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『價值決定價格,供求關系影響價格』無疑是經濟學中的常識。然而,在當今中國的樓市中,這一真理受到了現實的挑戰:盡管很多城市的房地產成交量走低,價格卻依然上漲。在這樣的背景下,房地產市場正面臨拐點的論調便越來越多地出現在我們的周圍。
導 火 索2007年的深圳樓市成為中國房地產界最受關注的焦點。有數據顯示,僅僅半年時間,深圳房價居然上漲了50%,從而成為全國房地產價格又一輪上漲的龍頭。從各地公布的數據看,廣州、上海、北京、杭州等城市也毫不示弱,在今年1—9月份,房地產價格均有不同程度上漲。然而,進入10月份,盡管價格依然看漲,但是,能夠支持價格上漲的成交量卻並沒有同步跟上,各地不約而同出現了價昇量跌的背離走勢。以深圳為例,往年的成交黃金時間——『十一』黃金周,7天新房成交僅為82套,平均每天不足12套。隨後,全國各地也跟隨龍頭出現了價昇量跌的情形。
特 點供不應求纔會推動價格上漲,沒有強勁的買盤承接,價格的高位必然不會維持很長時間。采訪中,所有人都對上述觀點表示贊同。但是,多家地產分析機構負責人認為,盡管從全國范圍看,商品房出現了價昇量跌的走勢,但是,這應該只是房價上漲後的正常調整,而不意味著房地產開始進入『寒冬』。人民幣昇值、城市化進程、經濟增長、短期內供求不平衡等等原因都不支持房地產大幅下跌。
某房地產商告訴記者,他們也不希望房價漲幅過快,但是,市場的需求太強勁,如果他們不隨行就市的話,買房人反倒可能以為房子質量有問題,從而選擇其它樓盤。買漲不買落的心理預期造成了房地產價格今天節節上漲的局面。盡管目前出現了價昇量跌的走勢,但是他們即便是房子賣不出去也不會選擇降價。
全國地產價昇量跌,本市的房地產市場也不例外。記者昨日從中原地產(天津)投資顧問部獲悉,11月份本市商品住宅成交112萬平方米,成交均價7006元。繼10月份本市商品房成交環比大幅下滑之後,被業內人士寄予希望的11月份也沒有為開發商帶來驚喜。業內人士普遍認為,每年的第四季度末期與來年的第一季度都是本市地產行業傳統的淡季,因此,本市地產究竟是調整還是下跌需要幾個月後纔能明朗。
懸 念盡管開發商們依然看好後市,但是,一些地產分析人士認為,明年市場上將會有一大批開發商消失。一方面是銀根緊縮造成開發商資金鏈條繃緊。除了管理先進、自有資金充足或是通過上市等方式融到資金的企業之外,很多開發商抵抗風險的能力並不強,一旦市場長時間交投清淡,他們的現金流將出現問題,並最終成為其致命傷。另一個方面,高昂的拿地成本將會使得部分開發商自然蒸發。房地產依靠的是土地,不具有可持續性,一旦沒有了可供開發的土地,那麼,地產開發商就沒有了存在的必要,而現在一級土地價格新高迭創,中小開發商根本沒有可能拿到土地,也就失去了生存的土壤。
多位開發商表示,房地產下一階段將進入品牌競爭時代,不能提供時尚優質、設計合理產品的企業將被市場拋棄。『價昇量跌的情形應該會持續一段時間,這有利於消費者開始思考並成熟起來,也就意味著房地產消費進入理性時代。畢竟房價已經比較高了,明年的市場沒有今年的好基本成為行業的共識,我們看到很多開發商在做功課,研發新成品。其實在香港等地,100平方米都可以算豪宅了,我們之所以覺得100平方米並不大,有很大一部分是因為設計不合理,相信,隨著市場競爭的加劇,越來越多設計新穎的戶型將會納入消費者的選擇視野。』
成交時間成交量(萬平方米)成交均價(元)
8月份134 6187
9月份140 6248
10月份92.4 6492
11月份112 7006
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