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『北京的房價開始降了,很多樓盤已經打折了』、『深圳、廣州等地房價已經大幅下跌,北京也扛不住了』、『北京房地產的拐點出現了』……近一段時間,南方樓市傳來的一些消息某種程度上抑制了北京房地產的成交量,觀望情緒又一次出現在購房者當中。與此同時,進入年底,很多樓盤打出了贈送家具、享受購房折扣的促銷手段吸引買家注意,這些信息更給了『好事者』以口實,一則『北京樓盤最低折扣達8.82折』的消息帶來滿城風雨……
打折促銷,是北京樓市降價的前奏,還是開發商緩解銷售壓力的變通之策?南方諸多城市的樓市寒流是否如傳聞波及京城?通過對一些打折樓盤的采訪,我們逐漸揭開了目前北京『樓盤降價』的謎團。
傳言『忽悠』買房者開發商闢謠近來,隨著深圳、廣州的房地產市場成交量與價格的持續走低,再加上當前的房屋成交量日益下滑,『樓市已近拐點』之說開始迅速在坊間流傳。日前據某媒體報道,北京的樓盤尤其是高檔樓盤已有多家開始打折,最低折扣已達8.82折。消息一出,各種傳言滿天飛,關於北京房價要跌的傳聞也被人們越說越真,頗有風雨欲來之勢。然而,根據本報記者對多家樓盤的探訪來看,情況並不像人們想像的那樣,至少在目前,北京樓市價格並沒有松動的跡象。
在傳聞中最引人關注的項目是位於宣武區馬連道10號的茶貿國際中心(又稱摩爾酒店式公館)。之前據報道,該項目均價為12000元/平方米,一次性付款8.82折,按揭9.31折。在房價高漲的大環境下,如此低的折扣自然吸引了很多人的眼球。而記者從開發商處了解到,這一消息完全是誤傳。
茶貿國際策劃經理呂希告訴記者:『我們項目在今年3月份剛開盤時的確進行過一次打折優惠,但時間比較短,早就結束了。由於我們項目的公寓是小戶型,在市場上很受歡迎,之前早已售完,現在僅餘少量的底層商鋪。而且即使是公寓最後售出的價格也已超過15000元/平方米,我不知道打折的消息從何而來。這兩天打電話詢問相關事宜的人很多,這件事是謠傳。』
當前房價依然堅挺小折扣並未觸動實質盡管讓人心動的8.82折化為了泡影,但北京房地產市場上打折的情況確實存在。只不過這些樓盤的折扣較低,比較常見的是9.9、9.8折,個別樓盤可以打到9.6折。
位於朝陽區國貿橋南的合生國際花園,均價27000元/平方米,一次性付款最高可享受9.6折優惠,按揭付款首付50%以上9.9折;位於馬駒橋的金地·格林小鎮6,均價9500元/平方米,開盤當天貸款享9.9折,開盤當日若選上房,可再享9.9折;位於舊宮的亦莊北岸,均價10000元/平方米,一次性付款享受9.7折優惠,按揭9.8折;除此之外,金澳國際、天鵝灣等項目在購買時有贈送全套家電或家庭廚房電器等優惠。據記者不完全統計,北京類似的打折項目有十幾個之多,但打折的幅度都不大,基本都不超過9.5折,且多數都有一次性付款等『先決條件』。
北京力迅房地產開發有限公司營銷總監裴濤告訴記者,開發商這種幅度的打折在房地產市場中很常見,通常是作為一種營銷手段:打折優惠能更好地提昇房地產項目的人氣,促進房子的銷售,另一方面,在房價高漲的市場狀況下,有助於平衡部分消費者的心理。
與一些促銷樓盤相對應的,卻是新樓盤價格的『流行性漲價』,四惠橋項目金地名京尚未開盤,但小戶型19000元/平方米、LOFT23000元/平方米的『諮詢價』已經讓人趨之若鶩;四環外百子灣樓盤金都杭城已破17000元/平方米大關……
打折送禮只因到了促銷季送裝修、送家電、送車位、送物業管理費、送出國游、享受折扣……這些都是開發商主要的促銷手段。放在3年前,幾乎每個項目在年底都會推出類似的一些回饋業主之舉,主要目的無非是回報老客戶、吸引新買家。但放在2007年的市場狀態下,這樣的慣例卻成為滋生傳言的溫床。
據北京中原顧問總經理李文傑介紹,季節性促銷是每一個開發商都會重視的活動,尤其是到了年底,很多公司的銷售任務都有固定的額度,一些沒有完成指標的公司會進行一些讓利盡快將尾盤銷售出去,但價格不會體現出來,只能贈送一些禮品或價格折扣來體現。其次,由於目前銀行放貸環節出現了問題,因此,開發商鼓勵購房者一次性付款,以便盡快收回投資,因此,給予這些客戶相應的折扣已經成為慣例。
李文傑的話在很多項目目前的促銷中得到了印證。TheHouse國際花園11月26日三期開盤,將推出8、13、16號樓,均為6層,共50戶,頂層送露臺,一層送下沈式花園,戶型面積在220-400平方米之間。一次性付款可享受9.6折優惠。據該項目負責人介紹,相對於進行按揭買房,一次性付款的客戶能夠使開發商迅速回籠資金,不用進入漫長的貸款程序,因此,對這些客戶的回報應該豐厚一些。
需求旺盛難現拐點『南風』吹不動京城樓市以往常有人提及,廣州、深圳、上海打噴嚏,北京就感冒了,因此,深圳等地樓市價格下跌直接會讓人們聯想到北京也在所難免。但恰恰相反,2007年北京樓盤的成交量以及2008年旺盛的需求量告訴我們,北京樓市並不會出現所謂的拐點。
據專家介紹,深圳、廣州出現的房地產價格下降,主要是因為投資性買家佔有很大的比例,尤其隨著香港樓市的回暖,房價基本回到了1997年時的水平,因此,很多香港人到咫尺之遙的廣州和深圳進行投資,而且往往大量購入。但由於提高房貸首付以及限制外資買房的政策出臺,投資購房受到衝擊。深圳在今年8月出臺有關規定,凡上市轉讓的房屋必須按照評估價格進行買賣,陰陽合同被廢止,炒家和投資者們眼看手裡的樓盤賣不出高價,紛紛轉入平價或者低價銷售,市場由此導致了惡性循環。北京則不然,投資性購房被牢牢鎖定在10%左右,自住型購房佔了絕對比例。
在供應和需求方面。據中原統計的數據顯示,北京房地產2004年和2005年進行了預售登記的樓盤銷售了四分之三,而2007年則達到了99%,證明了成交量比前兩年有了大的增幅。這雖然與土地的供應量不足有關,但足以看出供小於求的樓市格局。而目前北京隨著奧運會臨近以及城市化的不斷發展,北京未來將達到2200萬的人口數量,大量的城市新人口又將為北京的房地產業提供廣闊的需求市場。
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