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有人認為,房貸新政策公布後,一些擁有多套房產的購房者雖無法獲得足額商業貸款,卻能順利獲得公積金貸款。昨天,上海市公積金管理中心有關負責人對記者表示,由於貸款利率較低,通常公積金貸款是市民在購房時的首選方式。隨著銀行提高第二套房的貸款利率,公積金貸款必然更受購房者青睞,公積金貸款在上海樓市中所佔的『分量』有可能變得更重要。
銀行業已經調高了第二套房的貸款利率和首付額度,第二套房的公積金貸款利率和商業貸款利率之間的差距被進一步拉大。公積金貸款是否也將區別對待多套房的購房者?上海市公積金管理中心有關負責人表示,目前該中心正在加緊研究相關政策,但暫時不方便透露具體信息。
婚房被列入『第二套』,有人選擇推遲婚期-購房者:用足公積金購房
陳先生已擁有了一套和父母同住的住房,正打算購買第二套房屋用於結婚。陳先生的前一套住房並沒有使用公積金,由於新的房貸政策規定,購買第二套房產時,貸款利率和貸款額度都將提高,到目前為止,公積金貸款還沒有類似的規定。因此陳先生打算利用公積金購買第二套房產,以獲得相對較低的房貸利率,降低購房成本。
劉先生也是為了結婚而購房。兩年前,劉先生已經和父母購買了一套自住房,這次的購房計劃正好遭遇房貸新政策。劉先生對記者透露,現在買房,自己不但要多交首付款導致炒股資金減少,還要面臨高額的貸款利率,每個月肯定要多付1000多元的房貸。他已與女朋友商量好,決定推遲原定的婚期,然後,以沒有房產的何小姐名義購買婚房,等到房屋買好以後再結婚。
不少客戶推遲支付意向金『新政』發布首日即在上海二手房市場上顯現威力。昨天,中原地產、信義房產、漢宇地產的80%以上的門店都遭遇無人簽約的尷尬局面。信義房產40家門店昨天僅有3筆意向簽約,比平時陡減一半。自今年樓市回暖以來,這是上海二手房市場首度出現中介大面積同時遭遇『零簽約』。
『新的貸款政策出來後,上海二手房市場有可能出現違約高峰。』昨天,中原地產的相關分析人士對記者表示。
28日上午,聽聞『新政』後,很多客戶改變了當天支付意向金的計劃。張先生原計劃購買世茂濱江花園一套130平方米、總價300萬元的二手房,並且計劃貸足7成。由於張先生已經擁有一套住房,根據新政規定,他很難獲得足夠的房貸資金。昨天上午,他向中介公司漢宇地產表示,希望能夠推遲支付意向金的時間,以便詳細了解房貸新政策。
-業主:開始考慮『降價賣房』
昨天上午,美聯物業東方曼哈頓分行接到業主白小姐的降價電話。白小姐擁有一套東方曼哈頓的三房,面積211平方米,原本掛牌770萬元,由於看好後市,她捂盤惜售已漲了30萬元。提昇第二套房首付款的消息公布後,白小姐致電分行表示,願以原價740萬元成交。
隨著房貸新政的出臺,熱衷於不斷提價的業主也開始冷靜面對『要不要賣房』的現實問題。美聯物業東方曼哈頓分行的負責人表示,受第二套住宅首付款提昇消息影響,徐匯區眾多高檔樓盤業主的心理受到較大衝擊,部分此前捂盤惜售的業主,昨天紛紛致電該分行要求重新掛牌。由於高檔樓盤標價普遍較高,一套200平方米左右的房源總價近800萬元,雖然只是提高一成首付,但是整體涉及的資金也不在少數。由此,部分高標房源的業主擔心購房者受此影響,表示願意作出退讓。
-開發商:『湯臣一品』再遇『政策門』
央行本次調控新政中有一條:『對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物』。業內人士認為,這一條政策似乎是為天價樓盤『湯臣一品』量身定制的。
眾所周知,『湯臣一品』自2005年10月開盤以來,絕大多數房源還處於空置狀態(到目前為止只賣出3套),離新政『空置3年』的期限還有一年;如果一年後該項目仍然空置,則必然面臨銀行的巨額『追債』。
一位房地產業內人士向記者介紹,『對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物』這條措施,以前曾出現在銀監會內部的『指導意見』中,但這次在全行業的規范性文件中明確提出是有所指的。據了解,因為考慮到市場風險以及現金流情況,目前市場上幾乎沒有在房產商手中空置3年的商品房。
貸款90萬元月供驟增逾千元劉先生和女朋友准備年內結婚,《通知》發布前,他們已簽下閔行七寶一套價值150萬元的次新房。兩人雖然尚未領結婚證,但之前各自的名下都有一套房產,且貸款均未還清。按《通知》精神,這次購置的婚房將肯定被列入第二套貸款購房。
新政前,劉先生的房屋能從銀行申請3成首付及基准利率下浮15%的優惠,按最新利率表,以等額本息法還款20年的話,首付45萬元,貸款105萬元,執行利率為7.83%下浮15%,即6.6555%,月還款額約7924.94元。
新政後,劉先生的房屋最多能從銀行申請4成首付及基准利率上浮10%,同樣以等額本息法還款20年計,首付60萬元,貸款90萬元,執行利率為8.613%,月還款額約7874.9元。
假設在新政前,劉先生按4成首付貸款購房,其他條件不變,則月還款額僅6792.8元。相比之下,『新政』令其90萬元的貸款,月供增加了近1100元。這比此前央行數度加息造成的影響都要大。
『第二套房』界定存懸疑『特例』
雖然《通知》已給『第二套房』圈定了大方向,但是,具體生活中的各種『特例』卻真實存在:
一、異地購房。案例:小張在天津已擁有一套貸款住房,現在,他又打算在上海申請貸款購房。銀行:不排除滬上銀行通過征信系統查不到相關記錄的可能。異地購房是否算『第二套房』則有待『細則』明確。
二、公積金貸款。案例:林小姐所購的第一套住房為純公積金貸款(還貸中),她計劃再申請商業貸款購房。銀行:這需要公積金中心及銀行共同明確。
三、權屬復雜的房產。案例:李先生(無房)打算和女朋友共同購置一套住房,但此前他女朋友和父母一起已經貸款購置了一套商品房,且房產證上寫有他女朋友的名字。銀行:李先生和其女朋友所購房產如只寫李先生一人的名字,則屬於『首套房』;房產證共同署名的情況需要『細則』明確。
四、改善型自住購房。案例:劉先生與太太已貸款購置一套房屋(還貸中),今年計劃再貸款購置一套面積更大的新房。銀行:如果劉先生與太太先將原有房產賣掉並結清貸款,銀行一般視新房為『首套房』;否則,銀行將視其為『第二套房』。
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