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央行聯手銀監會發出《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》後,市場人士普遍認為,樓市投資風險將開始凸顯。
東方證券房地產行業資深分析師王樹娟分析,信貸資金是推動房價上漲的最主要源泉,若能有效限制信貸資金流入住房市場,可對住房投資產生明顯的抑制作用。央行和銀監會聯手推出的『房貸新政』,『目的正在於此』。
王樹娟表示,提高二套房首付至4成,將使投資性購房者的財務杠杆,從原來的2.33倍降至1.5倍。『力度雖不算大,但影響仍較為明顯。』
此外,第二套房的利率提昇非常明顯,目前所有購房者普遍享受85折的優惠利率,按現行5年期7.83%計,實際執行利率為6.66%。而『按新政策,執行利率將提高到8.61%,提高非常顯著。相當於央行按0.27點的力度,加息8.5次,第二套房購買者的年利息支出提高30%。』王樹娟說。
中國國際金融公司研究部分析員白宏煒也表示,該政策嚴厲打擊囤積土地、囤積房源行為,同時在開發貸款的申請要求上更加嚴格,這將有效促進房地產開發企業對現有儲備項目的開發力度,加快存量土地進入市場,進而形成有效的房地產供應,部分緩解目前房地產行業供給嚴重短缺的局面;同時,商品房投資需求將會得到部分遏制。
『對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,且貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率(五年期以上為7.83%)的1.1倍,這將有效加大部分房地產投資的資金成本,有效遏制部分房地產投資、投機性需求。』白宏煒說。
他預計,商品房價格快速上揚的勢頭將會有所緩解。但是,由於購房者、地產商目前對政策調控還處於比較麻木狀態,因此,市場人士對政策能否有效執行仍持疑慮。『政策能否有效執行是關鍵,最大的難點是對二套房的識別界定。目前,主要通過人民銀行的信息系統,具有一定的有效性,但仍存在較大的運作空間。』東方證券房地產行業資深分析師王樹娟說,『但短期內,處於瘋狂提價中的開發商可能會放慢提價步伐,觀望數月。』
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