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2007年9月28日,『十一』長假前中國股市的最後一個交易日,上證綜指牛氣重現,衝過5500點『限速線』,大漲142.90點,漲幅2.64%。滬深兩市成交量再上2000億關口。
然而,在體現熱錢『流動』的另一面,中國樓市在俗稱的『金九銀十』裡卻處處喊冷。本報記者國慶期間進行三地調查發現,北京、上海、天津等主要房地產市場新房上市量、成交量持續走低,投資人持幣觀望氣氛濃厚。
市場冷熱兩重天似乎來源於此:9月27日,央行、銀監會聯合發布二手房房貸新規。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低於40%,貸款利率不得低於央行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
27日當天,在A股指數上漲背景下,地產股板塊卻大跌4.21%,跌幅與『5·30』大跌時相近。『房貸新政對市場的影響將非常顯著。』中原地產華北區域總經理李文傑對記者如此表示。
另外,包括住房協會副會長顧雲昌、聯合證券分析員任瞳在內的多位專家在接受記者采訪時均認為,房貸緊縮政策很可能會使炒房資金選擇撤退,並持幣觀望,繼而增加流入股市的資金,給股市繼續上昇提供動力。
不過也有觀點認為,新政會不會『習慣性流產』還很難說,至少在目前配套體系不全情況下威力難免打折扣。對此21世紀不動產的觀點是:影響短期尚不明顯。
京津滬樓市喊冷
10月2日,北京,一輛從宋家莊開往天通苑的26輛看房班車裡散坐著十幾個人,他們的目標只有一個:地鐵5號線沿線房產。江海波混跡中間顯然是『動機不純』。
江是一個在京城手握十餘套房產的職業炒客,兩年前他重金押寶地鐵5號線,眼看10月7日5號線開始運營,沿線房價躥至歷史高位,他尋思著『該撤退了』。拿定主意後,江也加入了看房大軍搜集市場行情。
真正讓江下決心全身而退的是一種敏感的嗅覺:『越來越感覺形勢不對勁,我從8月開始就陸續出貨了。』據江透露,炒房套現的資金以往是要很快尋找下一個房產目標的,現在『這筆錢』卻顧慮重重。
原本約好3日再與記者詳談的江海波,後來卻臨時改變注意,理由是幾個多年投資炒房的朋友有個緊急聚會,商討撤退方案。此時,在國航做飛行員的宋明坐在天津國際大廈樓下的星巴克裡,向記者談起他購房計劃的頗多遺憾。
宋在國際中心已有一套小一居,今年5月份貸款買的,本打算近期再貸款添置個寬敞的房子,現在看來計劃要有變動。
改變計劃的還有上海的王小姐,供職於上海某外企的王聯系中介,把一套位於『東方曼哈頓』面積約211平方米的居室以750萬元掛牌出售,不久之前她的要價還是780萬。王小姐對拋房的解釋是:『一個新政策出臺,情況就不同了,誰知道還有什麼政策要出來呀,投資預期也得跟著改,沒辦法。』
事實上,記者在采訪調查中了解到,在上述賣房、拋房者的個案背後,是京津滬三地房產市場進入所謂的『金九銀十』以來不斷喊冷的現實。
10月1日,正逢黃金周看房高峰期,記者在上海市區多個地段看到,很多中介選擇『十一關門休假』。這與往年的黃金10月大相徑庭。即便是9月底的幾天裡,中原地產、信義房產、漢宇地產80%以上的門店甚至一度遭遇『零簽約』的尷尬局面,這在上海樓市還是第一次。
記者在2007上海房地產秋季展示會上還看到,外地樓盤、上海本地偏遠樓盤佔到整個展會相當比例,中心城區樓盤寥寥無幾。上海佑威房地產研究中心主任薛建雄介紹,9月前24天,上海商品住宅的成交量僅158.55萬平方米,『金九銀十』風光不再。
在天津,記者走訪了位於天津萬科大廈內的龍勝置業公司,原本有下屬60多家門市的房產中介公司寬敞明亮的營業大廳中鮮有購房者。『這哪兒像金九銀十啊!』剛來公司不久的業務員小劉對記者說:『國慶節的人流明顯沒有以前火,一些大客戶都流失了。』小劉說的大客戶,指的就是那些有錢有規模的炒房者。
無獨有偶。在房市持續高燒的北京,記者走訪了位於西直門、朝陽門的多家房產中介,看到的情形同樣冷清。一些樓盤的售樓處退房者反而在增多。
據記者了解,在9月中旬結束的北京秋季房展上,也呈現出了『參觀意願濃、實際成交淡』的局面。該房展會參展的樓盤僅有32個,北京市內的項目僅過10個,意向成交1776套的低量預示著北京房市交易正陷入低谷。
一筆炒樓『明細賬』
今年前8個月還一片紅火、歌舞昇平的樓市,緣何掉頭直下?
在流動性過剩的背景下,熱錢去處並不多,樓市和股市是最大的兩個選擇。如果投資樓市的錢路被堵,股市的錢自然會多。那麼,投資樓市目前真的已經不劃算了嗎?
多位業內人士接受采訪時都分析,除了泡沫越聚越多、房價過高引起多方打壓等宏觀面因素外,央行提高第二套住房貸款首付規定,給了房地產炒客們當頭棒喝。
建行北京分行的一位分析人員秦女士給記者詳細算了一筆賬,結論是炒房的成本大肆增加,風險凝聚。
秦女士告訴記者,現在5年期以上房貸年利率為7.83%,購買第一套房的優惠幅度為15%,則實際年利率為6.6555%;如果是買第二套房,貸款利率以1.1倍計算,則5年期以上貸款利率高達8.613%。
據她分析,以總房價100萬元、貸款15年為例,原首付30%,提高到40%後,要多支出10萬元現金。不僅如此,原來70萬元的實際利率是6.6555%,每月需還款6100餘元,15年利息總額408373.4元;而今後首付40%後,貸款60萬元,實際利率8.613%,每月還款5948.04元,利息總額為470647.2元。兩者相比利息最終多支出62273.8萬元。
『假如我拿100萬現金投資總價在100萬左右的房產,以前可以貸款買三套,現在只能買兩套了。』令江海波感到吃虧的是,最終還要多付出近20萬元的利息,『對投資者而言,這可不是小數目』。
據央行最新統計,今年6月末全國商業性個人住房貸款達到25720億元,相比10年前增長了135倍,除了為滿足居住要求而貸款購房的置業者外,炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠杆。事實上,已出售房產空置率一直居高不下,證明樓市投資成分非常之大。
按照江的預計,炒房投資回報的數額要有底線,一旦成本過高,炒房力量就會被打壓,整個房價將不可避免地被限制。近日有一項網絡調查顯示,超過六成人認為,在房貸新政之下,需要拿更高首付款去買房,會抑制炒房人的行為,並最後影響到房價。
顧雲昌認為,國家調控會繼續應用銀根緊縮政策,這對房市中的投機成分顯然是一大『利空』。薛建雄稱:『新政可能導致上海樓市前幾個月的漲速放慢。』
而從21世紀不動產北京多個門店的交易情況看,早在9月初市場得到『可能提高首付』消息後,交易量立即有所減少。9月中下旬,投資者的觀望情緒加劇。
新政威力打折?
數據分析的結果非常清晰,實際操作中真的有那麼大威力嗎?
記者致電建行北京分行了解到,新政要等細則出來後再實施。建行天津分行則表示,目前對購買第二套住房的貸款申請人,仍然執行首付三成的標准。京津滬三地的銀行方面大多表示,新政看似簡單,但具體實施起來很難。
記者走訪了京津滬部分樓盤了解到,新政實質上對於自住和投資兩大人群影響有別,最終作用很可能多在中等價位房上。首次置業多是低價位,購買高檔樓盤的多是大買家,中等價位則屬於房屋昇級換代的主要目標。
『對想昇級換代的購房者和中小型投資者影響會大些,而對於大型購房團的不利影響則不明顯。』天津房產中介普遍如此認為。而中原地產機構一項購房意向調查顯示,在近期有自住購房意向的人群中,82%屬於首次購房行為。這意味著新政只能影響一成左右的購房意向人群,對於投資則需另算。
部分業內人士據此認為,新政對整個樓市衝擊實際將打折。北京師范大學金融研究中心主任鍾偉稱,利率、首付上昇能否有效遏制房價,令人懷疑。國內集資建房第一人於凌罡則稱:『房貸四成仍是隔靴搔癢。』在多位受訪者看來,新政執行起來漏洞頗多:如何界定第二套房產,目前尚不具備相關體系。
北京市建委工作人員告訴記者,目前,銀行與建委系統聯網的部分只包括鑒定交易房產是否處在抵押狀態之下,以用於辦理房產交易權屬證明。除此之外的信息則並未聯網。同時,北京住房公積金管理中心還稱,北京公積金貸款暫不提高購買第二套住房的首付比例。
一位和江海波同車的看房者李先生告訴記者,自己此前已貸款買了一套房子,再貸款就以妻子的名義,不受房貸提高的限制。這相比於純粹為了投資的購房者,考慮得顯然太簡單。
21世紀不動產研究認為,雖然新政已出,威力還要到細則之後顯現,目前存在的問題的確會削弱影響力;所謂打折只是時間問題,一般認為,半年後房市就會真正感到壓力。
不炒房就炒股
盡管目前影響多在預期層面,但市場已有明確反映,尤其是資本市場一貫的提前反應已經盡顯。按照顧雲昌的理解,如此嚴厲的金融手段出臺,對市場的影響會越來越明顯。
嗅覺靈敏的江海波面對記者追問,承認從房市撤出的資金短時間內不會考慮投向其它房產:『十一』過後很可能重新殺回股市,『風都變向了』。
宋明也向記者坦承:『買房計劃推遲後,會去股市轉轉,有了獲利再買個大房子。』
在負利率時代,這些人除了炒房和炒股,似乎沒有更好的選擇了。『此消彼漲,股市資金流量會增加。』業內觀點普遍認為。
任瞳稱:『目前投資的兩大途徑就是房產和股市,房貸緊縮有可能增加流入股市的資金,給A股市場繼續提供上昇動力。』天津仁愛房地產公司業務經理梁斌向記者解釋:『放棄投資房產的投資者資金流向是可以預期的。左手換右手嘛!』
一項網絡調查也顯示,約三成左右一心買房的受訪者則表示,『會將准備買房的錢投資股市』。
『面對壓力,他們選擇離開是人之常情』,招商銀行(38.27,0.51,1.35%)天津分行信貸部的馬燕如此告訴記者。據她分析,銀行提高房貸的首付比例和嚴格審查,將使投資者的資金變得緊張,房地產市場的流動性形勢發生改變:願意出高價購房的投資者會因為拿不到足夠的貸款而被迫放棄,那持有房產的投資客也就找不到合適的『下線』接盤,可能被迫以較低的價格出售以『獲利出場』。
對於9月28日的A股大漲,在眾多分析人士看來,顯然是把房貸新政看作了是對股市的一大利好,因為投入股市的錢可能多了。最有意思的是9月28日地產股也全面翻紅,有外電據此分析,投資地產股,還是好選擇,一句話,『錢太多了』。
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