及囤地的資金成本造成嚴重的供不應求,形成強烈的房價上漲預期。
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